作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸

01

前幾天，萬科發(fā)布了2025年業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)歸母凈利潤虧損820億元。

一石激起千層浪，整個(gè)地產(chǎn)圈和資本市場都炸鍋了。

的確，萬科虧損的數(shù)目有點(diǎn)太炸裂了。

如果再加上2024年萬科巨虧的約495億元，兩年時(shí)間里合計(jì)虧損了1315億元，是目前萬科A市值的兩倍都不止。

在解釋虧損原因時(shí)，萬科給出了4大理由。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位，結(jié)算利潤主要對(duì)應(yīng)2023年、2024年銷售的項(xiàng)目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存，這些項(xiàng)目的地價(jià)獲取成本較高，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少；

因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值；

部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損；

部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

當(dāng)看完這些理由時(shí)，炸天團(tuán)心里的第一個(gè)想法是四大央企巨頭保利、中海、華潤、招商蛇口可能也危險(xiǎn)了，尤其是保利與中海。

原因很簡單，萬科給出的四大虧損理由幾乎是整個(gè)行業(yè)共性的問題，萬科之所以被爆出來，除了以郁亮、祝九勝為代表的原管理團(tuán)隊(duì)沒有遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律外，還有就是深鐵主動(dòng)介入與主動(dòng)刺破。

而這些頭部央企，之所以目前還看著安全，最核心的原因除了自身央企身份外，還有就是沒有人主動(dòng)去揭開和刺破這些掩蓋的真相。

一旦揭開，幾乎沒有一家央企可以幸免！

02

當(dāng)然，沒有人揭開并不代表這些央企就沒有危機(jī)感。

相反，他們也正試圖用溫和的內(nèi)部手段逐步消化這些問題，對(duì)外的表現(xiàn)就是投拓變化、人員變動(dòng)與組織架構(gòu)的調(diào)整等。

前不久，保利發(fā)展剛剛對(duì)總部“動(dòng)刀”，重塑了自己的指揮中樞。而最近，中海地產(chǎn)也被一勺言的董小姐爆出四大區(qū)域要正式解散了。

據(jù)董小姐的爆料，1月的最后一天，顏建國董事長在中海集團(tuán)的內(nèi)部高管會(huì)議上宣布了這一決定：

中海將不再保留華東、華南、北部和中西部四大區(qū)域公司，直接通過集團(tuán)總部管理21個(gè)地區(qū)公司。

這一歷史性轉(zhuǎn)變，意味著中海也像其他房企一樣，徹底放棄了原本的“總部-區(qū)域-城市”三級(jí)架構(gòu)，轉(zhuǎn)向更加精簡的“總部-城市/地區(qū)”兩級(jí)架構(gòu)。

壓縮決策層級(jí)的背后，其實(shí)就是戰(zhàn)略收縮和風(fēng)險(xiǎn)管控。

在過去，四大區(qū)域作為中海的重要業(yè)務(wù)平臺(tái)，曾在營銷、投資、成本等方面擁有相當(dāng)大的話語權(quán)，成為中海強(qiáng)大市場表現(xiàn)的有力支撐。

但隨著市場變化，區(qū)域的權(quán)力逐漸被總部的強(qiáng)大管控所代替，四大區(qū)域的管理職能早已在實(shí)操中逐步弱化，原本區(qū)域平臺(tái)的員工也分散到集團(tuán)總部或下沉至城市公司。

如今，中海直接撤銷區(qū)域，不再由區(qū)域負(fù)責(zé)重要業(yè)務(wù)決策，轉(zhuǎn)而由集團(tuán)總部直管，也算是做個(gè)正式的官宣而已。

03

當(dāng)然，官宣背后，更重要的其實(shí)是人事，尤其是原四位區(qū)域總的去向問題。

華東區(qū)域總劉慧明，以管理嚴(yán)格、業(yè)績卓越著稱，帶領(lǐng)華東區(qū)域在上海創(chuàng)造了多個(gè)銷售記錄。

華南區(qū)域總劉顯勇，擅長營銷管理，曾主導(dǎo)多個(gè)項(xiàng)目的成功推盤；

中西部區(qū)域總劉長勝，帶領(lǐng)中西部區(qū)域憑借一系列成功案例逐步打破市場格局；

北部區(qū)域總付熙嵬，則以精準(zhǔn)的投資眼光和大刀闊斧的管理風(fēng)格，在北京市場取得了顯著成績。

但如今，隨著四大區(qū)域的撤銷，四位曾在各自區(qū)域內(nèi)的業(yè)績上赫赫有名的高管去向成了最大的疑問。

根據(jù)內(nèi)部消息，四位高管大概率會(huì)被調(diào)回集團(tuán)總部，繼續(xù)擔(dān)任不同的職能部門或城市公司負(fù)責(zé)人。

