作者：陽新芽

來源：投拓狗日記

前陣子投拓群有人咨詢新芽：“地產公司破產了，拖欠的員工工資還有希望要回嗎”。昨天又有一個人問我“證監會針對恒大的45億罰款，能罰到手嗎？”

要知道這兩個問題的答案，必須了解債權受償的原則，在我國，只有上一級債權順位受償完成后，才能輪到下一級。而員工工資屬于「普通債權」，在普通債權之前，還有「優先債權」，也就說破產房企需要在先償還大量優先債權后，才能輪到屬于普通債權的員工工資受償，這個時候估計雞毛都不剩。

而行政罰款其實在法律里是沒有明文確定他的債權順位的，在現實執行中，幾乎都依據“國不與民爭利”的原則，把行政罰款列入比普通債權順位還低的「劣后債權」，所以這45個億鐵定是罰了個寂寞，你干脆罰100億好了。

其實，地產債權的種類是非常多的，安置補償款、擔保債權、建設工程款、員工工資、拖欠國家的稅款、行政罰款……關于這些債權順位的排序，新芽這篇文章給大家說清楚。

開始前，先給大家講一個「別除權」的概念：別除權是指債權人因其債權設有物權擔保或享有特別優先權，而在破產程序中就債務人特定財產享有的優先受償權利。

01

拆遷補償安置權

在實際司法判定中，被拆遷人的拆遷補償安置權，屬于房地產企業破產案件中清償順序排位第一的絕對優先權。

首先，拆遷補償安置權的產生時間最早，比購房人房屋交付請求權、工程款優先權、抵押權人的抵押權等權利都更早產生。

其次，法理上認為安置房和安置補償款本質上是被拆遷人的產權調換（即安置房從來就是被拆遷人的財產，而不是開發商的財產）。

最后，被拆遷人實際上是犧牲自己的基本居住人權，拆遷補償安置權優先于其他權利符合公平、正義的精神，也符合生存利益優于商業利益的民法權利位階。

02

商品房消費者請求交付權

2023年最高法《商品房消費者權益保護問題批復》明確規定了：“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其「房屋交付請求權」優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。”

這條批復非常明確的指明了：請求交付權是僅次于拆遷安置補償的超級優先權。

這個批復最重要的意義在于保教樓，也就說，施工單位不能以自己工程款優先受償權或者銀行不能以自己的擔保物優先權請求法院凍結而阻礙施工交付。

03

商品房消費者優先債權

在房屋無實際交付可能的情況下，“普通商品房消費者受償權”先于“工程價款受償權”。

根據《最高人民法院復議案件規定》普通消費者購房戶需滿足下述三個條件：

1、在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

2、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

3、已支付的價款≥合同總價款的50%。

注：1、以房抵債者不能享有消費者購房人的優先權。2、投資性房產（商鋪、寫字樓等，或明顯非用于自住的住宅）不享受普通商品房消費者優先權。

04

建設工程優先受償權

建設工程優先受償權是一種法定優先權，其只針對特定的建筑物，屬于保障債權優先受償。建設工程優先受償權的成立需要滿足一定的條件：

首先，主張建設工程款優先受償權的主體只能是建設工程合同的承包人。

其次，建設工程款優先受償權的標的物只能是承包人所完成的屬于發包人所有的，已經竣工且驗收合格并且適合拍賣、折價等處置方式的建設工程。什么意思呢，就是說你參與的是A棟的建設，那你能參與受償的只能是A棟，而不是能B棟。

再次，建設工程優先受償權的行使時間為：承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。

05

擔保物權

這個主要是開發商在融資過程中，以土地使用權、在建工程抵押給銀行等金融結構融資，從而形成的擔保物權。

注意：如果用于抵押的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，抵押權人需根據《城市房地產管理法》規定：土地使用權拍賣所得的價款應先行繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金后，抵押權人方可優先受償。

因此，管理人應根據擔保權人的主張處置債務人特定財產，并就所得價款：先行繳納土地使用權出讓金（如有）＞再清償消費者購房戶債權（如有）＞承包人建設工程價款（如有）＞清償擔保債權。

06

職工、稅款等債權債權

除去以上別除權外，職工工資（含社保等），企業應納或欠繳稅款等，根據《企業破產法》第113條規定：破產財產在優先清償破產費用和共益債務后，依照下列順序清償（這里的順位只除去別除權之后的順位）：

第一順位：職工債權。包括“破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃人職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金”。

第二順位：稅款債權。這個主要就是開發商欠繳的各類稅費，包括土增稅、增值稅、所得稅等等。

第三順位：普通債權。即，指不能優先受償的債權。包括：稅收滯納金、無擔保的債權、放棄優先權的擔保債權、擔保差額債權、代保債權…

代保債權：即，替破產企業擔保導致為破產企業償債，從而形成的擔保人和破產企業之間的債權。所以，輕易不要替人擔保。

07

一張圖總結

這里給大家做一張總結性思維導圖。別除財產＞破產財產，受償順序從上到下，逐級受償：

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

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原標題： 干貨 | 房地產“債權順位”，這幾個最優先！