作者：觀點新媒體

葛培健（金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長）：非常高興第一次參加博鰲論壇，非常有感慨，昨天下午參加閉門會，今天一早參加早餐會，上午是全體大會，全程討論的是房地產(chǎn)的主題，我非常有感受。

今天我給大家匯報的題目是“科創(chuàng)時代產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的底層邏輯和商業(yè)模式”，我為什么講科創(chuàng)時代？它相對應的是什么時代呢？為什么叫科創(chuàng)時代？我感覺到科創(chuàng)時代是相當于或者說相對于我們原來城投時代，用形象的語言就是鐵公基時代。

這個科創(chuàng)時代的標志是什么呢？我個人的學習體會，感覺到可能是去年的十九屆五中全會，之后形成的一個轉(zhuǎn)變。

十九屆五中全會是一個重要的標志，我感覺到一定是我黨一次重大的理論飛躍，十九屆五中全會就是討論十四五規(guī)劃的，園區(qū)經(jīng)濟正在全面進入科創(chuàng)時代，這是對園區(qū)經(jīng)濟進入新發(fā)展階段的重要判斷。

我從十大維度證明現(xiàn)在已經(jīng)進入科創(chuàng)時代，一是戰(zhàn)略規(guī)劃指引，十四五規(guī)劃明確把科技創(chuàng)新放在核心地位，把科技自立自強作為國家發(fā)展戰(zhàn)略的支撐，擺在各項任務(wù)的首位，也就是戰(zhàn)略規(guī)劃的指引。

第二個是國家頂層設(shè)計，總書記2014年5月23號到張江來，當時我是張江的老總，我?guī)涂倳浲扑]了一批新經(jīng)濟企業(yè)，比如說喜馬拉雅等等，總書記一個都沒去，他到張江來，就到大飛機?，F(xiàn)在的工信部部長，當時是大飛機的總經(jīng)理，就陪他看大飛機，然后到上海臨港看榮威汽車，然后去看了一家醫(yī)療設(shè)備企業(yè)，一家新經(jīng)濟企業(yè)他都沒去。他對張江提出要打造全球有影響力的科創(chuàng)中心，這是在2014年的時候，當時還沒有中美貿(mào)易戰(zhàn)。

第三是強調(diào)科創(chuàng)首位，我們以前叫產(chǎn)學研用，但是這幾個主體的價值取向不一致，所以這次明確創(chuàng)新要放在穩(wěn)中求進的首位。

第四，中美脫鉤倒逼，這個創(chuàng)新也是解決卡脖子問題的，現(xiàn)在有300多個卡脖子項目，要求長三角要解決100多個，所以這是倒逼。

第五是科學中心引領(lǐng)，實際上就是四個國家綜合性科創(chuàng)中心，上海張江、安徽濱湖、北京懷柔、廣東松山湖科技城和光明科技城聯(lián)合打造粵港澳大灣區(qū)，這就表明國家對參與原始創(chuàng)新競爭的主戰(zhàn)場就在這四個地方。

第六是央企考核賦能，央企當年凈利潤的投入視同當年的利潤考核。所以我有的時候也感慨，為什么央企里面出現(xiàn)不了華為？華為一年的研發(fā)投入1400多億人民幣，相當于全上海全社會研發(fā)投入的88%。

第七是資本市場助推，上?？苿?chuàng)板特別是集成電路企業(yè)，現(xiàn)在從申報到上市的中位數(shù)是121天，中芯國際用了19天募資了200億，還一股難求。這也是中國的優(yōu)勢，全國人民的血汗錢在支持科創(chuàng)板。

第八，專精特新成為國家戰(zhàn)略，工信部要求今年通過抓3000多家國家級專精特新企業(yè)，帶動全國5萬多家企業(yè)發(fā)展。第九，國家資本引領(lǐng)，我把科創(chuàng)板企業(yè)做了大數(shù)據(jù)分析，前71個大股東全是國有資本、國有基金，也就是說以前政府，包括政府的平臺公司都是投資BOT、PPP，現(xiàn)在全投在科創(chuàng)，所以這也是科創(chuàng)時代的重要標志。

第十，頂級人才匯聚，我們在打造世界頂級科學家的社區(qū)，在上海浦東臨港，拿出2.5平方公里，把全世界圖靈獎，所有的諾貝爾獎科學家全部集中，每年召開一次論壇。這些都表明我們已經(jīng)進入科創(chuàng)時代，或者說產(chǎn)投時代，這是一個很大的變化。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)八大變化趨勢。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的邏輯都發(fā)生根本性的變化，一是園區(qū)的新入局者增多，加劇行業(yè)競爭。我以前專門做產(chǎn)業(yè)基金投資，比如高瓴資本、康橋資本，現(xiàn)在他們也做園區(qū)了，像康橋資本第四個基金，8.5億美金，就是專門投資園區(qū)的。

第二是傳統(tǒng)的房企搶灘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入新階段，這是人才結(jié)構(gòu)決定業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的，原來是從事房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)曾經(jīng)是暴利的，當然現(xiàn)在走下坡路了，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是久久為功的。第三是國資加持民企成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新趨勢。

