作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 就在前一天，寶龍今年發(fā)行的第二期公司債實(shí)際規(guī)模“縮水”5億，最終完成發(fā)行15億元。一日之后，寶龍另一筆ABS融資計(jì)劃變更為“終止”，引起市場(chǎng)的關(guān)注。

上述債券品種為ABS，于2020年4月27日獲上交所受理，擬發(fā)行金額24.5億元，原始權(quán)益人為上海瑞龍投資管理有限公司，計(jì)劃管理人為上海國(guó)泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上海瑞龍投資管理有限公司成立于2010年，實(shí)繳資本1.05億元，由上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司100%持股，后者由寶龍地產(chǎn)（香港）控股有限公司全資持有。

另于4月19日，上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司2021年第二期公司債的發(fā)行結(jié)果顯示，原定發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元，實(shí)際發(fā)行規(guī)模15億元，最終票面利率6.5%。

兩筆融資的品種不盡相同，但對(duì)于地產(chǎn)和商業(yè)兩手都要抓的寶龍而言，每一筆融資使用效率、發(fā)債結(jié)構(gòu)和利率、發(fā)行節(jié)點(diǎn)和發(fā)行情況都尤為考究。

業(yè)內(nèi)人士普遍對(duì)于房地產(chǎn)近期貸款和資金監(jiān)管趨嚴(yán)較為擔(dān)憂，“房企能發(fā)債的話，肯定是多發(fā)好過(guò)不發(fā)，不然，之后的償債壓力還會(huì)更加大。”

事實(shí)上，ABS終止發(fā)行背后涉及的原因很多，包括企業(yè)主動(dòng)撤回、與資管公司解除合作、底層資產(chǎn)數(shù)據(jù)不達(dá)標(biāo)、無(wú)法提供交易所所需資料、ABS發(fā)行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致超過(guò)有效期、市場(chǎng)募資效果等等。

關(guān)于此次寶龍旗下這筆24.5億元ABS融資擱淺背后的原因，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體咨詢企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人獲悉，與該融資相關(guān)的濱江購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)情況超預(yù)期，中介機(jī)構(gòu)調(diào)整了評(píng)級(jí)分層以取得更好的發(fā)行票面。

其續(xù)指，由于該筆融資項(xiàng)目去年在交易所已經(jīng)過(guò)會(huì)，交易結(jié)構(gòu)已經(jīng)定下來(lái)，按照交易所規(guī)定，條件變更需要終止后重新申報(bào)，因此寶龍這筆商業(yè)資產(chǎn)ABS會(huì)先撤回再申報(bào)。

據(jù)了解，上述提及的濱江購(gòu)物中心為杭州濱江寶龍城，是繼下沙寶龍廣場(chǎng)、富陽(yáng)寶龍廣場(chǎng)、蕭山寶龍廣場(chǎng)后，寶龍布局杭州的第四個(gè)項(xiàng)目。據(jù)了解，約一年前，寶龍便以杭州濱江寶龍城打包成ABS的底層資產(chǎn)。

資料顯示，該項(xiàng)目總建筑面積40萬(wàn)平方米，包括2萬(wàn)平方米高約4層的商業(yè)街、4萬(wàn)平方米的寫字樓、14萬(wàn)平方米購(gòu)物中心及8萬(wàn)平方米高約200米的46層超高層建筑。

熟悉杭州市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濱江寶龍城在5年前入市時(shí)備受看好，原因是彼時(shí)杭州濱江的商業(yè)發(fā)展緩慢，僅有一個(gè)全面開業(yè)的大型商業(yè)體——星光大道，濱江寶龍城的入市也打破了商業(yè)“一家獨(dú)大”的局面。

隨著這幾年的發(fā)展，濱江一帶的商業(yè)地產(chǎn)逐漸“成氣候”，中贏康康谷、星耀城、龍湖濱江天街、鑫都匯陸續(xù)開業(yè)。在2020年經(jīng)歷疫情“停擺一年”過(guò)后，商業(yè)地產(chǎn)留下的發(fā)展后遺癥仍值得關(guān)注。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲取的一份關(guān)于杭州單體商場(chǎng)業(yè)績(jī)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，濱江寶龍城在2020年的銷售額約15億，于前年基本持平，但坪效方面比不上杭州大廈、湖濱銀泰in77及武林銀泰等商場(chǎng)，坪效約0.94萬(wàn)元/平方米/年。

