有投拓朋友給小助手留言，“想讓芽總，認認真真的寫篇土增稅的文章”。（小助手微信：xinya534，日常要點報告和圈內(nèi)資料什么的，都OK的）

暈，“還認認真真的寫”，我大概理解這個朋友的意思，就是說，全面立體的解讀土增稅……行吧，土增稅你完蛋了。

土增稅對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

特別注意的是：土增稅政策地方色彩濃厚，國家層面的政策只是將框架制定好，各地政府有權利在框架范圍內(nèi)自行補充計稅細節(jié)。所以各地政策口徑差異較大（增值稅與所得稅政策口徑全國基本一致）。這也是土增稅計算最難的部分：既需要了解國家層面政策，又要熟悉各地政策與執(zhí)行口徑，執(zhí)行過程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動。

根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）第一條規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入為不含增值稅銷項稅額。舉個栗子：

#某地產(chǎn)項目銷售收入10億，向政府部門支付的土地價款為4個億，土增稅的計稅收入為多少?

目前主要有兩種計算方法：

如廣州=10億-（10億-4億）/1.09*0.09

如江蘇=10億-10億/1.09*0.09

強調(diào)兩點：

1、實際發(fā)生的成本≠土增稅前允許扣除的成本

2、實操層面，不同地塊、不同項目之間基本無法進行成本轉(zhuǎn)移。營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

結(jié)論：土地增值稅中的視同銷售是以所有權轉(zhuǎn)移為標準來確定。

但是對用于投資的，還應注意：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。但凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的不得免征土地增值稅。企業(yè)重組涉及的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅（這就是并購中，資產(chǎn)剝離采用分立的節(jié)稅來源）

上面說的有點繞，說人話就是：登山哥是一家面粉廠，他要和想要做面粉生意的長跑哥合作，登山哥用旗下的土地和廠房作價入股，這就暫免土增稅。但是，如果是房地產(chǎn)企業(yè)或者和房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，那作價入股就要視同銷售立即征收土增稅。

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。但實操層面來講，存在的算法包括兩種，舉個栗子：

#登山哥收到1億普通住宅預收房款。其地預征率為2%，不同地方兩種算法：

算法一：1億/1.09*2%=0.018

算法二：（1億-1億/1.09*3%）*2%=0.019

各地實際執(zhí)行情況：根據(jù)各地相關規(guī)定，實務中，目前土地增值稅清算單位主要確認依據(jù)：發(fā)改委審批投資立項文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證等。一句話，根據(jù)項目實際情況決定，不唯證照，和當?shù)囟悇罩鞴艽_認清楚。

總結(jié)：某同學，你要的“認認真真的寫”，還達標不，你要是不轉(zhuǎn)此文，等著我40米大刀吧????。下次再寫篇關于土增計算中的成本分攤。