作者：W=T=T

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊

當(dāng)前無(wú)論土地市場(chǎng)還是樓市，“國(guó)字頭”玩家毫無(wú)疑問(wèn)是主角，在某些城市它們甚至能包攬所有角色。但也正因如此，現(xiàn)在還能“逆襲沖榜”的民營(yíng)企業(yè)，值得引起關(guān)注。

例如在2026年1月全國(guó)操盤(pán)銷售額TOP100的房企中，來(lái)自青島的和達(dá)置業(yè)（下稱和達(dá)集團(tuán)），就以4.7億元的銷售額沖進(jìn)第63名，首次進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)，并超過(guò)了合肥城建、香印城建等一大批“城建”類地產(chǎn)國(guó)企。

“詭異”三強(qiáng)背后

“掉價(jià)最狠樓盤(pán)”被割肉收購(gòu)？

實(shí)際上，在青島本地1月房企銷售業(yè)績(jī)排行榜上，和達(dá)集團(tuán)同樣驚艷，位列第二。只不過(guò)，同時(shí)登榜TOP3的還有融創(chuàng)、綠城，這讓大家產(chǎn)生了疑惑。

“了解青島市場(chǎng)的人都知道，這三家房企在青島的在售項(xiàng)目很少，它們竟然排名前三，堪稱詭異的一幕。”一位青島資深地產(chǎn)人士表示，樓市光看數(shù)據(jù)是不行的。

這背后，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊注意到，2月28日，青島發(fā)布了最新“配售型保障性住房”配售選房通告，涉及和達(dá)·智慧生態(tài)城璞園和瑾園的85套房源；2025年11月22日，青島市住建局啟動(dòng)全省首個(gè)“收購(gòu)存量房作保障房”項(xiàng)目，收購(gòu)對(duì)象是和達(dá)·智慧生態(tài)城玥園和瑜園的88套存量商品房。

“政府出手”似乎為和達(dá)·智慧生態(tài)城沖量去庫(kù)存，提供了極大的助力。不過(guò)資料顯示，和達(dá)·智慧生態(tài)城被收購(gòu)的房源配售基準(zhǔn)價(jià)分別為4402元/平方米和4946元/平方米。而該樓盤(pán)在各大網(wǎng)站的標(biāo)價(jià)為在售15000元/平方米。

沖量背后是否價(jià)格“割肉”了呢？上述青島業(yè)內(nèi)人士并不這么認(rèn)為，其指出，和達(dá)智慧生態(tài)城一度被稱為“青島城陽(yáng)房?jī)r(jià)掉最狠的小區(qū)”之一。比如小區(qū)2020年時(shí)80㎡-90㎡中間戶房源普遍售價(jià)在130萬(wàn)-140萬(wàn)，有些工抵房賣120萬(wàn)；2023年同戶型現(xiàn)房就已經(jīng)只賣80萬(wàn)了，還不是很好賣。這種情況下，政府能介入已經(jīng)算好的。

“畢竟和達(dá)智慧生態(tài)城在青島城陽(yáng)區(qū)的夏莊板塊，不屬于市區(qū)，位置較偏，環(huán)境不錯(cuò)但學(xué)區(qū)等很多配套待完善，去化慢。”上述業(yè)內(nèi)人認(rèn)為，和達(dá)過(guò)去三年雖發(fā)展艱難但還是開(kāi)展了十多個(gè)項(xiàng)目的交付，相比一些早已躺平的青島老牌房企，已經(jīng)算負(fù)責(zé)的了。

和達(dá)控股一年欠稅數(shù)百萬(wàn)

集中轉(zhuǎn)讓股權(quán)給子公司“換殼”？

資料顯示，和達(dá)智慧生態(tài)城由青島和達(dá)金時(shí)代置業(yè)有限公司和青島和達(dá)信德置業(yè)有限公司建設(shè)，這兩家公司仍由“和達(dá)控股集團(tuán)”控股。

但鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊注意到，和達(dá)集團(tuán)在2025年集中退出了8家子公司，接盤(pán)公司則充滿“空殼”跡象。

例如，青島和達(dá)創(chuàng)時(shí)代置業(yè)有限公司、青島和達(dá)創(chuàng)世紀(jì)置業(yè)有限公司，都在2025年4月7日左右轉(zhuǎn)讓給了青島炎晟坤輿科技投資有限公司，該公司成立于2025年3月27日，僅比接盤(pán)時(shí)間早11天。

青島和達(dá)置地有限公司則在2025年6月11日，轉(zhuǎn)讓給了成立于當(dāng)年4月28日的青島圭泓再生資源有限公司及子公司，注冊(cè)資本10萬(wàn)，股東為徐國(guó)際、徐國(guó)立。

青島和達(dá)金控發(fā)展有限公司、青島和達(dá)資產(chǎn)管理有限公司、青島和達(dá)創(chuàng)智投資有限公司、連云港格旭信息科技有限公司、青島和達(dá)城市發(fā)展有限公司也均在2025年被轉(zhuǎn)讓給多家當(dāng)年成立的新公司。

