出險(xiǎn)房企資產(chǎn)集中交易，已經(jīng)徹底打開了帷幕。

1月25日這一天，除了世茂的資產(chǎn)待售清單被曝光（詳見下圖表），其實(shí)還有萬科海外、深圳國(guó)際控股、首創(chuàng)集團(tuán)、中天金融等企業(yè)，發(fā)布了資產(chǎn)出售類公告。

交易本身是一個(gè)中性詞，是好是壞，看價(jià)格、看角度。

01 世茂數(shù)百億資產(chǎn)上架 開打“斗地主”

風(fēng)財(cái)訊從世茂待售資產(chǎn)包看到，34個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，以綜合體商辦為主。上海世茂廣場(chǎng)（含皇家艾美酒店）和世茂深港國(guó)際中心兩個(gè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)都超過百億，分別為135.55億和151.43億元；

最低報(bào)價(jià)為上海奉賢銀星大廈，5800萬元，可能因?yàn)槭窃缒昵暗膭?dòng)遷房，不太叫得上價(jià)。

整體此次世茂掛出的34個(gè)項(xiàng)目，平均叫價(jià)在25.6億元。

這個(gè)價(jià)格在資深固收分析師趙磊看來，不低。畢竟是報(bào)價(jià)，不是交易價(jià)，正式成交了都會(huì)低一些。目前世茂的資產(chǎn)基本都是6折起在談。

“也可能賣不出來。價(jià)格太低世茂不一定愿意，他們不急。畢竟現(xiàn)在違約的、展期的都大有人在，而且現(xiàn)在資產(chǎn)包已經(jīng)在很多圈子傳開了，還有得談?！?/p>

的確，越大的交易，過程中的細(xì)枝末節(jié)信息，或許越不重要，因?yàn)樗鼈兛赡苁琴I家的煙霧彈、也可能是賣家最后一根稻草。交易沒到最后一刻，一切皆有可能。

如果從目前世茂已經(jīng)落定的3宗交易來看，10.6億元出售給上海久事上海黃浦路地塊，對(duì)比13.8億的報(bào)價(jià)，打了77折。

知情人士告訴風(fēng)財(cái)訊，此前說的談價(jià)一直都是8折，因?yàn)橛猩虾?guó)資委照顧，這筆交易最后提高到77折安排給了旗下公司。

而世茂集團(tuán)出售的廣州亞運(yùn)城26.67%股權(quán)，總價(jià)18.45億元，和雅居樂一致，應(yīng)該是三方共同談妥的，是一個(gè)中立價(jià)。

此前，世茂20.86億港元出售的一個(gè)香港項(xiàng)目，則確認(rèn)虧損約7.7億港元。

世茂此番資產(chǎn)出售，不算強(qiáng)勢(shì)，但相比之下，至少還算有談判技巧。

因?yàn)榻谑袌?chǎng)上，還有一些資產(chǎn)交易堪稱“斷臂求生”。

02 房企資產(chǎn)交易潮 談判桌上“兩番天地”

近日，中天金融公告稱，尚未按協(xié)議約定收到交易的第二筆款項(xiàng)。此前中天城投被整體出售，賣價(jià)45.39億，至今才收到15.8億，還有近30億遲遲無法落袋，甚至找不到買家，中天金融只能訴諸法庭。

而中天城投作為中天所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的載體，曾被稱為“承包了貴州近一半地產(chǎn)”，資產(chǎn)覆蓋會(huì)展、酒店、住宅、商業(yè)等。如今這批資產(chǎn)基本被賤賣了。

近期很多被出售的資產(chǎn)，難言能叫價(jià)。

例如11月12日奧園地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓名萬投資、雙福、裕康公司，三家公司叫價(jià)僅9億港元。

融創(chuàng)出售昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)給華發(fā)，代價(jià)14億；武漢江源項(xiàng)目和甘露山文創(chuàng)城兩個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，更是4.1折腰斬出售。

花樣年2021年11月，轉(zhuǎn)讓寧波兆年置業(yè)的代價(jià)是2億元，虧損約5600萬元。而一年前花樣年轉(zhuǎn)讓深圳大鵬新區(qū)葵豐社區(qū)物業(yè)時(shí)，70%股權(quán)對(duì)價(jià)還能談到8億元。

