西政財富 
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作者：西政財富
來源：西政財富（ID:xizhengcaifu)
筆者按：
經歷了2021的市場出清，2022年資金機構的投資活動陸續(xù)恢復，不過目前他投資機構的投資策略都有所變化，交易對手的選擇更加傾向于國央企以及穩(wěn)健的地方龍頭作為交易主體；資金來源方面，基于散戶的風險承受能力考慮，則更加青睞機構資金。投資方向層面，以我們?yōu)槔壳爸饕鋈缦聨最惖耐顿Y業(yè)務，第一類是針對房地產企業(yè)的前融（需房企繳完土地款）、并購融資、共益?zhèn)顿Y、城市更新項目融資等業(yè)務，產品結構主要為優(yōu)先股形式；第二類是針對城投平臺的棚改、城市更新、基建項目等的融資，產品結構主要為股加債形式；第三類是針對國央企施工單位的保理融資，包括了正向保理、反向保理等各種產品形式。對此，我們結合目前市場上資金機構及我們投資操作的業(yè)務整理本文，以供同行溝通、參考。
一、地產投資類業(yè)務
（一）地產前融業(yè)務（優(yōu)先股融資方案）
1. 投資架構：我們作為GP與指定的機構（含國央企、信托計劃等）共同設立合伙企業(yè)。
2. 投資方式：有限合伙以受讓股權或增資的方式取得平臺公司的股權，具體持股比例根據項目實際情況與監(jiān)管要求進行調整，有限合伙就項目的施工進度、銷售情況等與開發(fā)商對賭，觸發(fā)對賭條件后開發(fā)商按約定回購股權。
3. 投資金額：根據項目的實際情況，按照土地款總額或項目資金峰值設定放款比例，在房企支付完畢土地款后放款。
4. 投后監(jiān)管：平臺公司與項目公司章證照納入監(jiān)管，合伙企業(yè)并向平臺公司、項目公司派駐董事、財務副總監(jiān)等人員。
5. 融資成本、資金使用期限、放款額度、增信擔保措施等根據項目具體情況確定。
（二）地產收并購配資業(yè)務
1. 投資架構：我們作為GP與指定的機構（含國央企、信托計劃等）共同設立合伙企業(yè)，合伙企業(yè)與開發(fā)商共同成立平臺公司，平臺公司通過股權收購方式受讓轉讓方持有的項目公司股權.
2. 投資方式及增信擔保、投后管理要求：以股權方式進行投資并注入融資款（在增信措施上土地抵押并非必要條件，但需嚴控資金流向），同時對平臺公司及項目公司進行實質性監(jiān)管，具體比如設置董事會一票否決權，委派副總經理、財務經理并進行財務、成本聯(lián)簽。
3. 項目選擇：主要針對強主體（如百強開發(fā)商）的并購項目，項目所在區(qū)域可為一二線或強三線城市，但項目業(yè)態(tài)需以住宅為主。
4. 融資成本、資金使用期限、放款額度、增信擔保措施等根據項目具體情況確定。
（三）不良處置項目配資業(yè)務
1. 投資架構：我們作為GP與指定的優(yōu)先級LP、代建方或其指定的主體（劣后級LP）共同成立合伙企業(yè)，作為不良資產項目的債權投資主體；優(yōu)先級LP和劣后級LP按7:3的比例出資，總出資額度不超過約定金額。
2. 投資額度：有限合伙投資規(guī)模的設置根據項目的具體情況，在對項目進行詳盡的調查并充分考慮市場的各類變化因素后，設置可調節(jié)的、相對寬松的投資預算額度，并在實際放款時根據項目的進展分期放款。資金用途限于項目復工續(xù)建款，不得挪作他用。
3. 投資期限：有限合伙的投資期限為2-4年，如果項目后續(xù)開發(fā)、施工、銷售順利，可以提前償還該部分投入。
4. 投資收益：優(yōu)先級LP的投資收益收取固定收益，隨借隨還、利隨本清。
5. 退出方式：在扣除稅費、保障后續(xù)開發(fā)的前提下，住宅的銷售回款先還利息，再沖本金。
6. 放款前提條件：
（1）重整投資方案獲得債權人大會投票通過、法院裁定認可；
（2）項目公司與各個優(yōu)先債權人就優(yōu)先債權的展期、豁免等條件達成一致，并簽訂書面協(xié)議。
7. 風控及投后管理：全流程封閉運作，在投資退出前，對項目的管控措施包括但不限于項目公司管控、第三方監(jiān)管以及工程建設監(jiān)理和工程審計機構監(jiān)管等等。
