作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

01 住建部部長(zhǎng)倪虹：高質(zhì)量推進(jìn)城市更新

02 財(cái)政部等三部門：延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅

03 央行：將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%

PART.01

政策

一、住建部部長(zhǎng)倪虹：高質(zhì)量推進(jìn)城市更新

最新一期的《求是》雜志，發(fā)表住建部部長(zhǎng)倪虹的署名文章《高質(zhì)量推進(jìn)城市更新》。全文共五千余字，重點(diǎn)分析了城市發(fā)展過(guò)程中城市更新的重要地位，提到“四個(gè)統(tǒng)籌”，即統(tǒng)籌投資于物和投資于人、統(tǒng)籌有效市場(chǎng)和有為政府、統(tǒng)籌做優(yōu)增量和盤活存量、統(tǒng)籌文化遺產(chǎn)保護(hù)和傳承發(fā)展。同時(shí)提到了“四個(gè)著力”：著力營(yíng)造高品質(zhì)生活空間、著力激發(fā)城市發(fā)展活力、著力提升城市安全韌性、著力提高城市治理水平。

文章指出，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城鎮(zhèn)大的空間格局基本形成，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，從追求規(guī)模擴(kuò)張、拉大城市框架轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效和內(nèi)涵式發(fā)展。

城市更新是實(shí)現(xiàn)人民群眾對(duì)美好生活向往的迫切需要。城市的核心是人，城市是人民幸福生活的重要空間。目前，我國(guó)超過(guò)9.4億人生活在城鎮(zhèn)，人民群眾對(duì)美好生活的需要從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，對(duì)更加安全舒適的居住條件、更加優(yōu)質(zhì)均衡的公共服務(wù)、更加便捷高效的基礎(chǔ)設(shè)施、更加優(yōu)美宜人的城市環(huán)境充滿期待。

“十五五”期間，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠房改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造等城市更新重點(diǎn)任務(wù)，涉及直接投資規(guī)模巨大，不僅可以重塑功能空間、再造產(chǎn)業(yè)生態(tài)、營(yíng)造消費(fèi)場(chǎng)景，提升存量資源價(jià)值，還將帶動(dòng)數(shù)十萬(wàn)億元的投資和消費(fèi)。

點(diǎn)評(píng)

城市更新將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要抓手。去年730政治局會(huì)議曾強(qiáng)調(diào)“高質(zhì)量開展城市更新”，隨后國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議上明確結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

未來(lái)城市更新的潛在需求主要來(lái)自于老舊小區(qū)改造、城中村改造和城市基礎(chǔ)設(shè)建設(shè)改造。核心在于“以存量撬動(dòng)增量”。住建部部長(zhǎng)此前表示“從我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，從我國(guó)城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來(lái)看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的”。

當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整期，城市更新不僅成為挖掘住房潛在需求、化解存量風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵抓手，更通過(guò)與穩(wěn)樓市目標(biāo)協(xié)同發(fā)力，為行業(yè)建立發(fā)展新模式、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型提供了明確的支撐，未來(lái)城市更新將進(jìn)入常態(tài)化落實(shí)階段，政策細(xì)則與落地項(xiàng)目有望加速推進(jìn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展動(dòng)力。

二、財(cái)政部等三部門：延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅

近日,財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。自2026年1月1日至2027年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

點(diǎn)評(píng)

該政策自2022年10月1日開始實(shí)施之后的第二次延期，政策時(shí)限依然保持2年不變，政策措施統(tǒng)一不變。

該政策的核心在于通過(guò)財(cái)稅調(diào)節(jié)降低居民“以舊換新”、“以小換大”的置換改善居住交易成本，政策預(yù)期將逐步激活改善需求釋放、提高二手交易活躍度、優(yōu)化需求結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 

短期內(nèi)將有效?激發(fā)改善性住房需求的集中釋放?，?促進(jìn)二手房市場(chǎng)流動(dòng)性提升?，并?帶動(dòng)與之聯(lián)動(dòng)的新房市場(chǎng)銷售?，對(duì)穩(wěn)定整體市場(chǎng)交易量、優(yōu)化交易結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定市場(chǎng)參與各方預(yù)期起到積極作用。 

三、央行：將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%

1月15日，央行新聞發(fā)言人、副行長(zhǎng)鄒瀾表示，下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，各類再貸款一年期利率降至1.25%，其他期限檔次利率同步調(diào)整。央行會(huì)同金融監(jiān)管總局，將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%。