盡管具體的職務(wù)安排尚未官宣，但這四位高管回歸總部，無疑會(huì)加劇集團(tuán)內(nèi)部管理的重組，并可能帶來現(xiàn)有集團(tuán)高管職位的重新洗牌。

04

過去幾年，中海高度聚焦一二線核心城市,堅(jiān)持“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”。憑借著在核心城市的戰(zhàn)略布局和高端產(chǎn)品的推出，取得了不錯(cuò)的業(yè)績。

尤其是在香港、北京、上海、廣州、深圳等一線城市，中海的市場份額明顯高于其他競爭對(duì)手。

然而，隨著市場競爭的加劇，單純依賴一線城市的戰(zhàn)略已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出瓶頸。

以炸天團(tuán)所在的上海為例，2024年，中海憑借核心地段高端產(chǎn)品戰(zhàn)略打法傲視群雄，單城銷售規(guī)模破700億元。

然而進(jìn)入2025年，整個(gè)豪宅市場的競爭態(tài)勢加劇，華潤置地、招商蛇口、綠城等競爭對(duì)手對(duì)中海發(fā)起了猛烈沖擊。

在激烈的競爭中，中海的優(yōu)勢逐漸消退，銷售額亦出現(xiàn)大幅下滑，全年銷售額僅錄得282.6億元，同比降幅達(dá)60%，已遠(yuǎn)落后于招商蛇口、華潤置地與保利發(fā)展。

的確，在很多上海地產(chǎn)人的觀感里，對(duì)于中海上海團(tuán)隊(duì)的內(nèi)卷和拼勁都很佩服，但在新規(guī)產(chǎn)品競爭和豪宅營銷上，中海已經(jīng)沒有多少優(yōu)勢可言了。

對(duì)于中海而言，這種優(yōu)勢的喪失問題更可能出在集團(tuán)層面，比如中海曾經(jīng)引以為傲的成本控制體系是否適應(yīng)當(dāng)下的打法。

當(dāng)然，中海應(yīng)該也意識(shí)到一線城市競爭烈度的問題。

預(yù)計(jì)2026年中海除了在北京、上海、廣州、深圳等一線城市推出更多高端產(chǎn)品，也將會(huì)在強(qiáng)二線城市逐步尋找新的增長點(diǎn)，深耕天津、濟(jì)南、成都等二線城市，進(jìn)一步提升市場份額與產(chǎn)品競爭力。

結(jié)語

最后，2026年，對(duì)于頭部央國企而言，無疑都是關(guān)鍵的一年。

萬科巨虧820億元，只是第一聲悶雷。

真正可怕的地方在于：

它揭開的不是一家公司的問題，而是整個(gè)開發(fā)模式的后遺癥——高地價(jià)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)時(shí)代留下的“慢性出血”，正在集中結(jié)算。

過去幾年，無論碧桂園、融創(chuàng)這類出險(xiǎn)的民營房企，還是萬科、遠(yuǎn)洋這類正在出險(xiǎn)的混合所有制房企，抑或是中交地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、大悅城等這些爆出虧損的非頭部央企地產(chǎn)，其實(shí)大家都已經(jīng)慢慢接受了。

2026年，如果中海、保利這些頭部的央國企也出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)或巨額虧損，對(duì)于外界的打擊將是難以想象的。

因此，我們才看到幾家頭部央企都在做幾乎統(tǒng)一的動(dòng)作——撤區(qū)域、收權(quán)力、重組總部、換防高管。

本質(zhì)上都只有一個(gè)目的：把風(fēng)險(xiǎn)提前摁死在組織層面，并避免進(jìn)一步的向外擴(kuò)散。

事實(shí)上，此時(shí)我們已經(jīng)不能僅僅盯著中海這類組織架構(gòu)調(diào)整，更應(yīng)該意識(shí)到其實(shí)這些央企已經(jīng)全面進(jìn)入“戰(zhàn)時(shí)體制”了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 中海撤銷四大區(qū)域，央企地產(chǎn)正悄悄進(jìn)入“戰(zhàn)時(shí)體制”