作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

繼業(yè)務(wù)重組之后，凱德又對外披露了一筆重大交易。

6月28日，凱德集團(tuán)公告稱，向中國平安人壽保險(xiǎn)出售位于中國的6個(gè)來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，資產(chǎn)組合總資產(chǎn)價(jià)值為467億元人民幣，平安人壽收購其中部分股權(quán)，總投資額不超過330億元。

交易完成后，凱德在各項(xiàng)目中的持股比例，將從交易前通過私募基金持有的30.7%-55%變更為12.6%-30%，并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營及資產(chǎn)管理。

“未來幾年，我們計(jì)劃在中國將旗下新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的規(guī)模從2020年底的15億新元擴(kuò)大到50億新元，投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心?！眲P德集團(tuán)（中國)投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔表示，此次交易回收的部分資金，將用于重點(diǎn)投資數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)。

無論是展開與國內(nèi)投資者的深度合作，還是發(fā)展在岸基金融資，凱德與中國的發(fā)展更加緊密了。

正如凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤所言，與國內(nèi)優(yōu)質(zhì)伙伴強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，是凱德深入推行本地化運(yùn)作的關(guān)鍵一步，也是對集團(tuán)成熟的國際資本平臺(tái)的重要延伸和有效補(bǔ)充。我們希望與志同道合的國內(nèi)伙伴更多合作，讓凱德的投資者基礎(chǔ)進(jìn)一步多元化。

這符合凱德“地產(chǎn)+基金”的運(yùn)作模式。業(yè)內(nèi)稱道的“凱德模式”，就是在發(fā)展基金儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目，通過私募基金收購進(jìn)行項(xiàng)目前期的開發(fā)、收購以及培育，再通過物業(yè)成熟產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過集團(tuán)旗下上市房地產(chǎn)信托或第三方實(shí)現(xiàn)退出，形成投融管退的完整價(jià)值閉環(huán)。

在釋放成熟資產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，將所得資金用于再投資，不斷擴(kuò)大管理資產(chǎn)規(guī)模。對凱德而言，這已經(jīng)是一個(gè)非常成熟、穩(wěn)定的商業(yè)模式。

從長遠(yuǎn)看，也與凱德的戰(zhàn)略方向一致。今年4月凱德宣布業(yè)務(wù)重組，加速集團(tuán)轉(zhuǎn)型。定位于輕資產(chǎn)、資本高效企業(yè)，凱德致力于成為一家以亞洲為中心的全球性房地產(chǎn)投資管理公司。截至今年一季度末，凱德集團(tuán)的基金管理規(guī)模增長到了792億新元。

此類成熟資產(chǎn)對于平安人壽等險(xiǎn)資來說同樣具備吸引力。

基于現(xiàn)實(shí)要求，保險(xiǎn)資金需要具備安全性、收益性以及流動(dòng)性的特點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資具備可獲取穩(wěn)定投資回報(bào)的特性，在某種程度與險(xiǎn)資對長期、穩(wěn)定性的要求正好匹配，近年來險(xiǎn)資亦投資一線城市商圈成熟、出租率穩(wěn)定的商辦物業(yè)。

此次交易涉及的上海來福士場等6個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目均屬于凱德集團(tuán)“來福士”產(chǎn)品線，已建成并運(yùn)營成熟穩(wěn)定，是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

相關(guān)資料顯示，此次交易的資產(chǎn)組合交付以來，物業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)步提升，2019年全年出租率均穩(wěn)定在90%以上，部分項(xiàng)目達(dá)到95%以上。2020年疫情期間絕大部分項(xiàng)目出租率仍穩(wěn)定在90%以上，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

平安人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次交易標(biāo)的六個(gè)來福士資產(chǎn)，是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此次投資符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則，可以優(yōu)化險(xiǎn)資配置，并取得良好且穩(wěn)定的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的保值增值。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背后，是運(yùn)營能力保障和良好的投資回報(bào)。凱德在商業(yè)地產(chǎn)方面的優(yōu)勢是不言而喻的，特別是資管能力，在項(xiàng)目長期運(yùn)營過程中不斷地調(diào)改、進(jìn)行資產(chǎn)提升。在凱德的商業(yè)中，以每平米為計(jì)量單位，計(jì)算每平方米的成本、管理效應(yīng)、租金、產(chǎn)出是甚至是交易量。

