2.本“信托+基金/有限合伙”的并購融資方案屬于優(yōu)先股類型的股權(quán)投資產(chǎn)品，主要針對(duì)強(qiáng)主體（如百強(qiáng)開發(fā)商）的并購項(xiàng)目，項(xiàng)目所在區(qū)域可為一二線或強(qiáng)三線城市，但項(xiàng)目業(yè)態(tài)需以住宅為主。

3.本融資方案系以股權(quán)方式進(jìn)行投資并注入融資款，在增信措施上土地抵押并非必要條件，但我們需嚴(yán)控資金流向，同時(shí)對(duì)平臺(tái)公司及項(xiàng)目公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)性監(jiān)管，具體比如設(shè)置董事會(huì)一票否決權(quán)，委派副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理并進(jìn)行財(cái)務(wù)、成本聯(lián)簽，另外在融資金額上一般根據(jù)并購款的60%放款，綜合融資成本在年化11%-13%左右。

我們?cè)诓僮魇詹①忢?xiàng)目融資時(shí)，除了對(duì)融資主體本身實(shí)力以及其資質(zhì)、還款能力等進(jìn)行審慎評(píng)估外，目前還需重點(diǎn)關(guān)注收并購項(xiàng)目的隱性負(fù)債與地塊瑕疵問題，并對(duì)土地風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行充分的關(guān)注，避免因項(xiàng)目公司存在重大債務(wù)問題、目標(biāo)地塊規(guī)劃條件與容積率等指標(biāo)與披露情況不符、地勘報(bào)告存在重大問題等造成項(xiàng)目推進(jìn)困難，進(jìn)而影響到并購融資的還本付息。為此，我們建議開發(fā)商在并購時(shí)確保盡調(diào)時(shí)間合理充裕，特別是長期未開發(fā)或開發(fā)停滯了的目標(biāo)地塊，務(wù)必通過政府走訪等多種方式充分盡調(diào)；另外是建議開發(fā)商設(shè)置支付少量定金后入場全面審計(jì)的條款，并約定審計(jì)后對(duì)價(jià)調(diào)整和解約的條款（審計(jì)方面應(yīng)不限于財(cái)務(wù)審計(jì)，而需包括全面的盡調(diào)核實(shí)）。在交易架構(gòu)設(shè)計(jì)上，我們建議開發(fā)商更多地考慮讓轉(zhuǎn)讓方通過土地作價(jià)入股、企業(yè)分立等形式新設(shè)項(xiàng)目公司并裝入項(xiàng)目后，開發(fā)商繼續(xù)通過收購或增資的方式取得上述項(xiàng)目公司股權(quán)，從而更好地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)的剝離。