房屋存在共有的情形時(shí)，共有人在房屋的處置問題上，當(dāng)事人因?yàn)楦髯岳婊蛘吡龅牟町悾嬖谝庖姺制缍纬蓪χ牛诟鞣礁鲌?zhí)一端互不相讓的情況，則容易陷入僵持局面，甚至引發(fā)矛盾。這種相持不下的局面在實(shí)務(wù)中并不罕見，但是陷入此類僵局往往導(dǎo)致當(dāng)事人利益不能實(shí)現(xiàn)甚至受損。在各方協(xié)商不成的情況下，如何打破僵局？當(dāng)事人往往選擇以提起訴訟的方式解決，這便涉及到共有產(chǎn)權(quán)房屋的分割問題。本文從共有產(chǎn)權(quán)房屋的分割路徑，結(jié)合司法判例探討共有產(chǎn)權(quán)房屋的分割實(shí)務(wù)。

一、共有產(chǎn)權(quán)房屋的分割路徑

（一）明確房產(chǎn)共有情況

明確房產(chǎn)是按份共有還是共同共有。

（二）共有物分割原則

1.首先明確是否存在共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)，如有約定，共有人需有重大理由需要分割；

2．如無約定或約定不明的，按份共有人可以隨時(shí)請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失[1]或者有重大理由[2]需要分割時(shí)可以請求分割。

（三）分割方式

1.共有人協(xié)商確定，對房屋應(yīng)當(dāng)采取折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割方式。

2. 共有人無法協(xié)商的，且沒有約定系爭房屋不得分割的，以提起訴訟的方式請求分割。共有權(quán)的來源是共同購買或者共同受贈(zèng)與或者共同原始取得。

（一）分家析產(chǎn)糾紛

原來共同生活在一個(gè)家庭中的家庭成員之間，分成兩個(gè)或兩個(gè)以上的獨(dú)立的家庭，而將原有家庭財(cái)產(chǎn)分成份額給分家后的各個(gè)家庭所有的一種法律行為，性質(zhì)上是贈(zèng)與和家庭共同財(cái)產(chǎn)的分割兩種法律行為的結(jié)合。分家析產(chǎn)的前提是存在家庭財(cái)產(chǎn)的共有。

（二）共有物分割糾紛

共有人將共有物從共有的狀態(tài)通過分割的方式轉(zhuǎn)化為各共有人單獨(dú)所有，由此引發(fā)的糾紛叫做共有物分割糾紛。

三、相關(guān)案例

（一）喪失共有基礎(chǔ)，共同共有人有權(quán)請求分割

1．向另一方支付相應(yīng)份額的折價(jià)款，支付款項(xiàng)的共有人取得產(chǎn)權(quán)

（1）張x與黃xx分家析產(chǎn)糾紛一案一審民事判決書 （2008）浦民一（民）初字第18680號

案件簡介：原告張x與被告黃xx原為戀愛關(guān)系，被告黃xx為被告黃xx、周xx之子。2006年原、被告四人共同購置了本市房屋一套，被告黃xx、周xx支付首付款，余款以原告張x的名義申請商業(yè)貸款和住房公積金中心公積金貸款。2008年6月24日，原、被告四人取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)，共有情況為共同共有。2008年9月，原告與被告黃xx終止戀愛關(guān)系。2008年10月31日，原告起訴依法分割案涉房屋，判決房屋歸原告所有，原告依法按出資比例折價(jià)給被告。

法院認(rèn)為：原、被告基于共有基礎(chǔ)喪失的事實(shí)，要求對系爭房屋進(jìn)行析產(chǎn)分割，依法并無不當(dāng)，因被告三人無法取得貸款人資格，系爭房屋判原告所有，剩余貸款由原告繼續(xù)償還，并綜合考慮房屋增值因素，房屋首付款支付情況、還貸情況，酌情確定折價(jià)款。

2. 將系爭房屋拍賣或者變賣，拍賣、變賣后取得的價(jià)款，按產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行分割

顧某某與李2共有物分割糾紛一審民事判決書 （2019）滬0104民初17083號

案情簡介：顧某某與案外人李某1（已于2014年11月29日去世）系夫妻關(guān)系，李2系兩人之女。系爭房屋系拆遷安置所得。2016年9月28日，系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記在原、被告名下，為原、被告共同共有。原、被告在共同生活期間，因生活瑣事時(shí)有矛盾。

法院認(rèn)為：本案中，鑒于原、被告雙方的矛盾無法調(diào)和，雙方關(guān)系至本案訴訟時(shí)仍無任何緩和之跡象，維持共有關(guān)系的基礎(chǔ)已經(jīng)喪失，雙方也不適宜繼續(xù)共同居住并共同享有系爭房屋。共同共有人之間確需析產(chǎn)明確份額的，應(yīng)以等分為原則，并根據(jù)共有人的貢獻(xiàn)程度來酌情確定是否適當(dāng)調(diào)整份額大小。現(xiàn)有證據(jù)尚不能證明原告對于系爭房屋的貢獻(xiàn)大于被告，可適當(dāng)多分，故根據(jù)系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記為原、被告共同共有的事實(shí)，結(jié)合原、被告目前的實(shí)際情況，本院確定原、被告各享有系爭房屋50%的份額。原告主張由被告支付房屋折價(jià)款，但被告表示無力支付對方折價(jià)款，此系各方對分割方式未達(dá)成協(xié)議。原告另主張對涉案房屋拍賣、變賣后的價(jià)款予以分割，法院予以支持。拍賣、變賣涉案房屋取得的價(jià)款扣除相關(guān)費(fèi)用后按上述產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行分割。

