作者：睿思中國

來源：睿思網

近日，中金普洛斯REIT（508056.SH）披露2025年年度報告，運營質效持續提升，核心業績指標表現穩健強韌。報告顯示，中金普洛斯REIT 2025年基金實現總收入約4.23億元，其中租金及物業管理服務費收入超4.1億元，實現可供分配金額約3.35億元。

中金普洛斯REIT旗下10大倉儲物流園秉持高效專業的市場化運營，全年四個季度期末出租率維持約90%高位，平均同比提升4.62個百分點，顯著優于行業平均水準。

依托強勁運營帶來的充沛現金流，中金普洛斯REIT持續為投資者創造穩健回報，踐行長期價值承諾。2025年內，基金共實施4次現金分紅，全年累計分配約3.42億元。據其最新發布的2026年第一次分紅公告，自2021年6月上市以來，基金已累計公告15次分紅，分配總額預計達14.61億元，歷史年度分紅比例近100%。

中金普洛斯REIT2025年基金年化現金流分派率約5.34%。回顧其歷史表現，基金2023年、2024年按當年末市值計算的年化現金分派率均保持在5%以上，具備良好的分紅穩定性。

作為目前中國市值最大、資產規模最大、區域覆蓋最廣的物流倉儲類REIT，中金普洛斯REIT的這份年度成績單，不僅展現了自身運營水準，也為行業高質量發展提供了可借鑒的運營經驗。

■ 出租率高位，抗周期韌性凸顯

截至2025年末，中金普洛斯REIT旗下項目整體出租率約90%，同比提升3.17 個百分點，期末租金收繳率100.91%，顯著優于行業平均水平，成為其全年業績穩健運行的核心支撐之一。

年報顯示，其中7個項目期末出租率超92%。其中，普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯蘇州望亭物流園三大倉儲物流園期末出租率100%。

普洛斯青島前灣港國際物流園依托青島前灣港全球樞紐港的優勢，保稅倉儲供需情況相對穩固，出租率與租金表現平穩，維持近滿租狀態，期末出租率為99.65%，已持續鞏固市場競爭力。

普洛斯重慶城市配送物流中心期末簽約出租率達92.86%，同比提升3.12個百分點。報告期內，基金持續鞏固客戶關系，此前引入的制造業租戶隨業務擴張擴租，同時隨著區域子市場供需關系改善，新簽租約的租金有所上漲。

資料顯示，該基金10大倉儲物流園分布于長三角、粵港澳、京津冀等核心經濟圈的七大物流樞紐。這種分散但不分化的布局邏輯，既深度融入重大區域發展戰略，又能有效分散地域風險，發揮規模效應。

全年活躍的租賃數據，亦進一步驗證了中金普洛斯REIT旗下核心區位資產的市場需求強度與吸引力：2025年，中金普洛斯REIT旗下十個園區新擴租面積約62萬平方米，續簽約面積達31萬平方米。

■ 多元發力，提升運營增長動能

作為基金的原始權益人兼運營管理機構，普洛斯在規模化網絡布局、優質客戶資源整合、產業生態協同效應及數智化運營體系等方面具備優勢，加之其對行業發展趨勢的精準把握，可提供契合新興產業需求的高品質物流基礎設施與產業服務，從而為中金普洛斯REIT底層資產的持續穩定運行提供有力支撐。

資料顯示，普洛斯中國目前管理運營的園區數量約450個，業務版圖遍及國內70個區域市場，面積超4000萬平方米，服務客戶超2500家。這一規模化布局所帶來的網絡效應，疊加專業團隊與數智管理系統，既有效保障資源統籌，也能提升整體的客戶服務。

報告期內，普洛斯根據中金普洛斯REIT底層資產的區位特征、物業形態及客戶畫像，持續挖掘區域子市場產業客戶需求，同時主動推進重慶、北京等多個園區硬件改造升級與服務提升。以普洛斯北京空港物流園獲得LEED金級認證為例，這一業內稀缺的綠色認證，也進一步提升了其資產品質與市場競爭力，增強對品質客戶的吸引力和客戶粘性。

此外，通過聚焦電商零售、快遞物流、食品冷鏈、生物醫藥及先進制造等多個高成長性新經濟行業，中金普洛斯REIT高效服務約80家企業，構建其多元穩固的租戶結構，并依托普洛斯提前招商、靈活租期、精準定價及高效運營服務，實現快速去化與高續租率，有力地保障了整體基金的穩定運營。

報告期內，基金項目前五大租戶租金及物業管理服務費收入為10,571.80萬元，占全部租金及物業管理服務費收入的比例約為 25.26%。

■ 供需優化，倉儲物流行業景氣提升

同時，中金普洛斯REIT的業績也反映出外部市場環境改善。

在政府“穩增長”相關政策持續發力、著力擴大內需的背景下，倉儲物流的核心租賃需求韌性增長。內需消費的擴容和消費場景的豐富，對商品流通效率提出了更高要求，為倉儲物流行業開辟了新的增長空間。

舉例而言，2025年國內即時零售、跨境電商、新能源汽車、冷鏈升級等新經濟需求強勁增長，疊加高端制造、新能源汽車及新質生產力加快發展。 

根據普洛斯市場研究數據，2025年全國四十余個區域市場的新增交付面積約1,400萬平方米，較上年同期縮減超一成，供給增速逐步趨緩；同期凈吸納面積達1,600萬平方米，同比增長超20%，需求端保持穩健擴張態勢。

供需格局的優化，帶動行業“供需改善—出租率回升—租金修復”的良性循環逐步確立，這一效果在部分重點區域的效果尤為明顯。而中金普洛斯REIT資產精準布局于長三角、粵港澳、京津冀等核心經濟圈的物流樞紐，得以優先受益于此市場趨勢。

此外，值得重點關注的是，受益于供需結構改善疊加出租率回暖，部分物流倉儲區域子市場2025年已顯現租金回升跡象。預計未來三至五年，租金水平有望回歸合理區間，并存在約30%至50%的漲幅。

2026年正值“十五五”規劃開局之年，《政府工作報告》明確將統一大市場建設、現代化基礎設施體系構建、智慧供應鏈培育等納入年度重點任務，在政策引導與市場內生動力共同作用下，倉儲物流行業正迎來服務能級提升的關鍵窗口期。

在此態勢下，中金普洛斯REIT有望憑借核心區位優勢與專業運營能力，持續捕捉行業發展機遇、鞏固自身優勢，進一步提升底層資產運營質效，為投資者提供長期、穩定、可持續的投資回報。

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原標題： 觀察丨中金普洛斯REIT出租率全年高位，倉儲市場景氣提升