作者：宋兵甲

來源：地產(chǎn)風聲（ID：fangshi488）

有人經(jīng)常說，歷史總是驚人的相似。冥冥之中，似乎一切都在輪回。

先別嘲笑別人迷信，在很多經(jīng)濟學家眼里，社會的確在“輪回”。

因為經(jīng)濟是有周期的。

只是，周期長短各有各的說法。從近二十多年的歷史來看，似乎每接近十二年，就會爆發(fā)一場經(jīng)濟災難：

1997年亞洲金融危機，到2008年全球金融危機，再到今年疫情引發(fā)的經(jīng)濟壓力。

經(jīng)濟這個大機器出現(xiàn)故障時，許多行業(yè)都會受到?jīng)_擊，然后被重新調整進入新狀態(tài)。

有意思的是，每當經(jīng)濟往下走，地產(chǎn)行業(yè)的上市賽道就變得擁擠。

只是對于房企來說，在這個賽道里需要跨過的高欄越來越多。

1991年1月19日，萬科在深交所上市，成為內地第一家上市房企。當時，深交所還處在試營業(yè)狀態(tài)。

深圳發(fā)力資本市場，海南的地產(chǎn)市場已經(jīng)熱氣騰騰。當年6月，嗅到市場氣味的萬通六君子奔向海南：

這座人口不過655.8萬的海島上，出現(xiàn)兩萬多家地產(chǎn)公司。平均每300個人中，就有一個人“經(jīng)營”著一家地產(chǎn)公司。

到了1992年，內地地產(chǎn)投資同比大漲117%，其中海南更是暴增211%。

火氣旺盛，泡沫也在滋生。1993年6月，國家宣布終止房企上市。緊接著“國16條”的推出，給地產(chǎn)市場潑上冷水。

當政策掐住房企的資本喉嚨時，另一場資本風暴撲向了他們。

1997年，亞洲金融危機在泰國爆發(fā)。當年，內地地產(chǎn)行業(yè)直接轉入全面虧損。

一些資金鏈緊張的房企，試圖選擇上市融資回血。不過，當時內地的上市禁令還沒解除，房企只能選擇奔赴港股。

然而，香港市場的情況也不妙。

1997年10月，國際游資開始瘋狂沽空港元。短短一年內，恒生指數(shù)跌去約60%，香港樓價也接近腰斬。

急切需要“補血”的內地房企，還是向著港股闖關。

不完全統(tǒng)計，1997年赴港上市的房企大約有12家。這段時期上市的房企，主要為大型國企央企或者有港資背景的企業(yè)，比如華遠地產(chǎn)、大悅城等。

成功上市的房企，被注入一股活力。比如華遠在登陸港股后高歌猛進，業(yè)內一度有“南萬科、北華遠”的說法。

1997年的金融危機，成為此前內地房地產(chǎn)十年蓬勃期的終點，也成為另一個時期的起點。

第二年，國家提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”。

一個新的地產(chǎn)時代開啟。

2

2007年，距離亞洲金融危機爆發(fā)已經(jīng)過去十年。

那時，A股正值大牛市：

2007年4月到5月，上證指數(shù)從3000點上漲到4200點，漲幅高達40％。

那一年，上市、融資、土地成為地產(chǎn)行業(yè)的熱門詞匯：

碧桂園、SOHO中國等房企先后赴港上市，上市房企一年內融資高達2485.98億元。有了錢后，房企在土地市場強勢出手，地王頻出。

當時尋求上市的房企，大部分青睞港股市場，這背后有特定的市場考慮。

盡管國家在2000年，重新放開內地房企登陸A股的管制，但要想入場依然非常難。2006年，僅有北辰和保利兩家房企被批準IPO。

相比之下，港股對內地房企比較“友好”：2006年，一共有5家內地房企在香港上市。

另外，港股的融資效果也比較好。比如，碧桂園在港上市獲得68萬投資者申購，吸引的散戶規(guī)模位列當時港股第三大。

港股投資者對房地產(chǎn)的偏好，讓內地房企赴港上市的意愿愈發(fā)強烈。

此時，誰也沒有想到，一場新的金融風暴正在醞釀。

2008年8月，雷曼兄弟倒閉，引發(fā)全球金融海嘯，中國經(jīng)濟包括地產(chǎn)行業(yè)開始受到波及。

地產(chǎn)行業(yè)風向的轉變，首先在土地招掛拍市場上顯現(xiàn)。2008年，全國土地招拍掛接近一半以低價成交，流拍、流標隨處可見。

大量房企資金鏈緊張，上市也變得舉步維艱。整個2008年，國內僅有建業(yè)等少數(shù)幾家房企在港上市，融資規(guī)模也大幅減少。

金融危機爆發(fā)后，國家需要一劑強力針，為經(jīng)濟重新注入活力。

于是，“四萬億”計劃出臺。隨后，地產(chǎn)行業(yè)最早復蘇，大量房企開始尋求上市，恒大、龍湖等房企在2009年先后登陸港股。

縱向來看，盡管受到金融危機波及，2006~2009年間仍是房企上市最旺盛的一段時期：

不完全統(tǒng)計，期間共有35家房企成功上市，其中在港上市的房企達到22家。

這輪上市潮中，一些房企成為行業(yè)里的頭部選手，比如TOP10中的碧桂園、恒大、龍湖。

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時間來到2016年，內地房地產(chǎn)市場掀起一波小高峰，但也再次滋生出浮躁氣息。