不同尋常的是，這些新公司，成立時(shí)間短、注冊(cè)資金少（8萬(wàn)-10萬(wàn)）、股東均為自然人，并且它們?cè)诙虝r(shí)間成立后，集中快速接盤(pán)了和達(dá)控股旗下8家子公司。

“不排除這些公司只是殼，接收和達(dá)公司還有價(jià)值的土地或其它資產(chǎn)，母公司則承接債務(wù)、應(yīng)對(duì)訴訟或?qū)ふ倚沦I家。有些老板為了‘債務(wù)和資產(chǎn)隔離’會(huì)這么操作。” 

一位從事房企破產(chǎn)重組的律師指出，如此操作讓糾紛只鎖定在舊主體內(nèi)、新成立的公司輕裝上陣，結(jié)果是當(dāng)公司宣布“主體暴雷”，或許最后投資人、購(gòu)房者才發(fā)現(xiàn)它早就沒(méi)什么可執(zhí)行的資產(chǎn)了，核心項(xiàng)目都已經(jīng)被轉(zhuǎn)移走了。

天眼查顯示，和達(dá)控股集團(tuán)有限公司目前存在96項(xiàng)被告司法糾紛；2025年內(nèi)立案標(biāo)的的被執(zhí)行總金額近7200萬(wàn)元；僅2025年內(nèi)的公告欠稅額就高達(dá)704萬(wàn)元(含土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等)，的確風(fēng)險(xiǎn)不少。

從專攻“巨無(wú)霸”到多項(xiàng)目延期擱淺

徐兆波的野心與難題

和達(dá)集團(tuán)創(chuàng)始人為徐兆波，其1993年在青島李滄區(qū)成立“青島李滄順達(dá)工貿(mào)有限公司”，后更名為“青島和達(dá)建筑安裝有限公司”開(kāi)始從事建筑安裝、土石方工程，算一只腳踏進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)。

憑借夠吃苦，徐兆波在早期啃下了青島大量的市政基礎(chǔ)項(xiàng)目的參建機(jī)會(huì)，包括膠州灣跨海大橋、膠州灣隧道、青島膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)高速等。2004年，徐兆波成立和達(dá)置業(yè)，正式殺入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，專攻城鄉(xiāng)結(jié)合部的“巨無(wú)霸”項(xiàng)目。尤其是2007年“青島李滄東部片區(qū)首個(gè)生態(tài)居住大盤(pán)”讓和達(dá)一戰(zhàn)成名。

2012年徐兆波又拿下了市北區(qū)新都心和達(dá)中心城（超百萬(wàn)方綜合體），開(kāi)辟資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)新航道。2022年和達(dá)正式更名為“和達(dá)控股集團(tuán)有限公司”希望實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。從住宅進(jìn)軍到商業(yè)，再到物流園區(qū)（和華科技物流小鎮(zhèn)）、VR產(chǎn)業(yè)（青島國(guó)際虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè)園）。

不過(guò)在行業(yè)調(diào)整周期，無(wú)論哪種業(yè)態(tài)都面臨巨大難度。住宅方面，領(lǐng)導(dǎo)留言板信息顯示，和達(dá)智慧生態(tài)城、和達(dá)北岸、和達(dá)虹灣等和達(dá)集團(tuán)在青島城陽(yáng)區(qū)的項(xiàng)目，曾一度面臨工程進(jìn)度緩慢、項(xiàng)目停工、延期或無(wú)法交房等困境。

例如，青島熱搜上就有市民投訴“和達(dá)智慧生態(tài)城幼兒園停工”，青島市教育局調(diào)查表示，該幼兒園因建設(shè)單位資金緊張?zhí)幱谕９顟B(tài)，教育部門(mén)將督促企業(yè)籌集資金盡快復(fù)工、完工。

商業(yè)領(lǐng)域，和達(dá)集團(tuán)曾經(jīng)拿下青島秦嶺路17號(hào)的核心地段，規(guī)劃打造被稱為“青島曼哈頓”的總部地標(biāo)項(xiàng)目。但項(xiàng)目2020年就公示了規(guī)劃，至今卻沒(méi)有建設(shè)進(jìn)展，甚至項(xiàng)目旁邊的“青島財(cái)富金融綜合創(chuàng)新中心”今年都快交付了，和達(dá)的秦嶺路17號(hào)項(xiàng)目始終“巋然不動(dòng)”。

值得一提的是，該項(xiàng)目所屬的青島和達(dá)順成投資管理有限公司(原名青島三青房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司)的母公司青島和達(dá)資產(chǎn)管理有限公司已經(jīng)在2025年中被轉(zhuǎn)讓給了同年成立的新公司“青島玄鑒安全管理咨詢有限公司”。

只不過(guò)，這到底是將地標(biāo)項(xiàng)目拱手相讓，還是老板的“左手倒右手”和責(zé)任逃避；徐兆波的野心能否解決擺在眼前的重重難題，都還需要市場(chǎng)和時(shí)間的回答。

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作者丨W=T=T

版權(quán)丨鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)風(fēng)財(cái)訊

主編｜王婷婷

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 停工欠稅與換殼 青島地頭蛇“詭異”攪局地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)