克而瑞地產(chǎn)研究 
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作者：克而瑞研究中心
合肥土拍的熱度比2月份北京、3月的福州、廈門、青島等地更高。
3月17-25日，合肥新2022年首輪集中供地在經(jīng)歷了一輪延期后最終塵埃落定，本次土拍合計成交24宗含宅用地（其中2宗為純租賃用房），總成交金額達189.62億元，成交總建面220.68萬平方米。
本次土拍在吸引了40余家房企參拍的情況下，15宗地塊進入競品質環(huán)節(jié)，成交整體溢價率達到11.2%，但仍有8宗地塊流拍（本次二度延期地塊視為流拍，下同）。但整體來看，相較于青島、廈門、福州等城市，合肥新年首輪土拍熱度升溫顯著。
01 土拍門檻持續(xù)下調 報名環(huán)節(jié)地塊熱度兩極分化
從合肥本次推出的地塊及規(guī)則變化來看，土拍門檻較2021年有所下調，“止跌”、“求穩(wěn)”的信號明顯：
首先本輪推出的包河區(qū)BH202201號、包河區(qū)BH202202號、廬陽區(qū)LY202201號地塊、瑤海區(qū)YH202201號、新站區(qū)XZ202201號均為2021年推出后又延期或流拍的地塊，本輪重新上架，在地塊體量、起拍價、配建要求等多方面都降低了門檻，降低了房企的拿地難度；而本輪土拍中僅有部分熱門地塊出讓時需要配建5-20%的租賃用房。
另外，合肥在土拍前幾日發(fā)布了對競品質項目評分的部分調整，原本不加分的二級及以下資質房企也能夠加分，增加了中小房企參與競品質的競爭力。
在政府已表現(xiàn)出足夠“誠意”的情況下，本輪供應的30宗商品房地塊在報名階段依然呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的態(tài)勢，熱度明顯分化：
濱湖科學城作為最熱門板塊，5宗地塊參拍房企數(shù)量均達到10家以上，其中02、04號地塊的參拍房企數(shù)量超過20家，成為本輪最大熱門。此外經(jīng)開區(qū)03號和05號、蜀山區(qū)05號地塊等參拍房企數(shù)量也有8家以上。
反之，新站區(qū)的6宗地塊均無人報名，包河、廬陽、瑤海區(qū)也有部分地塊無人報名，以此來看土拍熱度仍分化嚴重。
02 平均溢價率達11.2% 15宗地塊觸及最高限價
在土拍門檻降低、土地成本控制得當，以及部分政策利好消息的雙重影響下，合肥本次土拍平均溢價率達到11.2%，是2022年目前已經(jīng)進行集中供地的城市中平均溢價率最高的一個，15宗地塊觸及最高溢價率，占總成交地塊比例的63%。
熱門地塊主要分布于濱湖區(qū)、蜀山區(qū)和經(jīng)開區(qū)，地塊所在區(qū)域的市場基本面較好，且地塊平均總價不超過10億元，體量控制得當，對于房企來說壓力較小。
反之流拍地塊分布于包河區(qū)、廬陽區(qū)和新站區(qū)，包河區(qū)與廬陽區(qū)地塊起拍價均在15億元以上，體量較大且周邊配套未完善，而新站區(qū)本次掛牌的6總地塊均流拍，除了區(qū)位問題以外，板塊內供應量較大、未來去化壓力大或是房企不拿地的主要原因。
03 項目盈利空間較高 競品質地塊房價地價差仍然過萬
從盈利角度來看，本次合肥土拍“讓利”的意味十足。
15宗觸及最高限價、進入競品質階段的地塊也依然保有較高的盈利空間，平均地價房價比為0.48，房價與地價差達到10518元/平方米，這也是房企愿意積極參與競品質環(huán)節(jié)的重要因素。
其中濱湖科學城01、02號地塊的銷售指導價較去年周邊地塊限價提升了1000-2000元/平方米，雖然兩宗地塊的地價房價比達到0.59和0.55，但是房價與地價之間仍有10000元/平方米以上的價差，即使需要配建15%的租賃用地，仍有一定的盈利空間。
04 規(guī)模房企積極參拍 本土房企強勢拿地
本次合肥土拍吸引了諸多房企積極參拍，不乏參拍了5宗地塊以上的房企：據(jù)不完全統(tǒng)計，華潤參與了10宗地塊的競拍，此外越秀、合肥城建、偉星和招商都參拍了9宗地塊，本土房企中還有新華、徽創(chuàng)、安徽高速、安徽置地等參拍數(shù)量也在5宗以上。
從拿地結果來看，合肥本土房企表現(xiàn)強勢：在15宗競品質地塊中，本土民企拿下9宗，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、偉星、尚澤等均有所斬獲，此外安徽高速也競得2宗濱湖科學城地塊，本土企業(yè)投資積極性復蘇，且整體表現(xiàn)非常強勢，拿下六成競品質地塊。
其他房企則以10強規(guī)模房企、品牌房企為主，保利、龍湖等有所斬獲，值得一提的是，越秀通過競品質競得瑤海區(qū)01號地塊，首次進駐合肥。
整體來看，本土民企在合肥本次土拍中成為了最大贏家，總體成交的22宗商品住宅地塊中有一半以上被本土民企競得，民企投資積極性的復蘇，也說明了對合肥市場前景的看好。在本土民機積極拿地的情況下，保利、龍湖、招商等品牌房企在積極參拍的情況下也僅有1-2宗地入賬，且還有華潤、中海、金茂等龍頭房企積極參拍卻無地入賬。
整體來看，合肥土拍的熱度比2月份北京、3月的福州、廈門、青島等地更高，且在供地端降門檻、保利潤的同時，部分房企的投資積極性也明顯恢復，尤其本土房企的信心得以提振，一定程度上體現(xiàn)出政府與房企的“默契”。
近期政策方面雖然有一定的利好消息，但是傳到到市場、企業(yè)層面還需要一定的時間，尤其是之前經(jīng)歷了財務危機的房企，需要更長的恢復期。因此近期投資積極的房企無非大型的國企央企、持續(xù)走穩(wěn)健經(jīng)營路線的龍湖、綠城等，以及集中供地城市當?shù)氐钠脚_公司，企業(yè)之間的投資態(tài)度分化更加明顯，未來預計土地市場將形成“國企央企+穩(wěn)健型品牌民企+地方平臺”三足鼎立的格局。
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