這一年，中央定調“房住不炒”，隨后兩年地產(chǎn)融資環(huán)境逐漸收緊。

誰也沒想到，今年年初的疫情黑天鵝，讓全球融資環(huán)境進一步收緊，股神巴菲特也忍不住感嘆：

我活了89歲，第一次見到這種場面。

一些內地房企啟動的上市計劃，陡然增加許多不確定性。今年向港交所遞交招股書的房企有十來家，其中港龍在7月完成上市，而最近取得實質性進展的有三家：

金輝已經(jīng)于10月29日在香港掛牌上市，市值達167.2億港元。另外，祥生和上坤已經(jīng)通過聆訊，將在年前完成上市。

剩下在港交所外排隊等候的內地房企，面前擺著“內外“兩道上市難關：

內部，港交所朝向他們的上市閘門正在收窄。外部，融資環(huán)境也在收緊。

如果說，2008年前后港交所偏好房企，那么十年后，它更加青睞那些科技企業(yè)。

由于沒能接受“同股不同權”的模式，2014年港交所與阿里巴巴失之交臂。顯然，港交所不希望歷史重演。2018年，它宣布接受“同股不同權”模式，隨后小米、美團等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)赴港上市，掀起科技股高潮。

相比較對科技企業(yè)開“綠燈”，港交所對房企上市的審核變得更加嚴格。

縱向來看，在港成功上市的房企的數(shù)量在減少。

2018年，有7家內地房企在港上市，那時上市審核時間較短，成功率高。2019年，上市房企減少到6家，并且上市周期明顯拉長。

在這背后，港交所對于內地房企的審批更加嚴格，許多信息都需要房企進行完整的披露。

在嚴格的審核下，房企排隊的等待時間被拉長，不少上市文件失效。

值得一提的是，港交所似乎對房企拆分的物業(yè)更感興趣。2018年，有5家物業(yè)公司在港上市，到2019年擴大到9家。今年上半年，有15家房企分拆物業(yè)赴港上市。

不斷加速的物業(yè)上市潮，顯露出資本對這種輕資產(chǎn)、盈利穩(wěn)定的業(yè)務更抱有信心，這也給排隊等候的房企不小壓力。

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當內部面臨著港交所的嚴格審核時，從外部融資環(huán)境看，今年赴港上市的房企也面臨著難題。

去年5月，銀保監(jiān)會發(fā)文金融機構不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資。整個2019年下半年，房企融資變得愈發(fā)艱難，紛紛在海外“找錢”。

年初的疫情，讓許多房企掀起新一波海外發(fā)債動作：今年1月，內地房企發(fā)行美元債規(guī)模為183.25億美元。然而，海外金融環(huán)境也不妙，到了 2月這個數(shù)字銳減到36.26億美元。

通過美元債融到的資金，相當一部分流向了頭部企業(yè)。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年3~4月發(fā)債的房企達70家，TOP10合計發(fā)行額占全部房企的近4成。

各家房企都在四處找錢，花式融資。投資者手上的錢就這么多，對于那些在港交所門口徘徊的房企，無疑會抱有更謹慎的態(tài)度。

在這種形勢下，資本和港交所對于房企都變得更加嚴苛。能夠順利闖關的房企，比如金輝、祥生和上坤，或許靠的還是各在市場上的表現(xiàn)。

前兩家屬于老牌房企，上坤則屬于新銳。在此前的上市潮中沒有明顯動作。近幾年，三者開始顯露出后勁。

金輝推出的產(chǎn)品，主要針對首置和首改，區(qū)域布局主要落在強二線城市。

產(chǎn)品和區(qū)域上的布局，讓金輝的規(guī)模在近三年穩(wěn)步增長：

2017年~2019年，金輝分別實現(xiàn)全口徑銷售額445.1億、746.8億、888.6億。同期，金輝的排名穩(wěn)定在40強。

與金輝一樣，祥生和上坤也在近幾年實現(xiàn)穩(wěn)步增長。

2016年，在興起的一波地產(chǎn)熱浪中，祥生采用“1+1+X”的擴張戰(zhàn)略，立足浙江和長三角，向高增長潛力城市邁進。這一年，祥生的銷售額同比增長65.14%。

到2018年，祥生銷售額突破千億。

上坤也聚焦于長三角經(jīng)濟區(qū)，團隊整體穩(wěn)健、高效。

在2017年和2019年，分別實現(xiàn)營收12.01億元和75.35億元，三年復合增長率達150.5%。

它的行業(yè)排名，從2019年的89位上升到今年的79位。

目前來看，祥生和上坤離上市只差臨門一腳，其他房企仍在港交所門口等候。

地產(chǎn)圈流行這樣一種說法：

上市并不意味著一勞永逸，但不上市肯定出局。

過去二十多年，地產(chǎn)江湖涌動的風云變幻，似乎印證了這種說法。

如今，隨著金輝成功上市以及祥生的即將上市，房企TOP40將全部踏入資本市場。

留給其它小房企的時間不多了。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 內地房企上市的三次闖關