在李志勤看來，“凱德的‘核心資產(chǎn)’是人，是專業(yè)團(tuán)隊(duì)，是長期積淀的項(xiàng)目管理與基金管理方法論，是國際國內(nèi)市場積累的口碑。正是這些極寶貴的軟實(shí)力和無形資產(chǎn)，讓我們能夠通過專業(yè)運(yùn)營，讓資產(chǎn)不斷增值，為投資伙伴帶來長期穩(wěn)定回報(bào)，實(shí)現(xiàn)多方共贏?！?/p>

現(xiàn)在，凱德已經(jīng)成為中國最大的外資房企之一，也是新加坡在華投資最大的企業(yè)。

在這27年中，凱德在加大在華投資步伐的同時(shí)，不斷對旗下資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，并在不同階段對自身組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)組合進(jìn)行調(diào)整升級(jí)。

從住宅到商業(yè)地產(chǎn)，大力推行綜合體戰(zhàn)略，同時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)配置，出售部分非核心城市購物中心，將業(yè)務(wù)布局聚焦五大核心城市群，以最大化規(guī)模優(yōu)勢和管理效率。

近幾年，凱德先后斥資35億收購了廣州樂峰廣場，57億收購了重慶兩江春城項(xiàng)目，27.52億元收購了上海浦發(fā)大廈約70%面積，200億收購上海星外灘項(xiàng)目，并且通過收購星橋騰飛的全部股份，將資產(chǎn)類別擴(kuò)充至產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)及物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

投資版圖的進(jìn)階，印證了凱德一直看好中國市場，并且將繼續(xù)加大投資。

李志勤稱，中國一直是凱德集團(tuán)最大、最重要的核心市場。凱德將繼續(xù)在中國市場深耕，在既有的商業(yè)、住宅和城鎮(zhèn)開發(fā)、服務(wù)公寓等核心業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，將加大對新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)類別的投資，投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心和物流等。

其實(shí)，從今年為數(shù)不多的資產(chǎn)收購中，已經(jīng)能夠覺察到凱德這一側(cè)重方向。4月28日，凱德集團(tuán)就斥資36.6億元收購一個(gè)位于上海市閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)，這也是凱德集團(tuán)在中國的首個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。

與此同時(shí)，凱德在新加坡、歐洲等市場也在同步發(fā)力。凱德集團(tuán)曾表示，將依托自身在數(shù)據(jù)中心設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營方面的能力，加快新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)領(lǐng)域的拓展步伐，將數(shù)據(jù)中心發(fā)展為一項(xiàng)全球業(yè)務(wù)。

目前，除了中國，凱德還在新加坡?lián)碛?個(gè)數(shù)據(jù)中心，在歐洲擁有11個(gè)數(shù)據(jù)中心，同時(shí)也是韓國一個(gè)數(shù)據(jù)中心開發(fā)項(xiàng)目的基金和資產(chǎn)管理方。

眼光長遠(yuǎn)、與時(shí)俱進(jìn)是凱德集團(tuán)的基因。顯然，凱德已經(jīng)很敏銳地覺察到，在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流資產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)具備巨大的發(fā)展前景和空間。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2024年，亞太地區(qū)數(shù)據(jù)中心行業(yè)將以兩位數(shù)的年復(fù)合增長率快速發(fā)展。在云服務(wù)提供商和新興批發(fā)客戶的需求支持下，中國數(shù)據(jù)中心市場的年復(fù)合增長率預(yù)計(jì)將達(dá)到30%。

另一方面，數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)也具備和資本市場對接的通道。近期，首發(fā)的9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs分別在滬深交易所上市，項(xiàng)目涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，受到投資者認(rèn)可。

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原標(biāo)題： 打開國內(nèi)合作通道，凱德在中國的下一程