作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 7月12日，廣佛3宗地塊入市交易，在土地市場(chǎng)上演了一天的“雙城記”。

7月12日上午，佛山南海桂城一宗商住地入市出讓，吸引了8家房企競(jìng)拍，包括萬科、中海、保利、龍光、華潤、華僑城、招商蛇口、美的置業(yè)等。

宗地占地超16萬平方米，起拍總價(jià)42億，最高限價(jià)50.9億，扣配建（幼兒園、肉菜市場(chǎng)等），折合起拍樓面價(jià)約13832元/平方米。

此外，還須無償配建一所36班小學(xué)和一所三級(jí)綜合醫(yī)院，均獨(dú)立占地開發(fā)，即實(shí)際可供住宅開發(fā)的僅B/C兩區(qū)，占地9.7萬平方米，計(jì)容建面超31萬平方米。

經(jīng)過59輪競(jìng)價(jià)，萬科以“雙封頂”的50.9億元+2.5萬平方米配建奪得該地塊，扣配建（幼兒園、肉菜市場(chǎng)等），溢價(jià)率約21%，折合樓面價(jià)約16791元/平方米。若加上醫(yī)院建設(shè)成本13億，實(shí)際樓面超21045元/平方米。若再扣除2.5萬方安置房及各種建安成本，實(shí)際成交地價(jià)超2.2萬/平方米。

該成交單價(jià)躋身佛山南海單價(jià)前十、南海桂城板塊單價(jià)第二，僅次于6月22日成交的中海平洲地塊。

項(xiàng)目建成后，主要目標(biāo)客戶群從何而來？參考去年開盤的萬科天空之城，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜當(dāng)時(shí)對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，很多佛山人對(duì)三山新城項(xiàng)目的購買意向不高，“整個(gè)三山新城之前的客群其實(shí)也是面向廣州為主。”

另外一部分，則是在附近上班的人群。

去年天空之城的成功，或許正是此次大手筆出手的底氣來源。

實(shí)際上，拍出高價(jià)的不止三山新城，出手闊綽者不獨(dú)萬科，近年來佛山臨廣板塊頻創(chuàng)紀(jì)錄。

今年3月，當(dāng)代拿下金沙洲地塊，更以2萬元/平方米刷新當(dāng)時(shí)佛山樓面價(jià)天花板，是佛山首宗樓面價(jià)破2萬元/平方米的地塊。

4月份，華潤在激戰(zhàn)111輪后，最終以總價(jià)64.5億元，溢價(jià)率106%，折合樓面價(jià)2.23萬元/平方米奪下佛山陳村TOD地塊，成為佛山全市新地王。

有分析認(rèn)為，一方面廣州購房需求外溢，直接帶來了大量客戶；另一方面是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，間接增加了住房需求；加上本身地塊區(qū)域位置較好，能產(chǎn)生足夠的利潤空間。

萬科拿地同日，佛山市綠佳商務(wù)咨詢服務(wù)有限公司（綠地）聯(lián)合佛山建投城市發(fā)展有限公司以起拍價(jià)8.89億元競(jìng)得佛山市南莊佛山一環(huán)東側(cè)、南莊大道北側(cè)近40000平方米地塊，折合樓面價(jià)7500元/平方米。

該地塊總占地面積39510.33平方米，整體容積率不高于3，建筑密度不高于28%，綠地率不低于30%，宗地限高100米。宗地總計(jì)容建面118530.93平方米，兼容的商業(yè)商務(wù)類建筑的計(jì)容建筑面積不超過118530.99平方米。

與萬科“雙封頂”直接搶下三山新城地塊相比，這塊地顯得低調(diào)了許多，此前更因各種問題曾四度撤牌或流拍。

其中，2019年12月三度掛牌，起拍總價(jià)從8.41億元降至7.62億元，最終仍因無人報(bào)價(jià)而流拍；2020年6月四度掛牌，起拍價(jià)提高了7353萬元，但因容積率調(diào)整起拍單價(jià)下調(diào)了149元/平方米，且不再要求配建幼兒園。

本次掛牌起拍總價(jià)較第四次提高了5334萬，樓面價(jià)也抬高了450元/平方米。

從位置上看，該地位于佛山一環(huán)東側(cè)、南莊大道北側(cè)，西面300米為佛山一環(huán)，與建設(shè)中的佛山地鐵2號(hào)線直線距離1.7公里。