（二）在沒有約定不得分割共有系爭房屋情況下，按份共有人可隨時(shí)請求分割

1．向另一方支付相應(yīng)份額的折價(jià)款，支付款項(xiàng)的按份共有人取得產(chǎn)權(quán)

（1）潘XX分家析產(chǎn)糾紛一案一審民事判決書 （2011）徐民三（民）初字第516號

案情簡介：原、被告系姐弟關(guān)系。原、被告因遺產(chǎn)繼承產(chǎn)生爭議，后經(jīng)法院調(diào)解，原、被告共同繼承其父親名下的系爭房屋。原告享有56%產(chǎn)權(quán)份額，被告享有44%產(chǎn)權(quán)份額，原被告均居住在系爭房屋內(nèi)。原告表示愿取得系爭房屋的產(chǎn)權(quán)，并按評估價(jià)格比例向被告支付折價(jià)款。被告不愿購買原告產(chǎn)權(quán)份額，也不同意將系爭房屋整體出售。

法院認(rèn)為：法院調(diào)解書確定原被告對系爭房屋產(chǎn)權(quán)按份共有，原被告沒有關(guān)于不得分割系爭房屋產(chǎn)權(quán)的約定，原、被告按份共有系爭房屋的權(quán)源基礎(chǔ)是對父母遺產(chǎn)的繼承，原、被告為繼承遺產(chǎn)已產(chǎn)生關(guān)系裂痕，原、被告共有基礎(chǔ)已趨于喪失。被告表示不愿意出售其持有的房屋產(chǎn)權(quán)，也不愿意購買原告持有的產(chǎn)權(quán)份額，有損于不動(dòng)產(chǎn)的使用及交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。原告提出析產(chǎn)之訴，符合法律規(guī)定。根據(jù)估價(jià)報(bào)告確定的房屋價(jià)值，原告在向被告支付44%的折價(jià)款后，系爭房屋全部產(chǎn)權(quán)歸原告所有。

（2）何英娟、何惠娟等與何慧興共有物分割糾紛一審民事判決書（2018）滬0104民初10056號

案情簡介：三原告與被告系兄弟姊妹關(guān)系，父母去世后遺留本案系爭房屋，2016年9月，該系爭房屋經(jīng)徐匯法院判決歸三原告及被告按份共有，并由三原告及被告支付給其他兄弟姊妹相應(yīng)折價(jià)款，現(xiàn)該房屋由三原告和被告按份共有。原被告之間矛盾較大至庭審亦不可調(diào)和，故三原告提出訴訟請求依法分割系爭房屋，判決該房屋歸三原告所有，三原告依市場價(jià)支付被告折價(jià)款；被告協(xié)助三原告辦理過戶手續(xù)。審理中，因雙方對系爭房屋市場價(jià)值無法達(dá)成一致意見，經(jīng)原告申請，法院通過上海市高級人民法院委托上海百盛房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司進(jìn)行評估。

法院認(rèn)為：法院結(jié)合雙方實(shí)際履行能力、所占份額，法院認(rèn)為由三原告獲得房屋產(chǎn)權(quán)為妥，三原告向被告支付相應(yīng)折價(jià)款。

2. 將系爭房屋拍賣或者變賣，拍賣、變賣后取得的價(jià)款，按份額享有

徐小立訴徐平分共有物分割糾紛一案二審民事判決書 案號：（2016）滬01民終11661號

案情簡介：徐平分、徐平枚系姐妹關(guān)系，徐平分、徐平枚與徐小立系姐弟關(guān)系。2015年12月25日，經(jīng)生效判決書確認(rèn)，系爭房屋產(chǎn)權(quán)按份共有登記至上述三人名下。2016年7月，徐平分、徐平枚提起訴訟，要求徐小立支付系爭房屋對價(jià)款，三人均表示無力支付對方折價(jià)款而完全取得系爭房屋的所有權(quán)。

法院認(rèn)為：徐平分、徐平枚作為按份共有人，可以隨時(shí)要求對系爭房屋進(jìn)行分割，判決三人共同將系爭房屋拍賣或者變賣，拍賣、變賣后取得的價(jià)款，按份額享有。

參考文獻(xiàn)：

[1] 《上海市高級人民法院關(guān)于房產(chǎn)案件若干爭議問題的處理意見》共有的基礎(chǔ)喪失，一般從共同共有關(guān)系消滅的角度來判斷，如離婚、分家析產(chǎn)等情況可構(gòu)成共有基礎(chǔ)的喪失。

[2] 同上，重大事由的界定應(yīng)當(dāng)根據(jù)共有基礎(chǔ)的不同等有所區(qū)別。如婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方請求分割共同財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)符合婚姻法司法解釋三第4條規(guī)定的情形：一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益行為的；或一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費(fèi)用的。