作者：克而瑞租售

疫情之于租賃企業(yè)而言，最直觀的影響是新項(xiàng)目拓展和開業(yè)。

一季度，深圳、上海等重點(diǎn)城市先后采取“封城”疫情管控，全市處于靜止?fàn)顟B(tài)，原定開業(yè)的項(xiàng)目被迫延期，因此，住房租賃企業(yè)一季度開業(yè)規(guī)模較上一季度增速出現(xiàn)了明顯的下跌。

克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2022年第一季度，TOP30住房租賃企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模85.89萬間，同比增長28.86%，較去年四季度環(huán)比增長7.86%，但增速較去年四季度下跌了0.6個百分點(diǎn)。

圖：2021-2022Q1TOP30住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模變化

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

上海此輪封城已有月余，受此影響，4月全市無新增開業(yè)的集中式公寓，上一次出現(xiàn)無新增的情況，還要追述到2020年的2月，兩次的停工停產(chǎn)對行業(yè)影響甚大。

實(shí)際上，整個4月對于住房租賃企業(yè)而言，更多的是配合政府防疫工作，保障租客的健康與安全，維系門店正常運(yùn)營。

從上海前3月集中式公寓開業(yè)情況來看，由于疫情反復(fù)，3月新增開業(yè)的集中式公寓房源數(shù)共1618套，較去年同期下降27%。一季度，上海新增開業(yè)的集中式公寓房源數(shù)僅為2213套，相較于去年同期減少55%。

圖：2020.1-2022.4上海集中式公寓新增開業(yè)規(guī)模變化

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

值得注意的是，不單單是開業(yè)項(xiàng)目停滯，租賃用地的供應(yīng)也近乎停滯。上海作為租賃行業(yè)排頭兵，“十三五”期間共出讓了集中式租賃住房項(xiàng)目用地150余幅，可建建筑面積約1000萬平方米，而這部分作為保障性租賃住房的新增供應(yīng)土地，大多處于建設(shè)施工階段，隨著4月上海的封控，所有的土地施工全面停滯。

3-4月，由于部分城市疫情的突發(fā)，多城封閉管理，也在一定程度上限制了租金的增長。

回看2021年，全國55城個人房源平均租金為33.21元/平米/月，較去年同比增長7.27%，租金及增速皆創(chuàng)歷史新高。北上廣深、杭州、成都等一線及強(qiáng)二線城市租金增幅同比更是達(dá)到18%以上。 

然而進(jìn)入年末，各城市個人房源租金開啟下滑趨勢，今年更是連續(xù)多月下跌，傳統(tǒng)的租賃市場旺季也隨著疫情的發(fā)酵未能如期而至。 

可見租賃行業(yè)整體低迷態(tài)勢，而租金背后所反映出的經(jīng)濟(jì)下行壓力和疫情所帶來的收入壓力值得重視。

圖：2021年-2022年3月全國55城個人房源月度租金變化

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

集中式公寓市場由于租約多為半年或者一年，租金變化幅度較小，整體并未受到個人房源的波動影響，租金和出租率整體較為平穩(wěn)。整個4月，上海在封閉管理的情況下，租金也并未有變化，出租率整體也與3月基本持平，具體到企業(yè)反而有部分出租率增長的情況。

比如樂璟生活社區(qū)這類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)宿舍項(xiàng)目，由于小區(qū)疫情管控的原因，將原有散租在小區(qū)的企業(yè)員工吸納到項(xiàng)目上，出租率同比則是出現(xiàn)了上漲。此外，樂璟多數(shù)承租的項(xiàng)目都是政府或者國有資產(chǎn)，在租金減免的扶持政策上有一定的優(yōu)勢。

但并非所有企業(yè)都如樂璟這般，大多數(shù)租賃企業(yè)面臨著空置房源招租難的問題，房源空置率比較高。

從對租客的調(diào)研來看，解封后或?qū)⒂胁糠肿饪屯俗獾那闆r，這部分變化也將導(dǎo)致集中式公寓項(xiàng)目出租率的下跌。

盡管租金收入受疫情影響不大，但項(xiàng)目的運(yùn)營存在巨大的壓力，如何保障租客的物資需求以及門店防疫工作成為重中之重。

好消息是，隨著上海疫情的拐點(diǎn)逐漸顯現(xiàn)，疫情后租賃市場將會有哪些變化是值得深度思考的問題。

1. 租客流失率大大提高，租賃企業(yè)經(jīng)營存在一定挑戰(zhàn)

租購?fù)瑱?quán)的問題在物資保障過程中再次被放大。疫情當(dāng)下，街道派發(fā)物資多優(yōu)先滿足住宅小區(qū)，集中式公寓很少被考慮在內(nèi)，管家或租客更多的只能通過團(tuán)購“自救”，以解決基礎(chǔ)溫飽需求。盡管后續(xù)上海及時發(fā)布公寓物資措施，但街道執(zhí)行過程中靈活空間大。 