點(diǎn)評(píng)

一方面，下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)傳遞積極的信號(hào)，2026年，降準(zhǔn)降息還有一定空間。

另一方面，商辦市場(chǎng)（含商鋪、寫字樓、公寓等）庫(kù)存高企已是行業(yè)共識(shí)，去化速度長(zhǎng)期慢于住宅市場(chǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年11月末，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積分別為5234萬(wàn)平方米、14105萬(wàn)平方米，占全國(guó)商品房待售面積的25.7%。下調(diào)首付比例直接降低了企業(yè)或者個(gè)人置業(yè)門檻和壓力，能一定程度提高商辦市場(chǎng)活躍度。

四、金融監(jiān)管總局：推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

1月15日，金融監(jiān)管總局召開2026年監(jiān)管工作會(huì)議。強(qiáng)調(diào)嚴(yán)密防范化解相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。依法合規(guī)支持融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解。嚴(yán)防嚴(yán)打嚴(yán)處非法金融活動(dòng)。

點(diǎn)評(píng)

近日據(jù)媒體報(bào)道，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下發(fā)最新的政策指導(dǎo)。核心是對(duì)已經(jīng)進(jìn)入融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的項(xiàng)目，符合一定條件和標(biāo)準(zhǔn)的，可在原貸款銀行進(jìn)行展期，貸款期限最長(zhǎng)可展期5年。從規(guī)模來(lái)看，白名單項(xiàng)目審批通過(guò)貸款金額連續(xù)兩年內(nèi)持續(xù)提升，2025年底已突破7.5萬(wàn)億。

隨著金融監(jiān)管總局提出“推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”，預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)融資仍將保持寬松基調(diào)，房企回歸正常經(jīng)營(yíng)軌道的環(huán)境支撐更加穩(wěn)固。

PART.02

市場(chǎng)

一、央行：2025年住戶中長(zhǎng)期貸款增加1.28萬(wàn)億元

1月15日，人民銀行發(fā)布2025年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告。初步統(tǒng)計(jì)，2025年末社會(huì)融資規(guī)模存量為442.12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.3%。全年人民幣貸款增加16.27萬(wàn)億元。分部門看，住戶貸款增加4417億元，其中，短期貸款減少8351億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.28萬(wàn)億元。

點(diǎn)評(píng)

2025年住戶中長(zhǎng)期貸款增加1.28萬(wàn)億，是市場(chǎng)在強(qiáng)力政策護(hù)航下實(shí)現(xiàn) “軟著陸” 的標(biāo)志。雖然對(duì)比去年增加額2.25萬(wàn)億，同比少增0.97萬(wàn)億，但結(jié)合住戶貸款總額增加4417億來(lái)看，說(shuō)明短期貸款在減少，居民傾向于對(duì)最核心的住房等資產(chǎn)進(jìn)行信貸擴(kuò)張，整體消費(fèi)信心和意愿仍有待提振。

中長(zhǎng)期貸款規(guī)模正增長(zhǎng)，體現(xiàn)出“穩(wěn)預(yù)期”政策取得階段性成效，市場(chǎng)溫和筑底，隨著2026年行業(yè)底部確認(rèn)，市場(chǎng)預(yù)期有望從“筑底”轉(zhuǎn)向“緩慢修復(fù)”。

二、2026行業(yè)底部確認(rèn)

“長(zhǎng)期主義——丁祖昱評(píng)樓市2026年度發(fā)布會(huì)”上對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)重要的判斷，2026年行業(yè)底部確認(rèn)。主要有六個(gè)信號(hào)：動(dòng)態(tài)供求關(guān)系逐步向好；短中長(zhǎng)期庫(kù)存同步企穩(wěn)；“好房子”提升居住品質(zhì)、創(chuàng)造更大需求；房?jī)r(jià)調(diào)整幅度超過(guò)國(guó)際平均；新開工規(guī)模已達(dá)成深度調(diào)整；相關(guān)指標(biāo)預(yù)示二手房?jī)r(jià)進(jìn)入底部。另外，2026年行業(yè)底部確認(rèn)還需要四個(gè)確定性，分別是政策確定性、房?jī)r(jià)確定性、產(chǎn)品確定性以及供應(yīng)的確定性。

點(diǎn)評(píng)

