作者：編輯部 普睿研究

來源：丁祖昱評樓市

去年底，商業不動產公募REITs正式開閘。商業地產圈，一夜之間被點燃，相關項目申報井噴式增長。

數據顯示，自2026年1月底首批申報至3月12日，滬深交易所累計收到15單申報項目，其中有14單已獲得受理。

在上述15單申報項目中，有保利發展、新城控股、首開股份等7家房企參與。

房企搶灘商業REITs，才剛剛開始。

#01

商業不動產REITS開閘申報井噴

近期，公募REITs市場熱度不減。

先是華夏金茂商業REIT亮出2025年成績單，隨后新城控股旗下的廣發吾悅封閉式商業不動產證券投資基金狀態更新為“已受理”，緊接著星河控股旗下紅土創新星河集團商業不動產REIT完成申報。

2025年12月31日證監會發布《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，正式開始商業不動產REITs的試點。自此，商業不動產REITs開閘，申報項目井噴式增長。

根據證監會披露數據，截至3月15日，商業不動產REITs項目申報已達15單，項目主要集中在商業綜合體、零售商業、辦公樓和酒店四類業態。

從計劃募集金額來看，截至3月15日，除了最新申報的紅土創新星河集團商業不動產REIT之外，其余14家計劃募集金額達到443.8億元。

從行業全景看，中國公募REITs已進入規模化、多元化發展的新階段。

據普睿研究統計，2025年上市的公募REITs募集資金總額為468億元，其中擴募規模60.2億元。截至2026年2月底，我國公募REITs已上市的總規模已經達到了2154.7億元。

值得注意的是，房企在這一市場的參與度仍然較低，截至3月11日，已上市的12只房企系REITs規模僅占全市場的13.9%。

不過，這一局面正在被改變。

#02

從試水到“搶灘”

REITS打開存量盤活新通道

過去，持有優質存量資產的房企在公募REITs市場多處于試水階段。

2021年以來，共有招商蛇口、華潤置地、中國金茂、萬科、首創城發、大悅城、金隅集團、上海地產、凱德置地和中海地產的12只REITs產品完成了上市，其中2只完成了擴募，總募集規模299.24億元。

其中，2024年為階段性井噴期，全年共有6只REITs產品上市，多以消費類REITs產品為主。在2023年10月消費類公募REITs正式納入試點范圍，當時中國金茂、萬科、華潤置地和首創均積極參與。

整體來看，房企消費類REITs經營穩定。

以華夏金茂商業REIT為例，2025年第四季度業績說明會上可以看出，長沙金茂覽秀城出租率穩定在99%，主力商戶租金較評估基準日提升約5%，非租收入通過主題策展、城市節慶與外廣場運營實現系統性增長，年化現金流分派率介于3.86%至5.15%之間，全年可供分配金額完成率突破102%。2024年發行的五只消費類REITs的可派息比率，在整體公募REITs市場中長期處于平均水平之上。

去年12月底，商業不動產REITs試點開啟，政策窗口打開，房企在公募REITs市場的積極性也發生了轉折。

據統計，截至3月15日，房企系已有保利發展、新城控股、首開股份等7家企業短期內申報了7只商業不動產REITs，目前有6家在審批流程中，紅土創新星河集團商業不動產則是最新申報的項目。從數量上來看，房企系占比接近一半。房企參與公募REITs的熱情明顯提升。

自商業不動產REITs試點啟動以來，短短兩個多月，申報項目已達15單，其中房企系占據近半壁江山，保利、新城、首開等7家房企密集搶灘，一場關于存量資產的資本競速已然開啟。這一輪加速布局背后，不僅是房企敏銳捕捉資本窗口，更標志著行業正從傳統的地產開發模式向“運營持有+資本循環”的加速轉型。

盡管當前房企參與公募REITs的廣度與深度仍顯不足，但商業不動產作為優質底層資產，正成為撬動存量盤活的關鍵突破口，未來有望加速釋放REITs市場潛力。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 觀點丨房企扎堆申報商業REITs，商業地產的格局要變了