丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
從旭輝到融創，“廣西一哥”彰泰的去向一直備受行業關注，最終于4月17日落定，2021年4月17日，融創中國與彰泰集團在無錫舉行戰略合作簽約儀式，融創將與彰泰設立合資公司，以99.1億元接手彰泰所屬目標公司100%權益，交易完成后，融創與彰泰分別持有合資公司80%、20%股權，同時融創服務也發布公告擬8億元收購彰泰服務80%股權。
資料顯示，彰泰集團深耕廣西29年，憑借優良的產品與服務，已在廣西市場建立領先的規模優勢和客戶口碑。CRIC數據顯示，近3年內彰泰蟬聯廣西本土房企銷售額、銷售面積雙冠王。此次出讓的資產包主要位于廣西城市核心區域，九成以上為住宅業態，可售建筑面積約1162萬平方米。
融創中國董事會主席孫宏斌表示，廣西市場發展潛力巨大，彰泰與融創此次強強聯手，將充分整合雙方資源與優勢，共同為廣西人民帶來高品質的產品與服務，以文旅、文化、會議會展等多元化產業優勢助力廣西經濟社會高質量發展。
彰泰為廣西規模最大的本土房企
近年來，隨著廣西房地產市場打開，各大品牌房企競相互入駐，截至目前TOP20中僅有個別房企未有項目布局。
從克而瑞排行榜來看，2020年碧桂園、龍光、陽光城、萬科、恒大、融創、金科等外來品牌房企占據廣西市場第一陣營，競爭激烈。融創自2016年首進廣西，也有意加速市場擴張，規模增速不斷提升，2020年廣西區域銷售額突破百億，達到108.5億元，位列房企第8位。
圖：2017-2020年融創廣西區域銷售規模與增速（億元）
彰泰作為廣西規模最大的本土房企，2018-2020年連續三年銷售額均超過200億元，其中2020年在廣西區域全口徑銷售額達224.5億元，權益銷售金額達161.4億元，均位列第一。根據廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計算，市場占有率約為5%，超過碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續以47.44億元領跑，增長預期向好。
隨著彰泰并入融創，將為融創帶來超過200億的銷售貢獻，根據推算2021年或將達到260億，迅速擴大融創在廣西的銷售規模與市場占有率，與其他房企品牌拉開差距，建立絕對優勢。
表：近三年彰泰在廣西的市場占有率
數據來源：CRIC
融創看重彰泰的土儲與本土市場經驗
廣西土地市場熱度高居不下，尤其是核心區域優質地塊競爭激烈。
從年報數據來看，截至2020年年末，融創總土儲建筑面積達2.58億平方米，同比增長10.3%。其中2021年新增土地儲備建筑面積約5877萬平方米。從土儲貨值結構來看，截至2020年末，融創約78%的土儲貨值位于一、二線城市。其中于一、二線城市分別擁有貨值0.4萬億和2.0萬億，強三線城市貨值約0.7萬億。
在這其中，位于廣西的土地儲備量和占比都不高，截至2020年末，融創在廣西的土地儲備主要位于南寧和桂林，總計達到371.66萬平方米，占總土儲1.4%，權益土地儲備為280.64萬平方米。
相較之下，彰泰具備本土深耕優勢，積累了豐富的區域土地儲備，拿地方式也更加靈活，在一定程度能控制成本。目前，彰泰布局覆蓋廣西11個重點城市，以南寧、桂林、柳州、北海為核心城市向周邊輻射，截止2020年底，累計開發項目106個，累計開發面積超2000萬平方米，融創收購彰泰也是看重了彰泰的儲備價值與本土市場經驗。
據公告披露信息顯示，此次收購涉及目標項目共57個，包含54個開發項目及3個代建項目，總計容未售建筑面積為825.17萬平方米。其中，54個開發項目計容共計未售建筑面積783.33萬平方米，90.8%位于廣西各城市核心區域，主要分布在桂林、南寧、玉林等城市，且以住宅為主，流動性強。
圖：54個開發項目城市分布情況（計容未售建筑面積：萬平方米）
數據來源：企業公告、CRIC
收并購將成為獲取土地儲備的重要手段
據了解，早在融創之前，今年1月7日時，旭輝集團曾發布公告，宣布擬與彰泰集團按65：35比例成立合營公司——旭輝彰泰。此外，旭輝中國將向彰泰集團股東彰泰香港及桂林合創收購彰泰集團65%的股權，1月7日當天，旭輝旗下物業上市公司永升生活服務集團，也發布公告，將以4.34億元收購彰泰集團旗下彰泰服務集團有限公司65%已發行股本。
但隨后，4月14日傍晚，旭輝集團發布解除合作框架協議公告，宣布解除1月7日時與彰泰集團訂立的合作框架協議及其項下擬進行的交易。有媒體透露，合作告吹的最主要原因還是在于價格沒談攏。
而在資源整合問題上，融創作為“并購王”，擁有豐富的經驗和成功案例。2019年以來融創便通過多種渠道拿地穩控平均土地成本，除了公開市場拿地和舊改及產業合作項目，融創中國通過收并購獲取的土地占比超過6成，在資源整合上，融創已經形成一套成熟的操作流程和體系。
2020年，融創實現營業收入2305.9億元，同比增長36.2%，資本運營方面，截至2020年末融創賬面現金達1326.5億元，同比增長5.5%，現金短債比為1.45，流動性充裕。
不僅如此，融創通過加大銀行類融資占比、用公開市場機會發行融資成本相對較低的債務等，對債務結構的優化也起到積極作用，截至2020年末，融資成本同比下降2.1個百分點至6.46%。
也許正是因為如此，才使得此次高達百億的收并購交易得以進行。
融創在廣西發展已超過五年，對于市場也有一定了解，整體來說，此次融創收購彰泰，對于融創在廣西的業績規模、市場占有率、品牌影響力等方面都將產生疊加效應，與其他房企品牌拉開顯著差距，重塑市場格局。尤其是彰泰在廣西的儲備積累和市場經驗，大大增強融創的市場競爭力和深耕能力。
值得注意的是，從收購對象來看，彰泰“三道紅線”全數達標，剔除預收款項后的資產負債率為62%、凈負債率為15.7%、現金短債比為2.4，具備較高的財務安全性。因此，我們認此次融創收購彰泰，可能是行業龍頭房企與區域龍頭房企合聯合的一次新嘗試，未來收并購也將正成為規模房企開拓市場、獲取土地儲備的重要手段。
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