丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
但中國房地產行業(yè)作為中國經濟壓艙石和穩(wěn)定劑，雖然政策層面壓力很大，但是市場似乎都在高歌猛進，行業(yè)規(guī)模不僅比2020年大增，比2019年的銷售面積都同比增長了20.7%，銷售金額達到3.8萬億元，增長41.9%。與此同時，一季度全國房地產開發(fā)投資27576億元，同比增長25.6%，較2019年一季度增長15.9%。
區(qū)域分化仍然是行業(yè)面臨的突出問題，其中東部地區(qū)新房銷售額同比增長1.02倍，長三角三四線城市土拍市場再現“地王”；而東北地區(qū)市場與東部地區(qū)及中西部之間的差距正在拉大。
2021年房地產行業(yè)延續(xù)2020年疫后平穩(wěn)表現，“三穩(wěn)”方針下樓市具有增長剛性。隨著未來行業(yè)步入無增長時代，房地產行業(yè)銷售面積或將維持不增長，未來或將維持在17億平方米左右，但隨著房價上漲，銷售金額或將持續(xù)增長。
銷售金額、面積創(chuàng)新高
一季度，房地產市場熱度不減，成交表現超預期。
具體來看，商品房銷售面積36007萬平方米，同比增長63.8%，較2019年一季度增長20.7%。商品房銷售額達到3.8萬億元，同比增長88.5%，較2019年一季度增長41.9%。3月，房地產市場迎來“小陽春”行情，商品房銷售面積和銷售金額分別同比增38.1%和58.1%。進入4月，市場延續(xù)小陽春行情，CRIC數據顯示，29個監(jiān)測城市預計成交規(guī)模達2969萬平方米，環(huán)比下降4%，同比增長16%，較2019年同期增幅也有16%。
區(qū)域分化仍然是房地產前四個月不可忽視的格局。東部地區(qū)市場持續(xù)火熱，中部、西部地區(qū)市場有序復蘇，而東北地區(qū)市場有所好轉，但成交仍然不及東部和中西部地區(qū)。從區(qū)域市場來看，各區(qū)域市場強、弱波動轉化，據CRIC數據顯示，長三角區(qū)域上海、杭州等地出現高位回落，粵港澳大灣區(qū)市場走穩(wěn)，中西部地區(qū)市場則明顯升溫，鄭州、西安等成交低位回升，重慶、武漢和成都成交異常活躍，一舉創(chuàng)年內新高，僅限于長沙成交走弱，環(huán)比微跌5%。
數據來源：國家統計局
數據來源：國家統計局
一、二手房價格環(huán)比持贈
受到市場升溫帶動，一季度大中城市一二手房房價也普遍上漲。
根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，2021年1-3月份全國商品房均價為10658元/平方米。從3月單月來看，全國商品房均價達到10313元/平方米，繼2月之后再次破萬。
整體來看，70個大中城市新建商品住宅銷售價格3月環(huán)比上漲0.4%，漲幅與2月持平。
其中，4個一線城市銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點，北上深價格漲幅齊走緩，僅限于廣州環(huán)比上漲1%。31個二線城市銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，南京、寧波、合肥等熱點二線城市漲幅皆有走擴的趨勢，福州環(huán)比上漲1%，長春、太原和呼和浩特這類壓力城市打折降價常態(tài)化，新房價格環(huán)比仍處下降通道。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月持平，徐州、無錫、金華等熱點三線城市價格持續(xù)高增，環(huán)比漲幅均在0.7%附近，北海、安慶等壓力三線城市價格持續(xù)走低，但環(huán)比跌幅漸有收窄的跡象。
圖：2019年1月-2021年3月70城及各能級城市新建商品住宅價格指數環(huán)比走勢
數據來源：國家統計局
二手房價格漲幅略有走擴，北京、廣州環(huán)比漲幅升至1.4%。3月，70個大中城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月擴大0.1個百分點。
