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銀城的風還在吹

陌爺地產圈

2022-03-09 14:00 4850 0 0

21年上半年，還在高歌猛進的銀城，與大多數房企一樣，在下半年便偃旗息鼓。

作者：陌爺

來源：陌爺地產圈（ID:gh_6e6c6fd48723)

“評級展望“負面”、融資渠道狹窄、信用指標薄弱、未來一年毛利率將維持在12%-14%的低位。”

這是去年國際評級機構穆迪對于南京銀城的評價與判斷。

當下的輿論也在推波助瀾，將這家區域型房企的往“刑場”上送。

21年上半年，還在高歌猛進的銀城，與大多數房企一樣，在下半年便偃旗息鼓。

隨著而來的便是組織架構調整與裁員優化。

據內部員工所說，自去年下半年開始，銀城要么在裁員、要么在裁員的路上。

可參考的比例達到50%。

現時點看來，也是有跡可循的。

年度300億銷售目標未完成，腳踩兩條紅線融資受阻，融資利率高居不下（存續美元債11.9%）。

盈利能力堪憂，2020年凈利潤僅1.83億，對應營收107億，甚至于制造業平均利潤水平相當。

銀城的經營面疊加輿論風波，融資受限，債券異動，資本開始審視。

NO. 1 凋零的蘇系房企

作為六朝古都、十朝都會的南京鮮有規模房企。

曾經的愛濤置業、宏圖地產、亞東建發、鴻意地產、天正置業等，都是本土房企的優秀代表，只是如今，有的難覓蹤跡、有的只有零星項目。

在全國能排上號的新城、中南都不是出生南京，一個常州、一個南通。

而如今宏圖已在悄然去地產化、棲霞建設在市場上聲威勢弱、朗詩走上了輕資產路線、雨潤艱難到賣子求生、蘇寧斗完國美斗京東，而今瀕臨破產。

蘇系房企的頭兩把交椅被新城和中南拿下。

即便如此，如今的中南、新城兩位老大哥的日子也不好過。

中南頻頻被爆商票逾期，陷入流動性危機。

新城，自從他老爹出了那檔子事后，負面輿論就沒斷過，且以吾悅廣場作為在三四五線城市做降維打擊的發展模式，在市場下行的周期中逐漸舉步維艱。

當兩位老大哥開始偃旗息鼓，能扛起大旗的蘇系房企幾乎沒有。

畢竟瘦死的駱駝比馬大。

銀城和弘陽近兩年都在不斷的嘗試和沖擊，想要為寧系房企沖口氣。

2018年弘陽地產、銀城國際上市，為本土房企稍稍掰回了一點顏面。

但是插上資本的翅膀后，都逐漸被規模所綁架。

資本就像是一劑“春藥”，容易上癮，也容易透支。

NO. 2 銀城的風還在吹

于1993年成立于南京，12年后首次走出南京進駐無錫。

上市之后，銀城便開始一路高歌猛進。

截至2020年年末，總土儲為599萬平方米，主要位于南京、杭州、無錫等長三角區域核心城市的核心地塊。

進入2021年，銀城國際依然未放緩拿地的步驟，踩中市場高位。

但凡在21年全國一批次集中供地中激進拿地的，基本都是站在高高的山崗上。

宋都退地、花樣年破產、融信斷臂轉股。

4月22日，銀城以2.7億拿下無錫江陰1宗宅地，溢價率高達45.2%。

5月初以6.33億元競得杭州臨安1宗住宅用地。

5月底再以47.3億摘得南京2幅地塊。

而銀城之所以選擇在市場由盛轉衰的周期節點沖擊規模，在于其行業定位：

“2021年上半年投資拓展力度較大，有部分原因是兩集中供地政策實施后，區域性龍頭企業在當地拓展的優勢會不斷放大，比如杭州的濱江、南京的我們（銀城國際）、廈門的建發等。”

但銀城顯然考慮不足的是：

1、濱江的發展在于占據地利，杭州市場穿越了兩個周期依然能夠做到一枝獨秀，以及其無法復制的扁平化管理體系。

2、建發的能力在于背靠大樹，以及集聚優勢的融資成本。

而在對標對手上的這幾點，銀城都不具備。

NO. 3

作為銀城兩大重倉的城市，南京和杭州，現時點看來在擇地策略和進入時點上都出現了偏差。

先是南京，現房銷售政策導致回款不利，現金流更是雪上加霜。

再是杭州，高位踩進，有限的利潤空間使得大多數項目都不掙錢，甚至會出現虧損。

插上資本的銀城并沒有騰飛，反倒可能是“飛得越高、摔得越慘”。

現金流緊張、裁員風波不斷、評級下調……..

銀城的風還得再吹會

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“陌爺地產圈”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 銀城的風還在吹

房企杭州南京銀城地產

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