作者：炸天團

來源：地產大爆炸

當整個行業還在迷霧中尋找出路時，華潤置地已經悄然"變道"了。

此前，炸天團曾有過一個觀點：對房企而言，最大的風險不是賣不掉房子，而是沒找到“新故事”。

當行業告別高杠桿、高周轉的“舊故事”，市場與資本都在追問同一個問題：房地產的新邏輯到底是什么？

3月30日，華潤置地發布2025年年報，在行業銷售和盈利水平普遍承壓的背景下，這份答卷足夠亮眼——核心凈利潤再次突破200億元，不出意外，還是行業第一。

成績固然好，但背后更值得關注的不是數字本身，而是支撐這份利潤的底層邏輯已經發生了根本性變化——華潤置地的經常性業務利潤貢獻超過50%。

聯系公司今年初完成的一次組織架構調整，將業務梳理為三大航道。這看似是內部管理的調整，實際上是一次明確的戰略宣言：

華潤置地在向業界以及資本市場講述一個清晰的“新故事”。

01 

一場清晰的組織變革

此前，華潤置地采用“3+1”模式，但此次調整后，公司將業務規整為三大航道，并將所有相關職能部門整合進各航道。這解決了以往業務認知上的混淆，使增長路徑變得無比清晰。

雖然這是組織架構的變化，但其實更是經營邏輯的進化，每個航道都承載著明確的業務增長使命。

首先，第一航道是開發銷售型業務。

作為華潤置地的傳統基本盤，開發銷售業務依然是公司業績的"壓艙石"。2025年全年，華潤置地累計合同銷售金額達到2336億元，穩居行業前三。

支撐這一成績的是公司精準的投資策略。全年保持積極的投資風格，在北京、上海等五大核心城市的投資占比近八成，土地儲備結構持續優化。

更重要的是，華潤置地積極響應"好房子"建設的國家戰略，首次發布并落地"好房子"標準體系——深圳灣澐璽、上海澐啟濱江、北京潤園等標桿項目，不僅贏得市場廣泛認可，更重新定義了新時代的居住標準。

截至2025年末，華潤置地已售未結開發銷售型業務營業額為2102億元。著眼未來，公司2026年貨值儲備充足，且92%位于一二線高能級城市，資產增值空間與確定性很強。

值得注意的是，開發銷售業務是華潤置地的基本盤，但絕非唯一盤。

第二航道主要包括經營性不動產收租業務，這是華潤置地利潤與現金流的穩定器。

2025年，華潤置地該業務實現營業額254.4億元，同?增?9.2%，凈利潤98.7億元，同?增?15.2%。

其中，購物中心的表現尤為亮眼。憑借卓越的運營能力與產品線矩陣的升級迭代，華潤置地旗下自持購物中心實現零售額2392億元，同比增長22.4%，增速顯著跑贏全國社零大盤。年末在營購物中心達到98座，其中82個項目零售額位列當地市場前三，整體經營利潤率為63.1%，再創歷史新高。

寫字樓業務的核心優勢也在持續夯實，平均出租率提升至77.7%，新租面積創同期新高。酒店業務通過精益化運營，整體入住率提升3個百分點至67%，兩費費率改善1.6個百分點至16.1%。 

第三航道主要是輕資產管理收費型業務，2025年，這一航道增勢強勁，幫助華潤置地拓展更多元化發展賽道。

作為這一航道的核心平臺，華潤萬象生活2025年實現營業收入180.2億元，同比增長5.1%，核心凈利潤39.5億元，同比增長13.7%。其市值與市盈率穩居行業首位，充分體現了資本市場對其行業地位與長期投資價值的高度認可。

商管方面，華潤萬象生活管理在營購物中心135座，全年零售額2660億元，其中105個項?零售額位列當地市場前三，同?增?22.1%，行業領先地位持續鞏固。物管方面，截至2025年末在管面積達4.26億平方米，通過精益化管理，毛利潤同比提升7%。

此外，資管業務也取得突破性進展。華潤商業REIT市值過百億，股價較發行價上漲52.3%，穩居消費基礎設施REITs首位；華潤有巢REIT完成擴募，成為國內首單采用向原持有人配售方式的保障性租賃住房REIT。

文體產業運營方面，華潤置地作為業內首家實現全國化布局大型體育場館的領軍企業，年內深度參與"十五運"服務保障，夯實了"重大賽事保障國家隊"的行業地位，全年營收同比高速增長53.5%至12億元。

