作者：董云峰

來(lái)源：新金融瑯琊榜

從曾經(jīng)的躺著賺錢(qián)到如今的微利經(jīng)營(yíng)，房貸業(yè)務(wù)的命運(yùn)轉(zhuǎn)折，也是銀行業(yè)生存境遇變遷的寫(xiě)照。

作者：董云峰

編輯：葉冬

個(gè)人房貸大躍進(jìn)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛之下信貸盛宴的標(biāo)志性產(chǎn)物。

1985年4月9日，中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行蛇口四海辦事處，發(fā)放了國(guó)內(nèi)第一筆個(gè)人住房按揭貸款，用于南油集團(tuán)一名技術(shù)人員購(gòu)買(mǎi)人才住房。 

這筆萬(wàn)元級(jí)的貸款，為中國(guó)住房信貸時(shí)代按下了啟動(dòng)鍵。而房貸的跨越式發(fā)展，則始于1998年住房商品化改革的全面推進(jìn)。

數(shù)據(jù)顯示，從1998年到2021年，中國(guó)個(gè)人住房貸款從400億元飆升至近40萬(wàn)億元。

特別是2015年至2021年，中國(guó)個(gè)人房貸余額從14.18萬(wàn)億元猛增至38.32萬(wàn)億元，六年間新增24萬(wàn)億，年均增速超過(guò)18%，成為全球第一大住房信貸市場(chǎng)。

然而，這一持續(xù)了四分之一個(gè)世紀(jì)的增長(zhǎng)趨勢(shì)在2022年戛然而止，隨后連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)：2023年減少6300億元，2024年減少4900億元，2025年減少6768億元。

透過(guò)近期密集出爐的上市銀行2025年報(bào)，一個(gè)歷史性的時(shí)刻悄然到來(lái)：

國(guó)有六大行個(gè)人住房貸款余額首次全部出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，合計(jì)減少7115億元。

更重要的是，作為曾經(jīng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)典范，個(gè)人房貸壞賬壓力持續(xù)凸顯，整體不良貸款率從2021年的0.30%左右，一路上行到2025年末接近1%。

當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi)房貸利率整體在3%出頭，僅考慮資金成本與信用成本，房貸業(yè)務(wù)的利潤(rùn)空間已經(jīng)所剩無(wú)幾。對(duì)于一些資金成本偏高、壞賬壓力更大的中小銀行而言，房貸業(yè)務(wù)的虧損已經(jīng)是既定事實(shí)。

房貸黃金時(shí)代已經(jīng)全面落幕，一個(gè)超級(jí)資產(chǎn)神話(huà)終于煙消云散。

而從曾經(jīng)的躺著賺錢(qián)到如今的微利經(jīng)營(yíng)，房貸業(yè)務(wù)的命運(yùn)轉(zhuǎn)折，也是銀行業(yè)生存境遇變遷的寫(xiě)照。

早在2023年《零售銀行大轉(zhuǎn)折：房貸走下「神壇」》一文中，新金融瑯琊榜寫(xiě)道：

無(wú)論怎樣，個(gè)人房貸的躺賺年代過(guò)去了，銀行必須面臨比以往更艱難的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。而高度依賴(lài)房貸的零售銀行，其生存根基已然撼動(dòng)，轉(zhuǎn)型刻不容緩。

01

黃金時(shí)代：

銀行最重要利潤(rùn)源（2015-2021）

2021年，中國(guó)個(gè)人房貸的巔峰之年。

這一年，全國(guó)個(gè)人住房貸款規(guī)模突破38萬(wàn)億，直逼40萬(wàn)億；全國(guó)樓市進(jìn)入空前的泡沫期，房貸供不應(yīng)求，利率水漲船高。

對(duì)銀行而言，這是一個(gè)近乎完美的業(yè)務(wù)：高收益、低風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)周期、現(xiàn)金流穩(wěn)定。

1、利差空間豐厚

2021年四季度，全國(guó)新發(fā)放房貸加權(quán)平均利率一度達(dá)到5.63%；存量房貸利率整體超過(guò)5%。

同一時(shí)期，六大行的平均付息負(fù)債成本不到1.80%，不考慮內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)因素，其名義利差超過(guò)3%。

看上去利潤(rùn)空間并不如信用卡和小微信貸那么可觀，然而，房貸業(yè)務(wù)極低的獲客成本與信用成本，卻是獨(dú)一無(wú)二的。

2、信用成本幾乎可以忽略不計(jì)

