作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

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觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：7月以來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)退市的消息持續(xù)發(fā)酵著。

8月4日，首創(chuàng)置業(yè)率先公布中期業(yè)績(jī)，這家國(guó)企交出的退市“答卷”，成為投資者討論的話題中心。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，首創(chuàng)置業(yè)錄得營(yíng)業(yè)收入為110.13億元，較去年同期增加約19%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為2.26億元，較去年同期減少73%；基本每股收益為人民幣0.01元。

僅從業(yè)績(jī)來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)交出的表現(xiàn)不算亮眼。

現(xiàn)在選擇了隱退的首創(chuàng)，退市后將如何發(fā)展？或許，這一紙公告能給出答案。

“首創(chuàng)置業(yè)謀取健康的、可持續(xù)的發(fā)展之路，不再盲目追求體量、規(guī)模，甚至速度。”今年三月的業(yè)績(jī)會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)李松平如是說(shuō)。

盡管2021年不再設(shè)限，但回顧前幾年可以發(fā)現(xiàn)，制定新年目標(biāo)是首創(chuàng)置業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的常規(guī)操作。

2018年，首創(chuàng)置業(yè)提出了750億元全年銷(xiāo)售目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)706.4億元，完成全年目標(biāo)94.19%。

從這一年開(kāi)始，首創(chuàng)置業(yè)連續(xù)三年與銷(xiāo)售目標(biāo)失之交臂，2019年和2020年均未完成800億元目標(biāo)。

2021年上半年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約面積174.3萬(wàn)平方米，簽約金額人民幣402.7億元，同比增長(zhǎng)19.5%，簽約均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米，其中操盤(pán)項(xiàng)目簽約銷(xiāo)售額占比近80%。

一般而言，下半年房企供貨節(jié)奏普遍會(huì)提高，供貨量也有所增加，特別是在四季度集中供貨節(jié)點(diǎn)，成為業(yè)績(jī)沖刺的有力保障，首創(chuàng)置業(yè)也是如此。

如果下半年能夠維持供貨節(jié)奏，這也意味著2021年首創(chuàng)置業(yè)有望突破800億元。

除了規(guī)模，一直以來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)的利潤(rùn)表表現(xiàn)也是資本市場(chǎng)討論的話題。

翻看近幾年財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)營(yíng)業(yè)收入整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但利潤(rùn)始終是負(fù)增長(zhǎng)，今年上半年走勢(shì)同樣如此。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，首創(chuàng)置業(yè)錄得營(yíng)業(yè)收入為110.13億元，較去年同期增加約19%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為6.52億元，較去年同期減少約43%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為2.26億元，較去年同期減少73%。

某種程度上，首創(chuàng)置業(yè)的利潤(rùn)指標(biāo)下滑與行業(yè)周期、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有關(guān)。

作為北京市國(guó)資委所屬大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，過(guò)去一段時(shí)間，北京及周邊城市是首創(chuàng)置業(yè)理所當(dāng)然的重倉(cāng)區(qū)域，巔峰時(shí)期在該地區(qū)的新增土儲(chǔ)占比超過(guò)七成。

重倉(cāng)環(huán)京一帶也為首創(chuàng)置業(yè)帶來(lái)了相應(yīng)的業(yè)績(jī)，直至目前，京津冀地區(qū)貢獻(xiàn)的業(yè)績(jī)?nèi)哉嫉谝晃唬衲晟习肽赇N(xiāo)售額達(dá)到185.13億元，占總銷(xiāo)售46%。

2017年開(kāi)始，北京正式開(kāi)啟“五限時(shí)代”，樓市調(diào)控力度空前，重倉(cāng)北京的首創(chuàng)受到了極大影響。

近兩年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)控的階段，隨著房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”等政策相繼落地，如何降杠桿成為眾多開(kāi)發(fā)商思考的問(wèn)題。

從去年全年數(shù)據(jù)來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為74.3%，同比下降1%；凈負(fù)債率達(dá)到124.4%，同比下降35%；現(xiàn)金短債比為1.1，同比上漲0.1。由此看來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)依舊踩中“兩道紅線”。

為了降低負(fù)債，首創(chuàng)置業(yè)嘗試過(guò)多種方式，包括減少拿地、出售資產(chǎn)，甚至在年初將旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)集團(tuán)。

拿地方面，上半年首創(chuàng)置業(yè)取得上海松江區(qū)與青浦區(qū)兩宗地塊，拿地代價(jià)為33.7億元，是去年全年的17.7%，另通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲得浙江桐鄉(xiāng)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

減少對(duì)外投資，現(xiàn)金流量則有所增加。期末，首創(chuàng)置業(yè)持有貨幣資金為389.12億元，較去年末增加17.34億元。

另外，出售項(xiàng)目股權(quán)作為另外一種降債方式，上半年首創(chuàng)置業(yè)先后掛牌出售首創(chuàng)陽(yáng)光房地產(chǎn)46.486%股權(quán)及北京同創(chuàng)置地45%股權(quán)；奧特萊斯業(yè)務(wù)也轉(zhuǎn)讓給集團(tuán)。

在此前業(yè)績(jī)會(huì)上，公司總裁鐘北辰曾提到：“將首創(chuàng)鉅大資產(chǎn)包出售給首創(chuàng)集團(tuán)，可以有效盤(pán)活資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，把回籠資金用于償還債務(wù)，降低杠桿。”

事實(shí)上，對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)而言，出售項(xiàng)目股權(quán)以及重組奧萊不僅能夠減少資金沉淀，同時(shí)可以快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目變現(xiàn)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，自2003年港股上市以來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)股價(jià)與市值表現(xiàn)一直不盡如意，2015年5月29日股價(jià)錄得最高值，為4.58港元，其余時(shí)間再無(wú)登上頂峰。今年以來(lái)，公司股價(jià)一直在1港元附近徘徊。

分析人士認(rèn)為，首創(chuàng)置業(yè)私有化的根本原因是對(duì)股價(jià)、市值不滿意。畢竟，股價(jià)影響評(píng)級(jí)，從而限制了上市平臺(tái)融資能力。

但也有投資者認(rèn)為，首創(chuàng)此舉或許是臥薪嘗膽。

關(guān)于退市后的發(fā)展規(guī)劃，有消息提到，首創(chuàng)置業(yè)可能會(huì)與首創(chuàng)經(jīng)中合并，而首創(chuàng)中經(jīng)以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，或許能夠與首創(chuàng)置業(yè)相互補(bǔ)充。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 首創(chuàng)置業(yè)退市答卷：凈利、紅線與私有化之后