根據我們目前的項目操作經驗，前融機構/個人與開發商共同成立合伙企業或公司的方式進行保證金資金池業務合作的模式最為常見。對于募集類機構，常見的有通過發行金交所產品或通過成熟的項目包裝后募資并向開發商提供資金。

（一）搭建合伙企業或公司方式進行融資合作

以我們操作的保證金資金池業務為例，我們與開發商在搭建優先劣后的合伙投資架構后再與開發商成立拍地平臺公司，或者由我們成立的合伙企業單獨與開發商成立拍地平臺公司，并且一般按照65:35進行配資。投資范圍方面，因投后管理需要目前主要限定在百強開發商大灣區范圍內的集中供地的項目，資金最短使用期限不低于2個月，但可以接受按照年化成本計息。

此外，對于之前主要從事短拆過橋業務的資金機構而言，集中供地無疑也給其新增了業務機會。在合作方式上也普遍轉變為與開發商合作成立投資平臺公司的模式（資金機構持有拍地平臺公司90%以上的股權），并且有的機構/個人可以接受開發商至少1天（一般需要至少使用5-7天）的資金使用訴求。由于保證金資金池業務主要是信用類融資合作需求，因此，交易對手僅能接受百強開發商或自身相對熟悉的開發商，并且會重點核查該開發商在拍得土地后的后端土地款的支付能力以及還款來源等細節。在具體操作上，大部分機構都會優先選擇與開發商5：5配資，并且允許開發商同時參與22個核心城2個以上的項目的拍地保證金的支付，但是，一旦其中某一個項目成功中標，出于風控考量，則原則上不再允許使用該資金進行競拍。

由于該類資金主要看中開發商的主體信用，有的資金機構亦可接受在開發商已經與其他合作方搭建了保證金資金池合作架構的情況下繼續配合開發商出資（即給開發商自有資金出資部分提供夾層融資）。但是，該等操作則需要重點衡量如果開發商未來成功競拍土地，但是因為過高的土地溢價而選擇退出拿地導致的與其他資金機構的糾紛以及因為主要是配合開發商作為自有資金出資部分，資金如何進行監控以進行投后管理。

受《關于加強小額貸款公司監督管理的通知》（銀保監辦發〔2020〕86號）的限制，結合小貸公司自身凈資產的情況，目前小貸公司對單個融資主體的授信金額一般控制在5000-6000萬左右，并且需要融資主體系小貸公司所屬省份注冊的公司，資金使用期限上可以接受1-3個月。出于風控的需要，一般會要求開發商提供其他有貨值的項目公司作為擔保（無需上征信），共管拍地主體的章證照，嚴格監管與控制資金的流向，并且在拍中土地后需進一步要求融資方追加擔保。

目前少部分保理公司亦在探索將保理業務與保證金資金池業務聯動的合作模式，比如通過對開發商控制的上游供應商或施工單位提供保理融資，再由開發商將資金曲線用于保證金的支付。由于受到政策對單一主體融資集中度的限制，保理公司對單個主體的融資金額一般亦無法操作太大。另外，由于以保理方式放款實際上將資金用于保證金的支付，因此資金機構需要同時按照保理業務以及保證金信用融資業務進行風控，對保理公司的投后管理亦提出了新的挑戰。

目前亦有少部分募集類機構通過包裝成金交所的產品或由開發商提供相對成熟（如已經取得四證）的項目進行募資包裝和放款的情況。由于資金系募集所得，因此其資金成本往往相對較高（通常在年化16%-18%以上），并且設置了砍頭息以及低消（即最低用款期限）的安排。但是，該類資金使用相對靈活，且募集方在認可開發商資質的情況下，一般都會允許開發商將資金用于非核心城市的拍地以及收并購等項目。