作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

深圳政府采購(gòu)網(wǎng)公布了一份招標(biāo)公告，正式啟動(dòng)深港國(guó)際中心12宗地塊及大運(yùn)中心場(chǎng)館地塊規(guī)劃研究，預(yù)算金額107.45萬(wàn)元。

觀點(diǎn)網(wǎng) 11月7日，上海世茂建設(shè)有限公司發(fā)布公告，披露了公司涉及的重大訴訟、未能清償?shù)狡趥鶆?wù)等重大事項(xiàng)。

公告顯示，世茂建設(shè)新增1件標(biāo)的金額為112.91億元的未決訴訟案件，原告為中國(guó)中信金融資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司等，被告為世茂建設(shè)，案由為合同糾紛，一審受理時(shí)間為2025年9月30日，目前案件尚未開庭。

雖然由于案件還在審理過(guò)程中，目前并無(wú)太多公開信息，不過(guò)有市場(chǎng)人士認(rèn)為，如此大額的涉案金額以及結(jié)合世茂近期的動(dòng)態(tài)，上述案件或許與世茂深港國(guó)際中心有關(guān)。

就在11月5日，深圳政府采購(gòu)網(wǎng)公布了一份招標(biāo)公告，正式啟動(dòng)深港國(guó)際中心12宗地塊及大運(yùn)中心場(chǎng)館地塊規(guī)劃研究，預(yù)算金額107.45萬(wàn)元，采購(gòu)人為深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局。

這意味著，在停工三年后，這座"中國(guó)第一高樓"即將邁出重生后的第一步。

重生信號(hào)

2016年7月有報(bào)道指出，深圳市政府與世茂集團(tuán)簽署框架協(xié)議，同時(shí)龍崗區(qū)政府與世茂股份簽署框架協(xié)議，涉及多個(gè)合作項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，其中就包括深港國(guó)際中心。

后來(lái)在2017年12月6日，世茂集團(tuán)以239.43億元的價(jià)格拿下了位于深圳龍崗大運(yùn)片區(qū)G01046-0095號(hào)地塊，即后來(lái)的深港國(guó)際中心項(xiàng)目地塊。

該項(xiàng)目成為了世茂集團(tuán)布局深圳的龍頭項(xiàng)目，占地面積32.19萬(wàn)平方米，計(jì)容面積約136萬(wàn)平方米，總投資額將達(dá)500億元。2019年1月，深圳市公布了宗地分宗事宜，該地塊最終被分成14宗子地塊。

根據(jù)總體規(guī)劃，項(xiàng)目將建設(shè)成集深港國(guó)際會(huì)議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國(guó)際演藝中心、國(guó)際化學(xué)校、超五星級(jí)酒店、智能辦公、大型商業(yè)、公寓等于一體的綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，并建造700米高度的超高層建筑。

這一建設(shè)高度已超過(guò)當(dāng)下國(guó)內(nèi)最高建筑--上海中心大廈（632米），因此市場(chǎng)早早地給它打上了"中國(guó)第一高樓"的標(biāo)簽。盡管后來(lái)由于各種原因，"第一高樓"的高度歷經(jīng)兩次調(diào)整，從700米降至500米以下，每當(dāng)人們提及該項(xiàng)目時(shí)依然會(huì)想起這一標(biāo)簽。

然而，除了項(xiàng)目高度"屢遭下降"，更重要的是建成時(shí)間也脫離了掌控。

按照原定計(jì)劃，深港國(guó)際中心應(yīng)該在2025年7月竣工。但市場(chǎng)各方實(shí)際等來(lái)的并非是竣工喜訊，而是一則收儲(chǔ)傳聞。

今年7月中旬有媒體報(bào)道，中信信托有限責(zé)任公司向投資人發(fā)送了一份《關(guān)于召開中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃2025年第一次受益人大會(huì)的通知》，表示將于7月29日就政府土地收儲(chǔ)等關(guān)鍵事項(xiàng)進(jìn)行投票表決。

其中包括"深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處、深圳市龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心以土地整備方式收回該信托計(jì)劃項(xiàng)下抵債的11宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上物"，即深港國(guó)際中心項(xiàng)目當(dāng)中的11宗地。

只是，這11宗土地，連同"中信信托·西安經(jīng)開項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃"項(xiàng)下抵債宗地編號(hào)C01045-0199的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)，12宗土地的回收補(bǔ)償定價(jià)合計(jì)只有68億元，與當(dāng)初世茂集團(tuán)的拿地價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。

據(jù)投資人反饋，如果此次方案投票通過(guò)，項(xiàng)目最終將對(duì)投資者累計(jì)兌付比例約為本金的85%，與此同時(shí)，兌付周期也將延續(xù)至2027年1月左右。不僅"打折兌付"，還需要等待較長(zhǎng)的時(shí)間。

