通過FDI方式資金入境進(jìn)行房地產(chǎn)投資最主要的是解決資金入境架構(gòu)搭建、資金結(jié)售匯投資房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資、退出等稅費及其籌劃這三大問題。其中資金入境架構(gòu)搭建與資金結(jié)售匯投資房地產(chǎn)問題的解決息息相關(guān)。

外資資金是否能投資房地產(chǎn)項目或結(jié)匯后用于繳納土地保證金及土地款，關(guān)于行業(yè)投資的問題，目前外商投資行業(yè)準(zhǔn)入限制主要適用于《外商投資準(zhǔn)入特別管理措施（負(fù)面清單）2019版》（下稱“負(fù)面清單”），房地產(chǎn)行業(yè)并非負(fù)面清單之內(nèi)的領(lǐng)域。但是囿于結(jié)售匯等監(jiān)管操作及境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的要求，若通過簡單的架構(gòu)搭建，將外商投資企業(yè)直接結(jié)匯投資房地產(chǎn)行業(yè)則在實際操作中受到限制。

但是，面對當(dāng)?shù)卣猩桃Y的需求，通過在一些工業(yè)園區(qū)、自貿(mào)區(qū)進(jìn)行入境架構(gòu)搭建引入外資尚存在一定空間。以我們在一些工業(yè)園區(qū)及自貿(mào)區(qū)操作的外商投資企業(yè)投資架構(gòu)為例，設(shè)立外商投資投資性公司以及外商投資合伙企業(yè)兩大類。外商投資投資性公司雖然對投資人準(zhǔn)入要求相對嚴(yán)格，但是在資本金監(jiān)管賬戶開設(shè)方面存在優(yōu)勢。外商投資有限合伙則相對松散，但是在后續(xù)增資操作上相對靈活，然而，后續(xù)受外管抽查的可能性亦更大。需特別說明的是，具體架構(gòu)的搭建需根據(jù)項目的情況進(jìn)一步討論。

（2）外商投資投資性公司在名稱中含投資字樣，經(jīng)營范圍包含投資等范圍。該類公司可以資本金結(jié)匯進(jìn)行再投資。另外，根據(jù)《外債登記管理辦法》（匯發(fā)〔2013年〕19號）的規(guī)定，外商投資性企業(yè)可享受注冊資本4-6倍的境外融資額度。

（3）多層架構(gòu)搭建“去外資化”。在設(shè)立完畢外商投資投資性公司A（WFOE）作為第一層架構(gòu)后，該WFOE再投資的第一層公司B在監(jiān)管上亦認(rèn)定為外資性質(zhì)，為實現(xiàn)“去外資”化的目的，通常要在B公司后再設(shè)立1-2層的架構(gòu)，方能實現(xiàn)去外資化的目的。

（4）為滿足資金承載體量，一般BCD等導(dǎo)管公司用貿(mào)易、實業(yè)類公司承載。在“房住不炒”的背景下，后續(xù)也便于開發(fā)商以該類非房主體進(jìn)行再融資。

誠如上文所述，外商投資投資性公司的設(shè)立需滿足一定的準(zhǔn)入要求。若無法滿足設(shè)立外商投資投資性公司進(jìn)行資金入境架構(gòu)的設(shè)計的情況下，可通過搭建外商投資合伙企業(yè)架構(gòu)進(jìn)行資金入境操作。

外資資金可通過境外的SPV載體在境內(nèi)設(shè)立普通的公司A（WFOE，如咨詢公司），并由A全資設(shè)立投資管理公司B（監(jiān)管認(rèn)定為外資性質(zhì)）作為GP，并由外資資金作為LP設(shè)立投資合伙企業(yè)C，在C的基礎(chǔ)上繼續(xù)進(jìn)行架構(gòu)設(shè)計直至完全去外資化。或者由外資控制的境外公司在境內(nèi)全資設(shè)立普通公司A作為GP，與外資境外資金作為LP設(shè)立外商投資合伙企業(yè)B，并在該合伙企業(yè)B下繼續(xù)設(shè)立公司直至完全去外資化。

（1）外商投資合伙企業(yè)的設(shè)立雖然無設(shè)立外商投資投資性公司的境外資本及境內(nèi)實繳資本的要求，但是仍需穿透至實際控制人進(jìn)行核查，并要求提供股東名冊、登記證書、存續(xù)證明等文件作為核查依據(jù)。

（2）外商投資合伙企業(yè)架構(gòu)在境內(nèi)的架構(gòu)設(shè)計相對與外商投資投資性公司架構(gòu)，通常后續(xù)設(shè)立的導(dǎo)管公司相對少一些，增資的靈活度相對高，但是無法跟外商投資投資性公司一樣享受外債額度，并且由于合伙企業(yè)相對松散，后續(xù)受外管抽查監(jiān)管的可能性相對更大。