當(dāng)時(shí)房貸資產(chǎn)質(zhì)量極佳。2021年末，國(guó)有六大行個(gè)人住房貸款平均不良率僅為0.32%，建設(shè)銀行更是低至0.20%。

由于有房產(chǎn)作為足額抵押，且首付比例整體偏高，加之當(dāng)時(shí)全國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于上行通道，實(shí)際違約損失率極低。

綜合來(lái)看，房貸的信用成本接近為零。

3、沒(méi)有提前還款的“煩惱”

2021年，不僅沒(méi)有提前還款潮，反而出現(xiàn)了“一房難求、貸款排隊(duì)”的現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)一筆房貸從申請(qǐng)到放款，耗時(shí)半年乃至更久都是家常便飯。

銀行發(fā)放的每一筆房貸，現(xiàn)金流極其穩(wěn)定，幾乎沒(méi)有再投資風(fēng)險(xiǎn)。

4、利潤(rùn)貢獻(xiàn)空前絕后

這種“高收益+低風(fēng)險(xiǎn)+長(zhǎng)周期”的組合，使得房貸成為商業(yè)銀行最重要的利潤(rùn)來(lái)源。

保守估算，當(dāng)時(shí)國(guó)有大行房貸業(yè)務(wù)對(duì)全行凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)度整體超過(guò)30%，其中建設(shè)銀行、工商銀行等大行的房貸規(guī)模超過(guò)6萬(wàn)億，利潤(rùn)規(guī)模都在千億級(jí)別。

甚至可以說(shuō)，當(dāng)時(shí)大行每賺3塊錢(qián)，就有1塊錢(qián)來(lái)自個(gè)人房貸。

02

轉(zhuǎn)折點(diǎn)：

黃金時(shí)代的終結(jié)（2022）

2022年，成為房貸業(yè)務(wù)從巔峰走向低谷的分水嶺。

中國(guó)個(gè)人房貸規(guī)模的歷史紀(jì)錄，最終停留在了38.80萬(wàn)億元，40萬(wàn)億終究成為難以觸及的幻夢(mèng)。

當(dāng)樓市開(kāi)啟歷史性大變局，三個(gè)關(guān)鍵因素共同終結(jié)了房貸的黃金時(shí)代。

1、LPR持續(xù)下調(diào)，利差快速收窄

2022年1月，5年期以上LPR首次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.60%。此后，LPR進(jìn)入了持續(xù)下調(diào)通道，短短三年半時(shí)間累計(jì)下調(diào)120個(gè)基點(diǎn)。

加之存量房貸利率重定價(jià)，銀行的房貸收益率被系統(tǒng)性拉低。

2、提前還款潮爆發(fā)，高息資產(chǎn)流失

2022年下半年開(kāi)始，隨著居民收入預(yù)期變化與房?jī)r(jià)開(kāi)啟下行通道，全國(guó)范圍內(nèi)爆發(fā)了大規(guī)模的提前還款潮。

更關(guān)鍵的是，被提前還掉的很多是利率在6%左右的高息房貸，這些貸款恰恰是銀行過(guò)去高利潤(rùn)的核心來(lái)源。

3、樓市大變局，資產(chǎn)質(zhì)量金身告破

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整，部分城市房?jī)r(jià)下跌，居民收入波動(dòng)，房貸資產(chǎn)質(zhì)量開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)。

2022年末，國(guó)有六大行個(gè)人住房貸款平均不良率升至0.46%，較2021年上升0.14個(gè)百分點(diǎn)，為多年來(lái)首次出現(xiàn)明顯上升。

要命的是，這僅僅是個(gè)開(kāi)端。

03

微利時(shí)代：

超級(jí)資產(chǎn)神話(huà)破滅（2023-2025）

從2023年到2025年，短短數(shù)年里，房貸業(yè)務(wù)徹底進(jìn)入微利時(shí)代。

曾經(jīng)的現(xiàn)金牛變成了雞肋，大部分銀行的房貸業(yè)務(wù)逐漸接近盈虧平衡線(xiàn)，甚至陷入實(shí)質(zhì)性虧損。

1、規(guī)模首次全面負(fù)增長(zhǎng)