租賃住房業務方面，華潤“有巢”堅持輕重并舉發展模式，營業收?及NOI均創歷史新?，規模躋身?業第六。

可以說，華潤置地這三大航道已經形成了一套梯次業務格局：

開發銷售提供短期現金流、經營性不動產貢獻穩定利潤、輕資產管理驅動長期增長。

02 

從“賣房”到“經營”，資本市場價值重估

看完華潤置地2025年的財務數據，有沒有一種感覺？華潤置地好像不再是一家傳統的開發商了，它的財務模型更像一家對標國際成熟市場的不動產管理企業。

有幾個核心數據還是讓炸天團想單獨拿出來講一講。2025年，華潤置地經常性業務利潤同比增長13.1%至116.5億元，占公司凈利潤的比重升至51.8%。可以說這是華潤置地盈利結構正在發生質變的“分水嶺”，它意味著公司對房地產開發銷售的依賴度大幅降低，擁有了穿越周期的“雙引擎”。

過去，傳統房企被看作“周期股”，估值隨銷售波動，PE普遍偏低。

以幾家頭部房企為例，截至2026年3月，中國海外發展約8.5倍，而保利發展雖然PE因盈利短期下滑而被動拉高至27倍，但其市凈率已跌至0.37倍。

這些數據清晰地表明，市場對純開發型房企的定價邏輯，更看重的是資產安全邊際。

但華潤置地正在向資本市場展現出一種新的模型——“類收租股”+“類資管股”的復合屬性。這種“開發+經營+資管”的模式，估值邏輯遠高于純開發型企業。

事實上，華潤置地在資本市場的估值表現已經一定程度證明了這種模式的韌性。眾所周知，過去兩年內房股總市值縮水嚴重，但華潤置地近一年市值卻在回漲——2025年1月1日至2026年1月1日，總市值漲幅超過20%。

在申銀萬國房地產板塊分類中，除了新鴻基地產，華潤置地總市值穩居內房第一。

拉長時間線來看，上市三十年，華潤置地從市值20多億港元成長為一家市值2000億港元的企業，這本身就是對其"長期主義"戰略的最好證明。

華潤置地成績單出爐后，不少機構也表示看好。星展集團維持對華潤置地的買入評級，銀河證券首次覆蓋就給予“推薦”評級。

03 

華潤置地為行業“打了個樣”

還有一點也值得關注。

今年，華潤置地還干了一件重要的事——新設立資產管理公司，這也是華潤置地經營邏輯轉變下的關鍵舉措。

資管公司是承載華潤置地經營性不動產收租業務和資產管理收費業務的發展平臺，是整合"募、投、產、建、管、退"全價值鏈的能力平臺。

與市場上已有的不動產資管公司相比，華潤置地資管公司的獨特之處在于全價值鏈的融合運作——既有片區統籌和城市級運營協同下的投資能力，又有持續領先的產品定義和高品質實現能力，還有多層次REITs通道下的資產退出和資本循環能力，更有萬象生活強大的品牌招商和運營服務能力。

簡單來說，華潤置地正在從"資產的持有者"向"資產的管理者"轉型。

這種模式并非憑空而來，它可以在國際成熟市場找到清晰的參照系。

以日本三井不動產為例。1991年日本房地產泡沫破裂后，三井不動產經歷了巨額虧損，但它最終成功穿越周期，成為日本房地產業復蘇的主力。三井做對了什么？

其實核心就在于業務模式的轉型。

三井不動產以寫字樓租賃起家，泡沫破裂后，它意識到原有"高杠桿"經營模式的不穩定性。

2000年左右，三井明確提出轉型方向：加強租賃業務、發展管理業務。到2022年，三井的"銷售利潤∶租賃利潤∶管理利潤"目標調整為4∶4∶2，三大業務均衡發展，使其營業收入穩步上升，資產負債率逐年下降。

更重要的是，即使是在2008年次貸危機和2020年疫情影響下，三井的資產規模也沒有像泡沫破裂后那樣持續縮減，反而實現穩健擴張。

這正是"銷售+持有+運營+資管"這種模式穿越周期的力量。

華潤置地當前的"三大航道"結構，與三井等國際成熟不動產企業的發展模型高度相似——從"開發銷售"為主，轉向"銷售+持有+運營+資管"并重。這也正是行業走向成熟的標志。

作為央企，在行業深度調整期，華潤置地本就承擔著引領行業轉型的示范作用。如今，華潤置地用三十年時間證明了“長期主義”和“前瞻布局”的價值，為行業“打了個樣”！

結語

2026年是華潤置地上市30周年，更是其面向未來、開啟"十五五"新征程的新起點。2025年的業績為其接下來的發展奠定了良好開局。

毋庸置疑的是，隨著資管業務的深化、REITs平臺的壯大、文體等新賽道的成熟，華潤置地的"三大航道"將形成更強大的協同效應。

清晰的戰略、果決的組織變革和亮眼的財務數據……當行業還在迷霧中探索轉型方向時，華潤置地已經將房地產發展“新邏輯”摸透了。

未來的房企，將不再是簡單“造房子”，而是要成為城市空間的投資、開發、運營與資產管理的綜合專家。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 華潤置地講了一個房地產“新故事”