2022年至今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷4年調(diào)整。從“止跌回穩(wěn)”到“改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期”，整體市場(chǎng)也從急跌到緩跌，進(jìn)入“L”型走勢(shì)的“橫盤期”。把這四個(gè)確定性做好，2026年一定是底部！

三、貝殼發(fā)內(nèi)部通知：嚴(yán)禁主觀引導(dǎo)或強(qiáng)迫房產(chǎn)買賣雙方降價(jià)或抬價(jià)，堅(jiān)決杜絕暴力壓價(jià)

據(jù)媒體報(bào)道，貝殼發(fā)布內(nèi)部通知，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，明確提出全平臺(tái)自律行為要求，重申中性市場(chǎng)觀，要求全平臺(tái)員工和平臺(tái)參與者必須嚴(yán)格遵守公司價(jià)值觀、踐行中性市場(chǎng)觀，嚴(yán)格遵守“三必做六禁止”，嚴(yán)禁主觀引導(dǎo)或強(qiáng)迫買賣雙方降價(jià)或抬價(jià)。貝殼內(nèi)部將對(duì)違規(guī)行為從嚴(yán)處罰。

點(diǎn)評(píng)

二手房?jī)r(jià)已進(jìn)入底部，首先是30城租金回報(bào)率中位數(shù)已達(dá)2.06%，超過(guò)55%的小區(qū)租金回報(bào)率超過(guò)2%，甚至還有一些超過(guò)3%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率。另外部分板塊土地市場(chǎng)起拍地價(jià)已超過(guò)周邊二手房?jī)r(jià)。穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境需要從業(yè)者共同維護(hù)。

PART.03

企業(yè)

一、華發(fā)股份：仍未就前海冰雪世界項(xiàng)目公司股權(quán)回購(gòu)事項(xiàng)與融創(chuàng)文旅達(dá)成一致

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前海冰雪世界位于廣東省深圳市寶安區(qū)沙井街道，該項(xiàng)目的開發(fā)主體為深圳融華置地投資有限公司。2025年11月前海冰雪世界如期開業(yè)、住宅部分也已交付，遲遲未建的商業(yè)則由政府收儲(chǔ)。

2025年11月21日，珠海華發(fā)收到融創(chuàng)文旅發(fā)來(lái)的《關(guān)于附條件回購(gòu)深圳冰雪城項(xiàng)目的通知函》，融創(chuàng)文旅選擇行使回購(gòu)權(quán)，但提出相關(guān)附帶條件。融創(chuàng)文旅提出，“原方案中的回購(gòu)方式、實(shí)施時(shí)間、交易價(jià)格等核心內(nèi)容已不適用于當(dāng)前情況，望就回購(gòu)方式、回購(gòu)價(jià)格及回購(gòu)時(shí)間等事宜重新展開討論”。

華發(fā)股份在1月14日的公告中稱，依據(jù)收購(gòu)協(xié)議約定，融創(chuàng)文旅應(yīng)于2026年1月12日前達(dá)成上述前提條件。目前，雙方未就上述前提條件的落實(shí)達(dá)成一致。后續(xù)雙方將就收購(gòu)協(xié)議結(jié)算等其他未盡事宜進(jìn)行友好協(xié)商。

點(diǎn)評(píng)

雙方的后續(xù)協(xié)商，將直接決定這個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)主體和利益分配。不過(guò)，作為一個(gè)大型文旅項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)者仍將面臨運(yùn)營(yíng)成本高昂、市場(chǎng)培育等長(zhǎng)期挑戰(zhàn)。

二、金地集團(tuán)：預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤(rùn)為負(fù)

金地集團(tuán)發(fā)布公告，經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算，公司2025年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為負(fù)值，預(yù)計(jì)全年將出現(xiàn)虧損，公司尚未披露具體虧損金額。

2024年金地集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)虧損61.15億元，這是自2001年上市以來(lái)，歸母凈利潤(rùn)首次轉(zhuǎn)為虧損。

點(diǎn)評(píng)

企業(yè)盈利水平持續(xù)下降，從2025年上半年來(lái)看金地的凈利潤(rùn)虧損42.7億元，歸母凈利潤(rùn)虧損37.01億元。凈利潤(rùn)下跌的主要原因在于銷售規(guī)模的下降，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)面積減少、營(yíng)業(yè)收入下降，與此同時(shí)金地根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)和銷售策略，加大去化力度，進(jìn)行資產(chǎn)減值計(jì)提。

