作者：陽新芽

來源：投拓狗日記

前段時間，公眾號有留言，希望梳理一下房地產(chǎn)視同銷售的場景！之前一直沒時間弄，這次給大家梳理如下，大家可以轉(zhuǎn)發(fā)收藏，多次學習，也可以帶著這些問題，自己去查找一下資料，把這些視同銷售的場景真正搞透！

#1

1問： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將部分尚未出售的商品房轉(zhuǎn)作自用，這部分商品房是否要按視同銷售處理？

答：房地產(chǎn)企業(yè)一般將完工產(chǎn)品的尾盤、處于地段等較好的樓盤或鋪面等轉(zhuǎn)為自用，甚至因融資等需求將產(chǎn)權(quán)辦理至公司名下。

非常明顯，在增值稅和所得稅的稅法文件中，不動產(chǎn)和商品房視同銷售的重要前提一定是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用不需要視同銷售，這一點應(yīng)無疑問。

但，如果開發(fā)商辦理權(quán)屬登記的，個別地方稅務(wù)機關(guān)則給出以下規(guī)定：

《云南省國稅局營改增問題答復(fù)》：

問：房地產(chǎn)企業(yè)將在售房屋轉(zhuǎn)為自持，是否視同銷售？——答：房地產(chǎn)企業(yè)在售的房屋轉(zhuǎn)為自持時，如果辦理權(quán)屬登記的，應(yīng)按銷售處理，否則不應(yīng)視為銷售。

《湖北省國稅局營改增問題答復(fù)》：

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，是否需要視同銷售繳納增值稅？——答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用時，不開具發(fā)票，且不辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的，不屬于銷售不動產(chǎn)，不需要繳納增值稅。否則，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。

#2

2問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓋回遷房交付給居民使用，是否需要視同銷售處理？如何確定銷售價格？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將拆遷還建的不動產(chǎn)交付給被拆遷人，即原住戶，以此來實現(xiàn)安置承諾，應(yīng)視同銷售。如湖北省國稅局回答：

《湖北省國稅局營改增問題答復(fù)》：

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓋回遷房，交付給居民使用，是否需要視同銷售處理？如何確定銷售價格？

答：根據(jù)（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定：“企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售。確認收入（或利潤）的方法順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。”

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓋回遷房，交付給居民使用，需要視同銷售處理，并按上述規(guī)定確定銷售價格。

#3

3問：公共配套設(shè)施移交是否視同銷售問題。

答：房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為，不視同銷售，屬于“不征收增值稅”的范疇。

其它，如，移交給小區(qū)集體業(yè)主無償使用，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，也視為公建配套，不視同銷售。

具體可參照新芽原創(chuàng)：徹底搞透“公建配套”的那些事??

#4

4問：“以房抵債”是否需要視同銷售？

答：用于抵債的房子，因其所有權(quán)屬已發(fā)生改變按照稅法的規(guī)定應(yīng)當視同銷售。

根據(jù)（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

#5

5問：房地產(chǎn)企業(yè)將自已開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)作用于職工福利方面，是否要視同銷售的問題。

答：開發(fā)產(chǎn)品用于職工個人福利，視同銷售；以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為標志，開發(fā)產(chǎn)品用于集體福利，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不視同銷售處理。

其中，需要注意的是，我們在實際問題中會遇到一些類似于“房地產(chǎn)企業(yè)將自已開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)作食堂、體育館等用于職工福利”，類似于這種，其實就是計入固定資產(chǎn)的問題，產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不視同銷售。

#6

6問：賣房贈送物品、節(jié)假日贈送品是否需要視同銷售？

答：在房地產(chǎn)贈送活動中，主要有這兩種類型：一是為促銷房子而簽訂售房合同時明確“買房送裝修、送家電等”；還有一種情況對客戶或住戶在節(jié)假日贈送小禮物，如食用油、米等。

情況一：某房企登山哥公司在2021年暑期為了能夠加快售房速度而采用了促銷，規(guī)定只要在要求的時間內(nèi)進行簽購房合同的業(yè)主，將贈送海爾冰箱一臺。

該種贈送”是基于“銷售不動產(chǎn)”之上，沒有“銷售”就沒有“贈送”。因此該贈送并非無償贈送，是不用視同銷售。如購房者統(tǒng)一支付對價，可以參照混合銷售的原則處理，所贈送的物品按銷售不動產(chǎn)適用稅率。

（國稅函[2008]875號）規(guī)定：

在賬務(wù)上將實際收到的銷售金額，按照銷售貨物和隨同銷售贈送貨物的公允價值的比例來分攤確認其銷售收入，同時應(yīng)將銷售貨物和隨同銷售的貨物品名、數(shù)量，以及按各項商品公允價值的比例分攤確認的價格和金額在同一張發(fā)票上注明。

《安徽國稅局答疑》：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“買房送裝修、送家電”征稅問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房贈送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營銷模式，其主要目的為銷售住房。購房者統(tǒng)一支付對價，可參照混合銷售的原則，按銷售不動產(chǎn)適用稅率。

情況二：某房企登山哥公司在國慶節(jié)贈送給購房客戶，每戶一壺食用油、一箱水果。

這種情況市面處理是非常統(tǒng)一的，這完完全全屬于無償贈送！根據(jù)《增值稅暫行實施細則》第四條規(guī)定，將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售貨物。

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原標題： 干貨 | 房地產(chǎn)這些情況——視同銷售！