最近上海搞了四個模式，不僅叫國民共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還有國集共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就是農(nóng)村的土地跟國有的搞合作，這個叫國民共建、國集共建，形成地權(quán)+股權(quán)，實際上可能是鄉(xiāng)村振興的一個重要的切入點，讓農(nóng)民有可持續(xù)的收入。

第四，產(chǎn)業(yè)基金紛紛介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。第五是資本大佬競相并購園區(qū)資產(chǎn)，第六是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)進入春秋時代，第七是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體IPO成為重要選擇。2017年國務(wù)院15號文明確園區(qū)開發(fā)主體可以優(yōu)先IPO，前面第一個標志是中新發(fā)展，就是中國和新加坡合資的，后來兩家文旅的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也上市了。第八是持有型園區(qū)資產(chǎn)探索公募REITs試點，這一塊比較熱，這里我簡單自我推介一下，全國第一單ABS是我做的，2006年發(fā)行，當時是私募基金+ABS。

去年6月21號，張江光大做的也是全國第一單，也是我做的，當時我是跟光大控股的老總在香港搞了一個私募基金+ABS，正好符合這樣一個條件。私募基金+ABS和公募基金+ABS我都是第一單。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迎來了底層商業(yè)邏輯的變革，怎么轉(zhuǎn)型？我提出來轉(zhuǎn)型科技投行，打造第二增長曲線新趨勢。實際上就是回答剛剛黃立平董事長的問題，也就是要追求租金以外的收入。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是空間提供商+時間合伙人，空間提供商就是房東，時間合伙人就是股東，房東+股東，股東贏房東，這個不是講講而已，最后你的利潤結(jié)構(gòu)、投資收益、股東的收益要超過房東，甚至是超過50%，這個我已經(jīng)做到了。這種模式已經(jīng)全國復制了，比如說東湖高新、中新發(fā)展、聯(lián)東U谷、東久新宜、浙江傳化他們都有這方面的一些動作。

金地威新是全國房地產(chǎn)30強里面真心實意轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的公司之一，它做的是全品類、全周期、全自持的項目，這跟凌克董事長的個人偏好也有關(guān)，他實際上不是這個行業(yè)的人，剛剛高力的嘉賓講生物醫(yī)藥，我對這個領(lǐng)域太熟了，金地的董事長凌克在美國搞了4個生物醫(yī)藥的孵化器，聘請了一些海外的華人科學家，去年他就投了中國的生物醫(yī)藥基金16億人民幣，他是真心實意的真正投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

金地威新的頂層設(shè)計上是產(chǎn)業(yè)園區(qū)資管運營專家，也就是資管和運營體現(xiàn)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期的堅持，運營體現(xiàn)金地威新產(chǎn)業(yè)賦能的價值，“專家”表明金地威新打造行業(yè)標桿的愿景。

這樣一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資管運營專家，也就是回答了我們是誰。在核心競爭力上它有7個方面，一個是項目策劃能力，它在上海投資了一個達闥機器人3000萬美金，跟他們成立合資公司，在上海打造一個機器人產(chǎn)業(yè)園，243畝土地，市委書記6次批示支持這件事。這個公司的創(chuàng)始人就是小靈通的創(chuàng)始人。

第二個是精品化的建造能力，這是金地的強項，第三是集團化的整合能力，集團要求各區(qū)的房地產(chǎn)公司一定要協(xié)同，因為各區(qū)域的房地產(chǎn)公司跟政府的關(guān)系比較鐵，由他們來提供園區(qū)，然后一起弄。這個事情不是隨便說說，還要考核，一票否決制，每個地方的房地產(chǎn)公司都要為金地威新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供項目。第四是協(xié)同化政企能力，也就是政府主導，企業(yè)主體，第五是持有化產(chǎn)服能力，現(xiàn)在最缺的人才是生物醫(yī)藥的產(chǎn)服人才，全國的生物醫(yī)藥園區(qū)已經(jīng)有100多個，張江的生物醫(yī)藥園區(qū)的價格每天每平方是7塊到8塊。

第六是多元化營收能力，這里面我認為就是商業(yè)模式，除了租金收入以外，現(xiàn)在大家除了租金收入、物業(yè)收入，金地威新還在探索能源管理收入，這也是董事長親自掛帥，要搞標準廠房上的光伏，然后搞儲能。

還有一個是PE投資收入，現(xiàn)在最難的是產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入，也就是說需要專業(yè)化的人才，這一塊現(xiàn)在是薄弱環(huán)節(jié)，也就是說未來可能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅僅是租金收入、物業(yè)服務(wù)收入，還有能源管理收入，包括PE投資收入，還有最重要的可能要突破的，就是產(chǎn)業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)收入。第七是證券化運作能力。國家發(fā)改委給金地威新也開了視頻會，金地威新申報了5個園區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)進入了項目庫，緊鑼密鼓在打造，最近上交所、深交所都發(fā)布了擴目指引，公募REITs將是這個行業(yè)顛覆性的變革。