當(dāng)前市場(chǎng)仍處于修復(fù)過(guò)程中，2025年百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)延續(xù)筑底態(tài)勢(shì)，千億房企只剩10家，房企銷售仍將面臨挑戰(zhàn)，在此背景下房企需積極修煉內(nèi)功、提升產(chǎn)品力、做好營(yíng)銷，并把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，從而穿越此輪危機(jī)。

PART.04

土地

一、廣州集中掛牌6宗地塊，白鵝潭陸居路商業(yè)地起價(jià)12億元

1月15日，廣州市公共資源交易中心一次性上架6宗地塊，含2宗宅地及4宗商地。競(jìng)價(jià)時(shí)間統(tǒng)一為2月13日。其中，位于番禺區(qū)、花都區(qū)是2宗涉宅用地，總建筑面積13.5萬(wàn)平方米，總起價(jià)13.7億元。另外四宗商業(yè)用地中，白鵝潭陸居路AF020208地塊總起拍價(jià)12億元，起拍樓面價(jià)約1.08萬(wàn)/平。

點(diǎn)評(píng)

優(yōu)質(zhì)地塊是推動(dòng)企業(yè)拿地積極性最核心的因素。“十五五”規(guī)劃建議和經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均要求大力推進(jìn)城市更新，這也將為高能級(jí)城市的核心板塊帶來(lái)更多新增優(yōu)質(zhì)宅地，以點(diǎn)帶面維持土地市場(chǎng)熱度，提振企業(yè)和購(gòu)房者預(yù)期和信心。

二、北京發(fā)改委力爭(zhēng)一季度集中供應(yīng)一批優(yōu)質(zhì)地塊

1月16日 ，據(jù)北京日?qǐng)?bào)，北京市發(fā)改委綜合處處長(zhǎng)王育玲表示，按照計(jì)劃，1月底前將發(fā)布全年供地計(jì)劃，力爭(zhēng)一季度集中供應(yīng)一批優(yōu)質(zhì)地塊，春節(jié)前下達(dá)40%的市政府固定資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金，2月底前發(fā)行首批地方政府專項(xiàng)債券。1月底前還將形成城市更新儲(chǔ)備項(xiàng)目和攻堅(jiān)項(xiàng)目清單，推動(dòng)建筑指標(biāo)統(tǒng)籌、功能混合和復(fù)合利用、優(yōu)化土地續(xù)期和房屋租期等創(chuàng)新政策集成落地。

點(diǎn)評(píng)

各地主管部門正進(jìn)一步踐行“控增量、優(yōu)供給”的政策，住建部工作會(huì)議明確2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向，將進(jìn)一步因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。一線城市北京作為政策風(fēng)向標(biāo)城市，增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)將形成帶動(dòng)作用，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)供給側(cè)將進(jìn)一步優(yōu)化新增宅地供應(yīng)規(guī)模和時(shí)序，并進(jìn)一步推動(dòng)好房子建設(shè)。

三、華潤(rùn)置地聯(lián)合青鐵10.15億元底價(jià)競(jìng)得青島市南原百安居地塊

青島2026年首場(chǎng)宅地拍賣落錘。市南區(qū)泰州路原百安居地塊（SN0501-23）由華潤(rùn)置地（山東）發(fā)展有限公司、青島青鐵智能科技有限公司聯(lián)合體以總價(jià)10.15億元、起始樓面價(jià)12562元/㎡底價(jià)成交。

點(diǎn)評(píng)

以華潤(rùn)置地為代表的央企正在核心高能級(jí)城市拿地，在此之前，2025年12月華潤(rùn)置地還在武漢、濟(jì)南、深圳、大連收購(gòu)了4幅地塊，權(quán)益對(duì)價(jià)約34億元。2025年全年，華潤(rùn)置地拿地金額790.6億元，同比去年增長(zhǎng)14%，拿地金額僅次于中海地產(chǎn)（990.7億元）排在投資百?gòu)?qiáng)第二位。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的 “分化”與“洗牌” 。資金和資源正加速向少數(shù)財(cái)務(wù)安全的央企、國(guó)企及地方城投平臺(tái)集中。從頭部房企投資邏輯來(lái)看，無(wú)論是青島、濟(jì)南還是東莞，均為經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口基本面良好的重點(diǎn)城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 樓市熱評(píng)丨開年政策“組合拳”不斷釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好