疫情使得部分城市停工停產(chǎn)，對于企業(yè)本身就會存在壓力，不堪重負(fù)的部分企業(yè)可能會調(diào)整員工薪資，優(yōu)化自身員工體系使得員工面臨失業(yè)，更嚴(yán)重的企業(yè)將會迎來新的批倒閉潮。部分租客的離開將直接影響項(xiàng)目經(jīng)營，給原本就不太賺錢的住房租賃運(yùn)營商們帶來巨大的壓力。

2. 退租潮隱現(xiàn)，租客開始傾向于租住個人房源或功能設(shè)備齊全的一居室集中式公寓

由于此次的疫情導(dǎo)致上海的封閉管控時間較長，多數(shù)集中式公寓房間內(nèi)沒有廚房，而公區(qū)廚房在“足不出戶”的政策下也變成雞肋。絕大部分租客因?yàn)闊o法做飯，只能靠泡面或者速食解決三餐，即使街道提供物資也多以蔬菜為主，無法烹飪

此外，據(jù)克而瑞租售調(diào)研，集中式公寓面臨較大的防疫壓力，比如如遇感染者將面臨轉(zhuǎn)運(yùn)壓力，由于醫(yī)護(hù)資源緊張，轉(zhuǎn)運(yùn)不及時很容易造成集中感染，自身的健康安全也沒辦法得到保障，因此租客對此事較為敏感。

疫情后，部分租客對于租住空間的需求也將有一定的變化，開始傾向于選擇個人房源滿足做飯的需求，或者功能設(shè)備齊全的一居室集中式公寓。而原先的集中式公寓項(xiàng)目，在疫情后由于這部分租客的變化也會帶來出租率的下跌。

3. 租賃用地建設(shè)停滯，新增供應(yīng)放緩，保租房建設(shè)壓力大

  上海由于此次的封城管控，各企業(yè)停工停產(chǎn)，各類租賃用地的建設(shè)也隨之停止，而租賃用地建設(shè)的租賃住房是保障性租賃住房供應(yīng)的主要渠道之一，一個月的停工勢必會導(dǎo)致項(xiàng)目入市的推遲。

此前，上海提出到2022年年底，計劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬套（間），完成“十四五”目標(biāo)總量的一半以上，而到“十四五”末，計劃有40萬套（間）房源形成供應(yīng)。除此之外，租賃住宅運(yùn)營商原本預(yù)計入市的項(xiàng)目也隨著疫情的突發(fā)推遲。

就當(dāng)前情況來看，租賃用地建設(shè)的停滯，新增供應(yīng)量的放緩將為保障性租賃住房建設(shè)帶來一定的壓力，上海能否如期完成“十四五”期間保租房建設(shè)的目標(biāo)存在不確定性。

4. 復(fù)工復(fù)產(chǎn)或帶動企業(yè)員工宿舍建設(shè)熱潮

上海首批復(fù)工復(fù)產(chǎn)的企業(yè)主要為制造型企業(yè)，并非所有企業(yè)都為員工提供統(tǒng)一的宿舍，大多數(shù)的企業(yè)員工分散在各小區(qū)租住。由于當(dāng)前上海很多小區(qū)還在封閉管理，員工很難到崗，對于企業(yè)整體的統(tǒng)籌管控存在一定的難度。此輪疫情之下，藍(lán)領(lǐng)公寓也表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。比如魔方公寓疫情期間在管理藍(lán)領(lǐng)等集宿公寓上加大投入，為人力密集型服務(wù)業(yè)企業(yè)解決協(xié)同管理員工的問題。

上海的十四五規(guī)劃中也提到了“產(chǎn)城融合”、“職住平衡”等關(guān)鍵詞，因此，針對于勞動密集型產(chǎn)業(yè)的制造業(yè)，為其員工提供統(tǒng)一的集體宿舍能便于企業(yè)對員工的管理，把疫情激發(fā)的短期產(chǎn)業(yè)住宿產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)化為長期需求，進(jìn)一步促進(jìn)實(shí)現(xiàn)職住平衡的目標(biāo)。

租賃市場尚未從低迷的市場中走出來，本輪疫情的突襲對于整個住房租賃行業(yè)來說又將是一大挑戰(zhàn)，疫情過后，恢復(fù)租客信心，建立租客的歸屬感、安全感成為當(dāng)務(wù)之急。租賃企業(yè)也將面臨一場生存之戰(zhàn)，當(dāng)前最重要的是開源節(jié)流，保障現(xiàn)金流；優(yōu)化服務(wù)成本，圍繞客戶需求對產(chǎn)品進(jìn)行更新迭代，積極拓展項(xiàng)目，提升特殊情況下的應(yīng)急管理能力。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 疫情引發(fā)的人口流動性下降，短期或?qū)_擊長租行業(yè)