作者：投拓江湖團隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

表外融資是最近比較火爆的一個金融詞匯，特別是三道紅線政策以后，地產行業傳統融資渠道受阻，不少頭部房企紛紛試水表外融資，并且將表外融資作為投融資部門的日常考核任務。

從融資的概念上來講，可能在很多人的眼里，就是向金融機構融集資金，到期還本付息的過程，這是大家對融資的刻板印象。這其實也對，也不對，因為這只是狹義概念上的融資。廣義上的融資，泛指企業向外部一切籌集資金的行為。就房地產行業而言，提前收取購房款，總包單位的墊資，合作單位的借款都是屬于融資的范疇。 

表外融資的定義

表外融資指的是能夠通過非常規手段募集資金，對企業的經營狀況、財務狀況、現金流產生重大影響，而又不體現在財務報表當中的融資行為。

表外融資對當下高周轉、高負債的房企，特別是踩中多條紅線的房企來說，好處多多，主要表現在三個方面：

一是使得債務隱形化，大大優化了財務報表，使得市場投資者對公司的認可度大大提升；

二是使得房企在信用評級時占盡優勢，會導致投資者對房企的償債能力進行高估，增強表內融資的能力，降低融資成本。

三是擴大經營成果，表外融資不體現在房企的資產負債表里面，但是經營的成果卻體現在了損益表當中，體現出房企的資產收益率相當不錯。

總結為一句話，就是銷售額，經營性現金流都上去了，但是負債率卻沒有明顯增加，這樣財報就非常好看，因此各個房企對此樂此不疲。

表外融資的幾種形式：

1、通過非并表企業進行融資

房地產發展到現階段，土拍金額越來越大，很多房企都采用前期成立合資公司聯合拿地，合作開發的模式，注冊的合資項目公司融資成為普遍現象。在這個方面，以碧桂園和萬科走得比較有遠遠，這兩家公司長期都有不少的“馬甲公司”，自己只持股很小的比例，甚至只持股1%。

具體表現形式，我舉個栗子：

A房企與B房企合資成立了一個項目D公司，用于合作開發某新項目，由于A房企在股權比例和控制力上沒有對項目公司D構成控制權，因此對項目公司沒有并表權。但是A與B公司約定，D公司在開發過程中的融資上賬的資金，按照股權比例進行同同等條件進行支用，這在行業內屬于通行做法。

由于D公司屬于A房企的非并表企業，因此其融資性負債就不體現在A房企的財務報表中，但是實際上A房企對相應的債務還是負有償還的義務。

2、租賃

這是最傳統的表外融資的方式。租賃又分為經營性租賃和融資租賃兩種，一般來講只有經營性租賃才被視為是合法合規的表外融資方式。但是只有融資租賃對房企來講才是最切合實際融資需求的。

所以很多有物業出租的房企拼命地想把融資租賃在合同中變現為經營性租賃行為，從而表現為表外融資。 

3、明股實債

具體操作方式表現為，投資者首先對相關的資管計劃進行認購，如集合信托計劃、私募基金等。資管計劃對房企下屬的項目公司進行融資，與投資者約定了固定的投資回報或者優先分紅權利。

房企對該項融資計劃進行了擔保（沒有股權抵押或質押的保證擔保不體現在表內），最終由房企或者是項目公司對投資者持有的股權進行回購。明股實債在房企的資產負債表里面也是可以查到的，比如在“少數股東權益”這一欄，就可以看出，表外融資多的房企，少數股東權益會增加，而且分走的利潤也會猛增。

具體的交易架構如下：

需要注意的是，隨著國家對融資的監管越來越嚴密，明股實債目前在地產融資端可操作的空間基本不大了，很多機構憚于被處罰的風險，基本上都停掉了明股實債的操作，只有一部分小型機構還愿意做。未來做真正的股權投資+完善的退出機制才能行得通。

4、關聯方借款融資：

有的房企采用向關聯方或者上下游合作伙伴借款的方式，用經營性負債代替金融負債。這個概念聽起來有點云里霧里，我舉兩個栗子大家就知道了。

比如從去年開始流行的各大房企的商票，還有要求總包單位墊資到主體建筑封頂的某房企的“騷操作”，都是屬于廣義的關聯方借款行為。

這部分負債通常表現為“長期應付款”，但房企確實要在這類行為當中承擔一定的融資成本。

5、ABS融資

ABS融資將原始資產權益人將一些流動性較差或者較難變現的資產，通過資產支持計劃變為現金。地產類的ABS因為種類的不同，可以實現部分或者全部地出表，有的項目主體因為本身就不在表內，不構成房企的有息負債。

主要類別有供應鏈ABS、購房尾款ABS、物業費ABS、REITs、CMBS、物業租金ABS融資等七種。如果這部分融資，沒有用項目的土地或者建筑物等資產做抵押，以及做股權質押，很多時候就會被認為是表外負債。

表外的融資借款，在當下的大環境下越來越多的房企在做，甚至已經成了行業普遍的做法。因此，監管層也發現了這個現象，故而有越來越多的聲音要求，把房企的表外融資也算進負債，納入監管范圍，我們覺得這個政策遲早會落地，時間早晚的問題。

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原標題： 投資人必知的，表外融資“五種形式”