從《通知》中的內(nèi)容來(lái)看，明確了持有項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，符合一貫的“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”總基調(diào)。2022年1月20日，召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，提出了全年籌建保障性租賃住房240萬(wàn)套/間。此次央行政策的進(jìn)一步明確，有效提升房企申請(qǐng)保障性租賃住房貸款的動(dòng)力；同時(shí)銀行發(fā)放相關(guān)貸款不受集中度管理指標(biāo)約束，有充足空間加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的信貸投放，從而加快保障性租賃住房的建設(shè)。

事實(shí)上，目前已有不少銀行已加大了保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度，其中如建設(shè)銀行就是國(guó)內(nèi)最早支持保障性租賃住房建設(shè)的金融機(jī)構(gòu)之一。截至2021年末，建設(shè)銀行授信金額已超過(guò)1000億元，投放金額超430億元，涉及400多個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目。2022年1月26日，建設(shè)銀行還與保利集團(tuán)簽署合作協(xié)議，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設(shè)運(yùn)營(yíng)到公募REITs發(fā)行的全生命周期業(yè)務(wù)模式。

除了保障性租賃住房貸款，公募REITs如何對(duì)接保障性租賃住房也成為了近期各地政策的重點(diǎn)關(guān)注方向，其中如2022年1月19日，無(wú)錫發(fā)布《市政府辦公室關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，其中就提到支持保障性租賃住房建設(shè)、改造、運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）融資。可見(jiàn)，在未來(lái)多方位的保障性租賃住房領(lǐng)域融資支持下，將在一定程度上引導(dǎo)房企調(diào)整投資布局，同時(shí)也不排除部分房企主動(dòng)向保障性租賃住房方面積極發(fā)力。

02 認(rèn)定程序及業(yè)務(wù)規(guī)模或使房企受益有限具體效果有待觀察

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，保障性租賃住房主要解決新市民、青年人等住房困難問(wèn)題，建筑面積不超過(guò)70平方米小戶(hù)型為主，租金要低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。在2022年1月18日上海出臺(tái)的《上海市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》中進(jìn)一步明確了新實(shí)施保障性租賃住房項(xiàng)目的戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)，即70平方米以下戶(hù)型住房建筑面積占項(xiàng)目住房建筑面積的比例不低于70%。

根據(jù)上海保障性租賃住房的認(rèn)定程序來(lái)看，房企可以通過(guò)既有項(xiàng)目及新實(shí)施項(xiàng)目認(rèn)定兩種方式獲取相關(guān)認(rèn)定書(shū)。其中既有項(xiàng)目指的是該《辦法》實(shí)施前，經(jīng)過(guò)合規(guī)審批已經(jīng)建成或在建（含正在辦理建設(shè)工程手續(xù)）的租賃住房項(xiàng)目。通過(guò)該流程，房企可以將已取得的符合條件的租賃住房項(xiàng)目，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰赓U住房項(xiàng)目，進(jìn)而享受到政策優(yōu)惠，但同時(shí)租金也預(yù)估要低于市場(chǎng)價(jià)格約15%-20%。

而在新實(shí)施項(xiàng)目認(rèn)定程序中，包括一般認(rèn)定程序和簡(jiǎn)易認(rèn)定程序。簡(jiǎn)易認(rèn)定程序主要適用于商品住房配建保障性租賃住房項(xiàng)目，以及土地出讓合同明確建設(shè)內(nèi)容為（保障性）租賃住房的新建項(xiàng)目。該程序更多涉及各地的新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地，如上海要求新出讓商品住房用地配建不少于15%的開(kāi)發(fā)企業(yè)自持保障性租賃住房。但注意的是，該類(lèi)出讓方式，投資主體以國(guó)企為主，民營(yíng)企業(yè)參與有限。

總體來(lái)看，由于保障性租賃住宅認(rèn)定辦法為近期出臺(tái)，而房企實(shí)際擁有的認(rèn)定項(xiàng)目規(guī)模不多，當(dāng)下能夠受到的政策福利相對(duì)有限。尤其是民營(yíng)房企，在保障性租賃住宅領(lǐng)域或主要起到國(guó)企及央企之外的補(bǔ)充和輔助作用，未來(lái)該領(lǐng)域金融支持的具體效果仍有待觀察。

03 代建及運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的房企可積極嘗試該領(lǐng)域布局

雖然房企參與保障性租賃住房規(guī)模不大，但仍有部分房企積極與政府合作，試水該領(lǐng)域。根據(jù)住建部2021年11月及2022年2月發(fā)布的兩批《發(fā)展保障性租賃住房可復(fù)制可推廣經(jīng)驗(yàn)清單》來(lái)看，多家房企通過(guò)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地參與保障性租賃住房建設(shè)，這些房企包括萬(wàn)科泊寓、華潤(rùn)有巢及龍湖冠寓，參與方式包括成立合資公司、整租后開(kāi)展運(yùn)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)管理等等。

其中如北京成壽寺項(xiàng)目，就由村集體經(jīng)濟(jì)組織和萬(wàn)科成立合資公司作為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體，萬(wàn)科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入并獲得項(xiàng)目建成后45年的經(jīng)營(yíng)權(quán)及收益權(quán)；不同于土地獲取，萬(wàn)科前期只需投入建設(shè)開(kāi)發(fā)成本，降低了租金負(fù)擔(dān)的同時(shí)也擴(kuò)大了業(yè)務(wù)規(guī)模。

此外在保障性租賃住房的熱潮下，對(duì)于代建能力強(qiáng)的房企同樣迎來(lái)利好，這類(lèi)房企可以為政府提供相關(guān)的代建服務(wù)，如綠城管理、中原建業(yè)等；此外對(duì)于租賃住房運(yùn)營(yíng)管理能力突出的企業(yè)，也可以積極參與到保障性租賃住房的后期運(yùn)營(yíng)中，如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓等等。

整體來(lái)看，此次房地產(chǎn)貸款集中度管理的調(diào)整，進(jìn)一步引導(dǎo)了未來(lái)房企的業(yè)務(wù)布局方向。值得注意的是，2022年初號(hào)稱(chēng)長(zhǎng)租公寓第一股的青客已申請(qǐng)破產(chǎn)，揭露了市場(chǎng)化的租賃住房盈利空間依然有限；而保障性租賃住房雖然享受政策優(yōu)惠，但由于租金定價(jià)較低，同樣處于微利階段。在此背景下，參與保障性租賃住房的房企應(yīng)做好心態(tài)調(diào)整，準(zhǔn)備好房地產(chǎn)的微利時(shí)代。除此之外，保障性租賃住房的大量推出，對(duì)市場(chǎng)化的租賃住房也會(huì)形成擠壓，對(duì)于布局市場(chǎng)化租賃住房的房企而言，更要做好產(chǎn)品差異化打造，提升自身的運(yùn)營(yíng)能力。