這也是綠地繼璀璨天城之后，再次攜手佛山建投。

截止到目前，綠地在佛山已先后開發(fā)有綠地璀璨天城、順德綠地中心、綠地拾野川、綠地熙江廣場(chǎng)等在內(nèi)10余個(gè)項(xiàng)目，遍布禪城、南海、順德和高明。

目前南莊在售樓盤有金地海逸悅江、金輝輝逸云庭、美的·金地·新明珠·鳳翔灣壹號(hào)、華潤置地·玖悅、德信禹洲·曦悅、美的時(shí)光、合景陽光城·領(lǐng)峰、奧園星悅等，均價(jià)在1.5萬元/平方米左右。

據(jù)佛山住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年佛山共售出11萬套新房，較2019年增加5000套；成交面積1308萬平方米，較2019年增加4%；新房成交2217億，同比上漲23%，新房均價(jià)1.67萬元/平方米，同比上漲18%。

整體上升同時(shí)，是逐漸分化的區(qū)域市場(chǎng)。三水、高明成交面積同比分別下滑12%、7%，禪城、南海、順德成交面積同比上漲23%、17%、6%。

從今年來看，佛山樓市分化格局預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加劇，中心區(qū)位板塊、沿廣板塊投資價(jià)值相對(duì)其他地區(qū)會(huì)逐漸拉開差距。

對(duì)綠地而言，圍繞優(yōu)質(zhì)板塊的競(jìng)爭(zhēng)將難以避免。

坊間戲稱，佛山有兩個(gè)中心，一個(gè)是千燈湖，另一個(gè)是珠江新城——后者甚至是更重要的中心，相當(dāng)一部分購房者要參考從佛山到廣州CBD的通勤。

同樣是7月12日，廣州珠江新城A4-3地塊成功出讓，廣州科盛創(chuàng)新港產(chǎn)業(yè)運(yùn)營管理有限公司（合景）以底價(jià)199296萬元競(jìng)得，折合樓面價(jià)約28800元/平方米。

地塊位于黃埔大道與華夏路交匯處，北臨黃埔大道，西接保利克洛維，南邊為市婦幼保健院和津?yàn)I騰越大廈等，東邊是花城廣場(chǎng)商圈。用地性質(zhì)為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，面積為6580平方米，可建設(shè)用地面積為5765平方米，計(jì)算容積率建筑面積69200平方米，掛牌起始價(jià)為199296萬元。項(xiàng)目建成后，競(jìng)得人自持物業(yè)不得低于項(xiàng)目計(jì)算容積率總建筑面積的50%。

這塊地的出讓也解決了一個(gè)“歷史遺留問題”：早在2001年6月底，廣州市人民政府駐深圳辦事處與廣州星球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作，以2.3億元價(jià)格取得該地塊的土地使用權(quán)。之后幾年，該地塊被星球公司多次抵押，最終被國土局收回。

2005年5月，地塊被廣州中院查封，直到2021年才終于解封。此時(shí)，距珠江新城上一次出讓地塊已過去9年。

2012年，恒大以總價(jià)13.22億元拿下珠江新城D4-B2地塊，樓面價(jià)近3.3萬元/平，當(dāng)時(shí)被媒體稱為“珠江新城最后一塊商業(yè)用地”。該地塊后來被建設(shè)為恒大珺睿商業(yè)項(xiàng)目，如今恒大珺睿二手參考價(jià)約7.65萬元/平方米。

不出意外，這次大概真的是“珠江新城最后一塊”了，而合景的出手也并不令人意外。

2019年年初，合景泰富以封頂價(jià)37.06億元+自持55%競(jìng)得黃埔大道東646號(hào)地塊（商住用地），扣除自持面積后，地塊樓面價(jià)8.3萬/平方米，成為當(dāng)年的地王。作為金融城首宗宅地，該塊地建成的臻溋·名鑄項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)達(dá)20萬元/平方米。

2020年11月16日，合景泰富以48.6479億元競(jìng)得奧體公園北側(cè)地塊，最終成交樓面價(jià)為51462元/平方米，為當(dāng)時(shí)廣州市成交樓面價(jià)第三。

加上這次落子珠江新城，合景搶占天河豪宅市場(chǎng)的“大棋”似乎已展露無遺。

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原標(biāo)題： 廣佛拍地一日：80億爭(zhēng)奪里的萬科、綠地、合景布局考量