如此來(lái)看，寶龍這筆ABS的底層資產(chǎn)情況并不算太差。

從資本市場(chǎng)情況看，當(dāng)日上交所共終止了5筆ABS的發(fā)行，其中三筆涉及商業(yè)資產(chǎn)，包括國(guó)美鵬澤商業(yè)物業(yè)、北京橫琴人壽大廈以及杭州濱江寶龍城，前兩筆分別于2019年底及去年8月受理，“終止”原因暫不詳。

而去年全年，兩市交易所“終止”的ABS項(xiàng)目共31單，擬發(fā)行總規(guī)模872.41億元，終止數(shù)量較2019年的60單大幅下降。在高成本的境外債和境內(nèi)融資收緊的情況下，通過(guò)ABS這種融資渠道越來(lái)越受房企歡迎。

不完全統(tǒng)計(jì)顯示，去年寶龍有13筆金額不一的融資動(dòng)作，包括銀行借款、公司債券、短期融資券、票據(jù)、商業(yè)按揭支持證券等，其中成功掛牌發(fā)行一筆規(guī)模15.03億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，耗時(shí)僅逾百天。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上述掛牌的債券為國(guó)泰君安-廈門寶龍一城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，于去年10月30日上市發(fā)行，品種同樣為ABS，15.03億元發(fā)行規(guī)模中優(yōu)先級(jí)規(guī)模15億元，次級(jí)規(guī)模0.03億元，產(chǎn)品期限長(zhǎng)達(dá)18年。

該筆債券的底層資產(chǎn)為寶龍旗下旗艦高端商業(yè)購(gòu)物中心廈門寶龍一城，總占地面積7.4萬(wàn)平方米，總建筑面積38.77萬(wàn)平方米，其中商業(yè)體量為12萬(wàn)平方米。

通過(guò)ABS的方式盤活商業(yè)資產(chǎn)，騰出更多的資金空間和時(shí)間，嘗到這種融資方式的“甜頭”后，寶龍未來(lái)或許還會(huì)加大ABS的發(fā)債力度。

寶龍方面還表示，今年將開業(yè)22個(gè)項(xiàng)目，包括13個(gè)寶龍廣場(chǎng)，位于杭州、溫嶺、寧波、舟山、鹽城、余姚、義烏、珠海、蘭溪，3個(gè)寶龍?zhí)斓匾约?個(gè)寶龍星匯。目前，寶龍已布局121個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)分別約86個(gè)和5個(gè)項(xiàng)目。

截至2020年底，寶龍借款總額約665.67億元，其中銀行及其他借款的占比為54.78%，而公司債、票據(jù)及短期融資券的占比分別為17.92%、20.68%、1.2%，商業(yè)按揭支持證券及資產(chǎn)支持證券的占比則為3.52%及1.91%。

前不久，一名頭部房企的副總裁曾表示，融資工具是永遠(yuǎn)存在的，他總結(jié)了33種融資工具，“傳統(tǒng)融資跟標(biāo)準(zhǔn)化融資占了60%，仍是房企的融資主力，供應(yīng)鏈、信用融資應(yīng)為補(bǔ)充，境外融資、私募仍然是好用的工具。”

在2020全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，CFO廖明舜對(duì)于寶龍今年的新增借貸情況做了一個(gè)預(yù)期，他表示，從今年總預(yù)算來(lái)看，寶龍?jiān)谛略鼋栀J或許會(huì)控制在90億元以內(nèi)，但考慮到今年拿地結(jié)構(gòu)發(fā)上變化，寶龍亦也有可能接近100億的負(fù)債增長(zhǎng)。

截至目前，寶龍今年發(fā)了4筆債，包括一筆增發(fā)1億美元利率5.95%的優(yōu)先票據(jù)，4.4億利率5.7%的超短期融資券，兩筆合計(jì)25億的公司債，包括規(guī)模10億利率6.6%的第一期公司債及規(guī)模15億利率6.5%的第二期公司債。

廖明舜稱，寶龍非常重視調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，融資成本仍有下降空間，未來(lái)盡量減少短債，今年會(huì)將融資成本降至6.3%以下

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原標(biāo)題： 解局|被“終止”的寶龍24.5億元商業(yè)ABS