來源：扒財精（ID：Bacaijing）

旭輝不敢要的彰泰，最終被融創收了。

融創的西南集團花了約99.1億，收了與彰泰合資公司的80%股權；融創服務花了約8億，收購彰泰物業的80%股權。

看起來，融創為這次收購一共花了約107.1億，其實根本沒有。

扒財精先扒一下，收購細節。

1、合資持股，融創實際20億不到

這次融創和彰泰，是先成立一家合資公司，彰泰把項目注入進去，融創把99.1億元的錢投入進去，最后融創持股這家公司的80%、彰泰持股20%。

也就是說，融創的99.1億，并不是全拿給彰泰的，它投到了自己占股8成的合資公司。

拿出去99.1億，又揣回來79億，實際只花了20億銀子，控制了彰泰54個地產項目3個代建項目。

而且，融創的99.1億中，17.9億元是給合資公司的專項借款，算股東借款、不算股東資產。是債終究要還的！

來，仰望高端玩家！

2、融創豪、旭輝摳？

并不是。

貨，都挑了。

彰泰的在建項目有74個，融創只要了54個，剩下的肯定是不好不要。

旭輝的態度也是“要的項目收下，不要的項目賣掉”。

而且旭輝的價格，可能不低。

扒財精Bacaijing看到，永升服務收購彰泰物業，是4.34億元收65%股權。

融創服務是8億元收了彰泰服務80%股權。哪個給得更高一目了然。

為啥大家會有一個豪一個摳的感覺？

只能說，融創的99.1億和8億，都明碼標價出來了。旭輝一直是“按65:35股權比例合營”blabla說一堆，只明確了8億按金。

收購就像追對象，旭輝太扭捏，融創很海、很會??！

但這不是旭輝失彰、融創得泰的主要原因。

3、承債收購，注意隱雷！

旭輝和融創，其實都只花了一兩個月，就把彰泰的項目盡調完了。

都有挑有選，但融創很豪氣地說——我把債承了！彰泰黃老板怦然心動！

4月16日公告說，拿項目公司股權時，其債權按其本息余額，合資公司平價承收了。

融創的99.1億元里，其中81.2億元，直接用于合資公司的經營+歸還負債。17.9億專項借款，也用于經營和還債。

這些債和資產，存在隱雷。

隱雷1、彰泰的債，亂！

且不說旭輝盡調時透露的，彰泰債務缺口就有100多個億。

2019年以來，彰泰為離開廣西擴張，從“自給自足”開始加大融資。

彰泰的這些新錢，主要來源五礦信托和四川信托。新增了14次股權質押融資，其中9次是信托融資。

四川信托已經集中暴雷，數百億的房地產信托資產被凍結。彰泰在四川信托的5筆融資都在存續期，很難受。

五礦信托因為銀保監會要求，快速收縮地產業務規模，退出了一半（約22家）房企，彰泰想從那里新融資，很難。

彰泰和它主要的投資平臺“桂林合創建設”，2020一年的新投資公司（間接持股）就有80家，是近年投資總數的近一半，基本上都是和金融機構合資的，用來給項目做渠道資金（簡稱 明股實債）。

這種明股實債的成本一般在10%以上，15%不少見，比開發貸款成本高多了。

另外，2020年彰泰實業和合創建設的借款糾紛已超過850萬元。

這些隱形負債，越挖越多。就像情人的手機，別翻！越翻越煩！

隱雷2、彰泰的項目，亂！

大家不會以為融創收的54個項目都膚白貌美吧？有時候，就連華東這種看似優質的項目，都說不清楚情況。

（融創收購彰泰項目清單截圖）

比如無錫。

扒財精Bacaijing聽說，彰泰在無錫拿地沒有做背調，拿著其他公司的報告就上報了，結果根本達不到里面的利潤率，沒法完成老板的要求。而且拿地價16507元/平太貴，其他房企后來在旁邊拿地，一平米便宜了幾千元。

這個項目，能平帳已經了不起了。

比如南京。

彰泰在南京那個項目，拿地價格也高達22164元/平，溢價20%。南京“雙限”，項目又被多家媒體報道涉嫌無證施工，一波三折。

老板對此頗有意見，這是當初想撤銷華東區域、暫停在上海設立雙總部的一個小導火索。

本來彰泰內部職業經理人缺乏話語權，不止拿地，甚至供應商定標、樓盤物資采購都要老板審批，而且都按“廣西一套”來做。

但這是彰泰基因上的問題，融創操盤能力強悍，占有絕對權力的話，盤活項目可能問題不大，但就是要花一番大力氣，而且賺不賺錢另算。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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