更扎心的是，對(duì)比一些正常的“投資性交易”。

比如1月25日，萬科海外出售了倫敦1宗物業(yè)，估值約1.25英鎊，溢價(jià)約700萬英鎊。對(duì)比會(huì)發(fā)現(xiàn)“投資賺錢”和“斷臂求生”，在談判桌上，真的是兩番天地。

何況當(dāng)前的房企資產(chǎn)出售行情中，賣家多、買家少，資產(chǎn)溢價(jià)或越來越難。

五大行一位投資負(fù)責(zé)人就告訴風(fēng)財(cái)訊，近期一些境外投資者已經(jīng)在境內(nèi)建倉(cāng)，準(zhǔn)備投入一些特定地產(chǎn)公司。但它們非常看重IRR（收益率），對(duì)標(biāo)的挑剔且估值謹(jǐn)慎。

國(guó)內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)，由于錢的來源復(fù)雜、主體多種多樣，要具體看買家需求。境內(nèi)市場(chǎng)中間商太多，可能會(huì)影響交易，所以企業(yè)一般喜歡直接高層談判，充滿不確定性，很考驗(yàn)談判技巧。

03 下一步活法？未來水世界的思考

不過風(fēng)財(cái)訊認(rèn)為，對(duì)于出售資產(chǎn)本身，也不用過度解讀。只要不是被迫賤賣的，回流資金還是賺取利潤(rùn)，不過是不同環(huán)境給企業(yè)的不同選項(xiàng)。

就像一次采訪中仁恒置地董事長(zhǎng)鐘聲堅(jiān)說的，“我認(rèn)定房地產(chǎn)是一個(gè)值得我和我后臺(tái)繼續(xù)深耕的行業(yè)，那么當(dāng)下的得失其實(shí)不用太在意，看長(zhǎng)遠(yuǎn)、活下去，然后盡量做好自己（的產(chǎn)品）?！?/p>

所以更關(guān)鍵的問題是，當(dāng)完成了這一輪資產(chǎn)和現(xiàn)金的轉(zhuǎn)換，未來要怎樣活下去、活得好？

想起最近管清友做的一場(chǎng)年終演講。講的是“未來水世界”，這個(gè)詞出自同名電影。管清友用它來形容今天的金融環(huán)境——

這是一個(gè)我們從來沒有經(jīng)歷過的節(jié)點(diǎn)，從百年的歷史維度去看這個(gè)周期會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)周期的拐點(diǎn)確確實(shí)實(shí)非常錯(cuò)綜復(fù)雜，極有可能“鈍刀子割肉”。

會(huì)朝什么方向去演繹？我們其實(shí)不清楚。這就好比是一個(gè)黑箱，你站在左邊，往黑箱子里面輸入一個(gè)要素，然后在另外的一邊出來一個(gè)結(jié)果，但是具體傳導(dǎo)過程其實(shí)是非常復(fù)雜的，是一個(gè)混沌狀態(tài)。

首先，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，不要想著怎么賺錢，要想著怎么控制風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)楹苡锌赡苣愕慕巧褪悄弥蟮堕L(zhǎng)矛進(jìn)入到一個(gè)重機(jī)槍陣地，你還沒有拿起刀來人已經(jīng)趴下了。

其次，這個(gè)水世界，資產(chǎn)價(jià)值、投資風(fēng)向一切都可能快速改變。

“我曾經(jīng)描述過這個(gè)場(chǎng)景，2021年12月24日那天股票市場(chǎng)的表現(xiàn)，茅臺(tái)和寧德時(shí)代相向而行，互相抱了個(gè)拳，作了個(gè)揖，然后道了一聲珍重，各自揚(yáng)長(zhǎng)而去。那一天，是不是這些核心資產(chǎn)它們風(fēng)格的大切換呢？”

能夠檢驗(yàn)判斷、分析的，只有市場(chǎng)給出的答案。投資如是，當(dāng)下交易的成敗，亦如是。

管友清建議，未來水世界，我們都需要一個(gè)必備的技能——

“無論如何，在貨幣洪水到來之前找到自己的客船，并且記得把舊船票換成新船票。然后學(xué)會(huì)在水上的生活。”這對(duì)企業(yè)發(fā)展、個(gè)體投資，其實(shí)都適用。