作者：克而瑞物管

來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

頭部企業(yè)的規(guī)模競爭已經經過一段時間，面對規(guī)模為基的市場邏輯，提升規(guī)模保證絕對實力成為頭部企業(yè)的共識，頭部的競爭早已是搶跑的狀態(tài)，2021年的大手筆動作也顯現出企業(yè)的規(guī)模焦慮。

根據克而瑞物管數據系統CPIC監(jiān)測顯示，2021年TOP10企業(yè)在管面積門檻值達2.70億平方米，TOP30企業(yè)在管面積門檻值達7084萬平方米，TOP50在管面積的門檻值達4308萬平方米。

表：2021年與2020年各梯隊企業(yè)門檻值對比（單位：萬平方米）

數據來源：CPIC，克而瑞物管

與2020年相比，TOP10門檻提升8300萬方，增幅為44.39%；TOP50門檻提升298萬方，增幅達7.43%。較2020年，TOP10的門檻增幅最大，頭部企業(yè)的提升度進一步加速。

2021年，TOP10與TOP30的在管面積梯隊差同比增幅高達54.39%，TOP30與TOP50的梯隊差同比增幅達54.21%。由此可見，本年度行業(yè)整體拓展熱情高，頭部及中部企業(yè)都在積極擴張。

表：2021-2020年各梯隊企業(yè)在管門檻值梯隊差對比（萬平方米）

注：“梯隊差”即上一梯隊門檻與下一梯隊門檻值之差

數據來源：CPIC，克而瑞物管

在整體行業(yè)擴張迅猛的背景下，2021年開年業(yè)內企業(yè)紛紛在業(yè)績公告會上公布成倍的規(guī)模目標，為全年的市拓熱潮定下基調。

頭部企業(yè)更是定下高達數億的增長目標，恒大物業(yè)2021年在管面積將破6億㎡，合約面積不低于8億㎡；綠城服務合約面積將新增1.5億㎡，碧桂園服務則表示2025年規(guī)模超18億㎡，營收要超過千億元。世茂服務亦提出3年5倍計劃，2021年增加合約面積1億㎡，預計2023年合約面積達5.5億㎡。

圖：2021年企業(yè)業(yè)績目標一覽表（不完全統計）

數據來源：企業(yè)公告，克而瑞物管整理

在行業(yè)整合完畢之前，擁有足夠的實力，才能夠擁有持續(xù)生存的空間?？硕鹞锕芨鶕_信息監(jiān)測（含非上市企業(yè)）,2021年行業(yè)內并購案僅披露金額已超400億，是2020年的四倍。

年內，碧桂園服務、萬物云、世茂服務、金科服務等多家企業(yè)不斷出手優(yōu)質標的，高交易額、高頻次；并刷新業(yè)內最貴收購單價記錄（碧桂園服務更是斥資百億收購富力物業(yè)）；亦出現“小吃大”的經典案例，合景悠活拿出1/3募資額收購斥資13.6億收購雪松智聯。

圖：2021年物業(yè)管理行業(yè)重大收并購事件示例

數據來源：企業(yè)公告、公開報道、克而瑞物管整理

高業(yè)績目標充分體現出企業(yè)對規(guī)模的渴望。但是規(guī)模擴展的背后也有問題隨之浮現，一方面是規(guī)模快速擴展，大量收并購帶來人才稀釋、品牌管理等問題，這為企業(yè)盈利的持續(xù)能力帶來不確定性。

另一方面，頭部企業(yè)的業(yè)務定位早已超出傳統的物管范疇，“空間”管理服務的概念更能囊概頭部企業(yè)的實際定位，但是傳統業(yè)務之外的路徑尚不清晰，規(guī)模之上的盈利模式尚需探討。

從物管管理角度，頭部企業(yè)有自己的發(fā)展之道，但規(guī)模之遠的利潤如何維持，規(guī)模之上的盈利厚度如何挖掘，已經開始成為擺在頭部企業(yè)面前不得不思考的問題。

規(guī)模是企業(yè)的基本盤，行業(yè)整合將會繼續(xù)進行。經過近幾年的加速沖刺，企業(yè)規(guī)模達到一定體量之后，新的問題和發(fā)展戰(zhàn)略也將逐步顯現。

2021年，房地產與物業(yè)行業(yè)唇齒相依。政策調控導致房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，房企內外債務危機一旦顯露，關聯物業(yè)企業(yè)也深受牽連，股價大幅下挫或成為母公司首選要出售的優(yōu)質資產包。

受地產行業(yè)大震蕩的影響，除個別央企、國企物業(yè)股價稍微企穩(wěn)外，其余物業(yè)股都在大幅下挫，當前已經有多支物業(yè)股的市盈率低于10倍，跌幅最深的股票，無一例外深受母公司嚴重債務危機的牽連。

表：55家上市物企一覽表

注：1、2019年12月16日，招商物業(yè)與中航物業(yè)重組上市，中航善達更名為招商積余；

2、2019年12月20日，華發(fā)物業(yè)服務母公司與華金國際資本簽訂股份買賣協議，借殼上市；

3、2021年6月30日，方圓房地產服務集團正式更名為方圓生活服務集團，集團戰(zhàn)略和業(yè)務發(fā)展逐步向物業(yè)管理服務方向轉變。

數據來源：CPIC，克而瑞物管

在市場的冰凍期，監(jiān)管層考慮、投資人離場心態(tài)、母公司急需資金紓困以及企業(yè)自身意愿的多重因素影響下，2021年下半年待上市物企被擺上貨架出售、推遲上市或者已經通過聆訊也暫停上市。

雖然大多數物業(yè)企業(yè)已經在房地產開發(fā)集團中獨立平行運營、擁有獨立品牌甚至已經獨立上市，但過往的兩三年，大多數待上市和上市物企還是嚴重依賴關聯房地產企業(yè)的扶持獲得在管及合約面積、營收、尤其是利潤的高增長。

表：2021年擬上市未上市物企

此外，2021年11月6日，萬科發(fā)布公告，擬分拆萬物云于港交所上市。

數據來源：CPIC，克而瑞物管

經歷2021年的地產大變局，地產向物業(yè)輸送利益的方式在2022年往后將會逐漸變緩。

一方面，隨著地產企業(yè)的發(fā)展收縮、未來幾年后的持續(xù)交付面積會有縮減；地產企業(yè)資金鏈的緊繃，也很難在非業(yè)主增值服務方面大手筆支持，“地主家也沒有余糧了”。

另一方面，資本市場投資人也已經更為專業(yè)理性，分拆各個業(yè)務獨立計算估值，給予非業(yè)主增值服務較少甚至幾乎為0的估值，并購市場也是如此。

打鐵還需自身硬。物企在上市審核時就需要將關聯交易占比持續(xù)下降，物企要能證明自己能獨立發(fā)展而非依賴母公司。市場喜歡母公司能提供大規(guī)模合約面積的物企，更喜歡在此基礎上，還有能力大量拓展第三方面積的物企。

2022年物業(yè)企業(yè)會重新再審視與開發(fā)集團母公司的關系，在地產大變局背景下，減少對母公司的依賴，逐步走出獨立發(fā)展之路，這也是更長遠的路。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： TOP10物企門檻大增44%，未來要減少關聯交易“獨立發(fā)展”