中國(guó)人民銀行最新數(shù)據(jù)顯示，2025年末全國(guó)個(gè)人住房貸款余額為37.01萬(wàn)億元，同比下降1.8%，為連續(xù)第三年負(fù)增長(zhǎng)。

作為房貸發(fā)放的主力軍，國(guó)有六大行的收縮更為明顯，2025年首次出現(xiàn)六大行集體負(fù)增長(zhǎng)的歷史性局面。其中，工行、建行、農(nóng)行的房貸減少金額都超過(guò)1500億元。

這三家銀行正是過(guò)去房貸業(yè)務(wù)規(guī)模最大、利潤(rùn)貢獻(xiàn)最高的銀行，它們的集體收縮最能反映行業(yè)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變。

2、利差大幅收窄，利潤(rùn)空間被擠壓

截至目前，全國(guó)范圍內(nèi)存量房貸與新發(fā)放房貸的平均利率，已經(jīng)整體降至3.1%左右。

而同期國(guó)有六大行的平均付息負(fù)債成本為1.56%，房貸業(yè)務(wù)名義利差萎縮至1.5個(gè)百分點(diǎn)，較2021年下降近2個(gè)百分點(diǎn)。

那些負(fù)債成本更高的中小銀行，其利差空間更加有限。

3、壞賬持續(xù)抬頭，信用成本大幅上升

2025年末，國(guó)有六大行個(gè)人住房貸款平均不良率升至0.93%，較2021年上升了0.61個(gè)百分點(diǎn)。其中，交通銀行和工商銀行的不良率均突破1%，分別達(dá)到1.01%和1.06%。

大行尚且如此。一些地方中小銀行的個(gè)人房貸不良?jí)毫赡艹^(guò)外界想象。

諸如規(guī)模位居城商行前列的盛京銀行，2024年末其個(gè)人房貸不良率3.66%，2025年6月末進(jìn)一步攀升至4.34%。

4、微利時(shí)代，房貸甚至不再掙錢(qián)

基于上述三大變化，房貸業(yè)務(wù)的盈利能力出現(xiàn)斷崖式下跌。

考慮到中小銀行在資金成本和資產(chǎn)質(zhì)量上的差異，一些銀行的房貸業(yè)務(wù)或許早就陷入了實(shí)質(zhì)性虧損。

04

何去何從：

回歸人民性，微利成常態(tài)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，房貸利率將長(zhǎng)期保持在較低水平，房貸業(yè)務(wù)的微利狀態(tài)也將成為常態(tài)。

盡管如此，房貸仍是商業(yè)銀行不可或缺的業(yè)務(wù)。主要原因有四個(gè)：

1、客戶(hù)引流作用

房貸是獲取優(yōu)質(zhì)零售客戶(hù)的核心入口。一個(gè)房貸客戶(hù)，通常會(huì)給銀行帶來(lái)存款、理財(cái)、信用卡、保險(xiǎn)等一系列綜合業(yè)務(wù)收入。

2、低資本消耗

目前個(gè)人房貸的整體風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重不到50%，低于企業(yè)貸款的100%和信用卡的75%。同樣的資本消耗，銀行可以發(fā)放兩倍于企業(yè)貸款的房貸。

3、資產(chǎn)穩(wěn)定性

盡管不良率有所上升，但房貸的違約率仍遠(yuǎn)低于其他貸款品種。在經(jīng)濟(jì)下行周期，房貸仍然是銀行資產(chǎn)負(fù)債表的重要壓艙石。

4、社會(huì)責(zé)任

金融強(qiáng)國(guó)時(shí)代，商業(yè)銀行需要承擔(dān)支持居民合理住房需求的社會(huì)責(zé)任。特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，保持房貸投放的穩(wěn)定性，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要意義。

對(duì)此，新金融瑯琊榜曾有過(guò)總結(jié)：

個(gè)人房貸從來(lái)就不是一個(gè)純粹的市場(chǎng)化業(yè)務(wù)，它在樓市過(guò)熱時(shí)通過(guò)加息扮演了類(lèi)似于“房產(chǎn)稅”的角色，而在樓市偏冷時(shí)又以降息的形式去“補(bǔ)貼”居民。

除非樓市還將重新前些年的高光時(shí)刻，否則房貸的普惠屬性終將成為主流，變成一項(xiàng)薄利業(yè)務(wù)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 一個(gè)超級(jí)資產(chǎn)神話(huà)的消逝