作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID:msyangteacher）

從2000年以來，基建與地產(chǎn)相結(jié)合的開發(fā)模式就一直在積極探索，從早前的一二級聯(lián)動開發(fā)、舊城改造；再到如今的片區(qū)開發(fā)、城市更新，都是如此。

但是，受制于行政法規(guī)與融資方面的限制，基建與地產(chǎn)市場的差異始終較大，導(dǎo)致很難實現(xiàn)真正的“聯(lián)動”、一體化開發(fā)。不過，隨著原本傾向于行政管理的基建市場開始市場化，地產(chǎn)逐漸回歸本源、脫離金融化，兩者開始再次融合、顯現(xiàn)出殊途同歸之勢：

打通行業(yè)壁壘，連接市場供需

在過去二十年高速城鎮(zhèn)化的過程中，土地與地產(chǎn)的周期對市場造成了巨大的影響，也成為了地方財政與金融系統(tǒng)內(nèi)的不穩(wěn)定因素。在龐大的居住需求爆發(fā)、周期性變化時，既影響地方政府與城投公司對基礎(chǔ)設(shè)施投資與資金回收、財政收入與政府性債務(wù)的償還；又使得房地產(chǎn)市場面臨大幅度的波動、階段性的需求旺盛及“去庫存”。

這個問題中，雖有一部分是不可避免的，但地方政府對于基礎(chǔ)設(shè)施、土地整理的投資，與地產(chǎn)市場需求存在相對脫節(jié)，卻是一個比較重要的、且可以解決的問題。尤其在當(dāng)下，高速城鎮(zhèn)化的時代已經(jīng)過去，未來地方政府對于基礎(chǔ)設(shè)施與土地整理的投資，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步與地產(chǎn)市場的需求進(jìn)行掛鉤；通過將兩個行業(yè)一體化、打通行業(yè)間的壁壘，來解決這個長期以來威脅地方財政與金融系統(tǒng)穩(wěn)定性的關(guān)鍵問題。

因此，未來我們將看到基建與地產(chǎn)再度走向一體化，讓基礎(chǔ)設(shè)施與土地整理方面的投入直接與地產(chǎn)需求進(jìn)行掛鉤；既可以提高地方政府的投資效率、避免地方城投的債務(wù)風(fēng)險，又可以進(jìn)一步緩解房地產(chǎn)供需間的壓力，實現(xiàn)“房住不炒”的調(diào)控要求。

在此之前，高層已經(jīng)提出“以人為核心的城鎮(zhèn)化”，即未來的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、土地整理投資，都必須與人口流動、人口的需求進(jìn)行掛鉤；這也意味著在土地與房產(chǎn)方面的“需求側(cè)管理”，將是大勢所趨。通過更具體、更可量化的需求指標(biāo)，來調(diào)節(jié)地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施等方面的投資。這也將使得地產(chǎn)周期的問題，以及地方政府的債務(wù)問題，將迎來很大的變化與轉(zhuǎn)變。

地方政府減負(fù)，健全城投機(jī)制

自全面深化改革以來，調(diào)節(jié)地方政府的運作模式，建立“財權(quán)與事權(quán)相匹配”的機(jī)制，一直是一個比較重要的方向。尤其是目前提出要降低政府杠桿率、解決地方隱性債務(wù)風(fēng)險，進(jìn)一步減輕地方政府的直接投資比重、健全企業(yè)投資的機(jī)制，就成為了改革的重中之重。

因此，我們可以看到，近年來的基礎(chǔ)設(shè)施、土地整理、公共服務(wù)建設(shè)與運營，都在大力推行以企業(yè)為載體的市場化運作機(jī)制，不再由財政預(yù)算直接投資，以此來解決財政收入增長與基礎(chǔ)設(shè)施投資期限錯配的問題。

從另一個角度來說，這也是減輕了地方政府的負(fù)擔(dān)，將一部分傳統(tǒng)意義上的“政府工作”交由市場化的企業(yè)機(jī)制來運作，既提高了投資效率，也減輕了地方財政的負(fù)擔(dān)，構(gòu)建“更可持續(xù)的地方財政”。

在這一背景下，城投運作必然將進(jìn)一步向市場靠攏、與地方財政脫鉤；通過投資收益來償還項目本息、獲得投資收益，而非依賴地方財政的補(bǔ)助。這也意味著地方城投將在地方城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)開發(fā)中承擔(dān)更重要的職能；進(jìn)一步將基礎(chǔ)設(shè)施投資與土地、地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合并。既是完成收益的閉環(huán)管理，也是通過這種模式來實現(xiàn)城投的市場化轉(zhuǎn)型、更多的分享地方發(fā)展紅利，實現(xiàn)城投的可持續(xù)發(fā)展。

資源橫向補(bǔ)償，構(gòu)建共同富裕

“共同富裕”是高層提出的宏大目標(biāo)與要求，雖非短期可實現(xiàn)，但也能看出未來制度與理念上的轉(zhuǎn)變。這對基礎(chǔ)設(shè)施與地產(chǎn)行業(yè)而言，同樣有非常大的影響；這意味著，在未來的基礎(chǔ)設(shè)施與地產(chǎn)市場中，會有越來越多的“資源橫向補(bǔ)償”。

何謂資源橫向補(bǔ)償？在基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)領(lǐng)域中，就是將公益性項目與市場化項目進(jìn)行掛鉤，通過市場化項目的收益來彌補(bǔ)公益性項目的投資，實現(xiàn)政府再分配的功能與促進(jìn)社會公平性的目標(biāo)。

如目前的城市更新項目，就常常存在將部分土地開發(fā)的收益去彌補(bǔ)老舊小區(qū)改造、公共服務(wù)設(shè)施以及租賃型保障房的收益不足；以及片區(qū)開發(fā)項目中，通過優(yōu)質(zhì)土地的開發(fā)來彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的投入。

這也將促使基建與地產(chǎn)行業(yè)深入融合、一體化、市場化，制度上的頂層設(shè)計也將進(jìn)一步靠攏。一方面是地產(chǎn)企業(yè)的去杠桿、去金融化、輕資產(chǎn)化，另一方面是基建企業(yè)的新一輪行業(yè)整合、與地方城投的深度合作、強(qiáng)化全流程的投融資能力，兩個行業(yè)都將發(fā)生深層次的變化。

在此之后，我們將看到基建與地產(chǎn)行業(yè)，再度走向一體化。

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原標(biāo)題： 基建與地產(chǎn)，再度走向一體化