（四）城市更新項目融資業(yè)務
1. 投資架構：以深圳城市更新項目投資為例，我們作為GP與指定的機構（含國央企、信托計劃等）作為LP共同設立合伙企業(yè)。
2. 合伙企業(yè)通過股權投資方式（股權轉讓或增資）投資于項目公司，具體持股比例根據當地監(jiān)管政策及項目實際情況等調整。
3. 開發(fā)商地產集團與合伙企業(yè)簽署對賭及回購協(xié)議，對項目拆遷進度、拆遷率、項目進度等設置對賭條件。
4. 融資成本、資金使用期限、放款額度、增信擔保措施等根據項目具體情況確定。
二、城投融資業(yè)務
1. 投資架構：我們作為GP與指定的機構（含國央企、信托計劃等）作為LP共同設立合伙企業(yè)。
2. 合伙企業(yè)通過股權投資方式投資于項目公司，并通過股權投資和股東借款的方式向項目公司進行投資，并最終用于棚戶區(qū)改造、保障房等項目建設。
3. 增信擔保措施：施工總包單位對合伙企業(yè)期間收益提供期間保證金，并對合伙企業(yè)期間收益差額部分提供擔保（貼息），城投平臺的母公司提供擔保，項目公司章證照共管。
4. 融資成本、資金使用期限、放款額度、增信擔保措施等根據項目具體情況確定。
5. 對于以上架構，需注意的是，若資金機構為信托計劃，則一般信托計劃將底層是棚改、保障房的項目認定為房地產類項目，則占用其房地產額度，在當前嚴控房地產投資的大背景下，信托機構對相關房地產額度十分珍惜。此外，在與城投合作過程中，還需特別注意在架構設計時是否違反《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》(銀保監(jiān)發(fā)[2021]15號)等對地方政府隱形債務的規(guī)定。若涉及到央企性質的施工單位提供擔保的，還需注意《關于加強中央企業(yè)融資擔保管理工作的通知》（國資發(fā)財評規(guī)〔2021〕75號）及國務院國資委印發(fā)《關于加強中央企業(yè)融資擔保管理工作的通知》的有關說明對央企對外提供擔保的相關規(guī)定。
三、國央企施工單位保理業(yè)務
對于國央企建筑施工單位的供應鏈保理業(yè)務，目前主要的業(yè)務模式包括以國央企建筑施工單位未來應收賬款為保理合同標的的預保理業(yè)務；給予國央企建筑施工單位授信額度的額度保理；債權人回購保理及業(yè)主貼息保理模式。
（一）預保理
保理公司根據建筑施工單位的需求，由建筑單位提供的其以將來的應收賬款作為保理合同標的開展的保理業(yè)務，保理公司通過支付“預付價款”的方式提供融資款項。該模式未建、新建、在建項目均可操作，以未來形成的債權作為標的，解決施工項目前期墊資問題，待實際債權形成后,可轉化為常規(guī)保理。
（二）額度授信保理
保理公司根據建筑施工單位的資質情況及項目的投資總額，為項目核定一個總的保理額度，在項目建設過程中，建筑施工單位根據項目施工進度等情況，在授信額度內，將項目形成的應收工程款分筆轉讓給保理公司，保理公司分筆支付工程款。業(yè)務操作中可搭配“常規(guī)保理”和“反向保理”等多種形式組合操作。后續(xù)通過簽署《額度保理合同》、《保理業(yè)務確認書》等方式放款。
（三）債權人回購保理
建筑施工單位將其因提供施工等服務所形成的應收賬款轉讓給保理公司，保理公司向建筑單位提供形式無追（賣斷）的保理，并以補充協(xié)議模式約定建筑施工單位的回購。該模式下，債務人需要對項目進行確權，且債權人（施工企業(yè)）有良好的兜底意愿方可適用。
（四）業(yè)主貼息保理
在工程項目采用投融資墊資、F+EPC等中，對于施工單位資質較好，業(yè)主積累大量應付賬款的情形，保理公司主要通過以下方式提供保理資金：在占用施工企業(yè)信用下，業(yè)主方補貼部分融資成本；業(yè)主方承擔全部融資成本，施工企業(yè)無息負債。
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原標題： 2022還有哪些好做的融資業(yè)務