對(duì)此，世茂方面在《世茂集團(tuán)致中信信托投資人的公開函》中表示，68億元補(bǔ)償款不足12宗土地原價(jià)值的1/3，且償付周期長(zhǎng)，"公司與中信信托及信托計(jì)劃全體投資人一樣，因政府無(wú)法履行項(xiàng)目建筑高度規(guī)劃審批義務(wù)，直接間接遭受巨額經(jīng)濟(jì)損失"。

關(guān)于這一場(chǎng)由中信信托召開的表決大會(huì)，網(wǎng)上并沒有后續(xù)的報(bào)道記錄，亦沒有明確消息源表示深港國(guó)際中心地塊已被深圳政府收回。

但近期，深港國(guó)際中心12宗地塊及大運(yùn)中心場(chǎng)館地塊規(guī)劃研究的招標(biāo)公告，與世茂建設(shè)披露的百億未決訴訟案件，都成為了深港國(guó)際中心即將迎來(lái)"重生"的佐證。

"第一高樓"沉浮

實(shí)際上，深港國(guó)際中心項(xiàng)目坎坷的一生從世茂集團(tuán)當(dāng)初高價(jià)拿地時(shí)就已經(jīng)埋下了伏筆。

數(shù)據(jù)顯示，世茂股份2017年實(shí)現(xiàn)的收入為186.7億元，遠(yuǎn)低于近240億的拿地價(jià)格。另外，2017年-2021年，世茂股份實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)分別為22.25億元、24.04億元、24.30億元、15.5億元、9.61億元，此后自2022年開始便進(jìn)入持續(xù)虧損狀態(tài)，直至退市。也就是說(shuō)，世茂股份近8年賺的錢都不夠支付當(dāng)初的拿地款。

因此在拿地不久后，2018年3月，世茂股份就為深港國(guó)際中心拉來(lái)了投資，中信泰富通過(guò)上海隆汀企業(yè)管理中心（有限合伙）出資48億元，成為項(xiàng)目的股東之一。

2018年，世茂向中信信托融資132億元，其中37.6億元為股東貸款，45億元為特定資產(chǎn)收益權(quán)貸款，剩下49.4億元為增資款，中信并通過(guò)此次增資獲得了項(xiàng)目公司30%股權(quán)。在這之后的兩年時(shí)間里，世茂有序地推進(jìn)著深港國(guó)際中心的建設(shè)，并在把貸款還清后再次融資建設(shè)項(xiàng)目。

2020年7月，中信信托以深圳深港國(guó)際中心項(xiàng)目為底層資產(chǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品"中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃"，募集規(guī)模為87億元。

隨后，世茂集團(tuán)的債務(wù)問(wèn)題逐漸爆發(fā)，2022年2月，中信信托宣布其中的57億項(xiàng)目資金遇到兌付困難，深港國(guó)際中心也隨之停工。

據(jù)悉，在世茂方發(fā)生違約后，中信信托迅速啟動(dòng)司法程序，先申請(qǐng)執(zhí)行證書，進(jìn)而申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。后來(lái)在2023年7月及11月，深港國(guó)際中心12宗地土地使用權(quán)及地上物被掛在京東法拍網(wǎng)上進(jìn)行公開拍賣，起拍價(jià)分別為130.44億元、104.35億元，但均無(wú)人接盤。

后來(lái)于2024年7月，中信信托通過(guò)向法院申請(qǐng)以物抵債以物抵債方式，取得了11宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及其地上物。基于此，才有了今年7月受益人大會(huì)的召開。

此時(shí)，整個(gè)深港國(guó)際中心項(xiàng)目的14宗地塊中，只有兩宗商業(yè)地塊已經(jīng)實(shí)現(xiàn)開發(fā)和銷售，分別是10號(hào)地塊（G01046-0098）和11號(hào)地塊（G01046-0294），總用地面積約為6.97萬(wàn)平方米，建筑面積32.36萬(wàn)平方米。

據(jù)了解，上述兩宗地塊的拿地價(jià)款合計(jì)約63.18億元，也就是說(shuō)，深港國(guó)際中心被收回的12宗地，當(dāng)初的拿地價(jià)格合計(jì)約176.25億元，網(wǎng)傳的68億收儲(chǔ)價(jià)只有拿地價(jià)的38.6%，不到四成。

雖然"折舊"嚴(yán)重，但對(duì)于當(dāng)下業(yè)績(jī)壓力巨大的世茂而言，這并非是難以接受的事情。

數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月，世茂股份實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為-20.56億元，占2024年末凈資產(chǎn)-20.55億元的100.05%。另一方面，根據(jù)世茂集團(tuán)披露的公告，公司前十個(gè)月累計(jì)合約銷售總額約為209.19億元，同比下降26.5%；累計(jì)合約銷售總面積為172.1萬(wàn)平方米，同比下降22.5%。

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原標(biāo)題： 離開世茂后的“中國(guó)第一高樓” 深港國(guó)際中心即將復(fù)活？