具體城市而言，北京、廣州二手房市場持續(xù)火熱，價格環(huán)比漲幅進一步提升至1.4%，上海、深圳價格漲幅明顯收窄，上海中招新政后學區(qū)房價格出現松動但并未顯著降價。杭州、南京、寧波等熱點二線城市價格加速上漲，環(huán)比漲幅都在1%附近，南寧、烏魯木齊價格轉跌，太原、長春更是連續(xù)數月回調。
當前全國主要城市二手房住宅市場仍處于高位，但市場“小陽春”行情熱度已褪，需求端或有所收縮，疊加新房市場持續(xù)高供應，預計后續(xù)成交規(guī)模將持穩(wěn)或小幅回落。
預計，各城市房價或將維持分化態(tài)勢，熱點城市房價或將穩(wěn)步抬升，尤其是那些土拍火爆乃至頻出地王的城市，房價看漲預期更為強烈；壓力城市房價或將緩步下行，現階段打折降價仍是加速成交去化的必要手段。
圖：2019年1月-2021年3月70城及各能級城市二手住宅價格指數環(huán)比走勢
數據來源：國家統計局
開發(fā)投資額大增，土地購置面積仍處于低位
一季度，全國房地產開發(fā)投資27576億元，同比增長25.6%，較2019年一季度增長15.9%。3月，房地產開發(fā)投資13590億元，同比增長14.7%，較2019年同期增長16%。盡管新開工面積、土地購置面積持續(xù)走弱，但施工仍是房地產投資的核心支撐因素，搶工期便是搶回款已成市場共識。
圖：全國房地產開發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）
數據來源：國家統計局
“三道紅線”下房企投資保持審慎，新開工面積和土地購置面積整體仍處于低位。房企拿地投資態(tài)度趨于謹慎，紅檔、橙檔房企投資大幅放緩，僅綠檔房企保持增速，很多程度上導致新開工面積持續(xù)低位運行。未來，房企投資態(tài)度仍將保持謹慎，緩拿地已是市場常態(tài)，短期內新開工面積較難擺脫下降通道。聯系到搶工期等同于搶回款，施工面積大概率將持續(xù)提升，2021年或將真正迎來市場期盼的竣工大年。
此外，受土地兩集中新政影響，房企強化深耕區(qū)域城市，土地市場熱度從一二線城市過渡至“次熱點”三四線城市，土拍“虛火”難降。
一季度土地購置面積2301萬平方米，同比增長16.9%，較2019年一季度仍下降9.5%。土地成交價款809億元，同比下降17.3%，較2019年一季度更是下降32.2%。
值得關注的是，房企投資整體保持審慎的同時，也在結構性調整投資重點，集中資金優(yōu)勢重點深耕當下的熱點城市，以期換取更高的業(yè)績產出。長三角地區(qū)熱點三四線城市無疑成為房企投資重點所向，3月、4月多地出現“地王”，尤其是以紹興為代表的強三線城市再次誕生新的地王，甚至南通、金華等下轄市縣同樣頻出地王。
全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速（萬平方米，%）
數據來源：國家統計局
預判后市，2021年房地產銷售市場熱度有望慣性延續(xù)，“金三銀四”節(jié)點支撐下全國銷售規(guī)模增速將繼續(xù)韌性上揚，不過動能減弱，增幅有限。東部地區(qū)長三角城市群內二三線城市樓市當前火熱，二季度東部地區(qū)銷售表現有望再創(chuàng)歷史新高。一季度以來北上深杭、成都、合肥等重點城市以相繼約談開發(fā)企業(yè)與經紀公司、嚴查居民端消費貸款、收緊調控政策等指導性動作，長三角內政策調控已向縣級市細化，二季度熱點城市調控政策仍具有較大不確定性。因此預計二季度整體全國商品房銷售規(guī)模將高位持穩(wěn)，均價或將小幅沖高。
新開工方面，預計二季度房企房屋新開工規(guī)模將走高。“三道紅線”下房企新開工策略選擇上將以東部熱點城市為重心，加快新開工進度與施工工期以便待開工項目盡快領證預售，趕在當前新房熱市期內上市，以完成企業(yè)銷售去化目標。
此外，受土地出讓“兩集中”政策影響，房企在22個核心城市土地購置面積將有所降低，但房企競爭擠壓下核心城市周邊強三線城市成為房企土拍熱點。因此我們認為二季度全國整體土地購置面積規(guī)模將繼續(xù)上探，強三線城市將成為房企爭奪重心。房地產整體開發(fā)投資額規(guī)模繼續(xù)高位，增速將適度回落。
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