2014年11月，申禾公司給姜寶公司借款6000萬元，借款期限6個月，年息18%，特亞公司為連帶責任保證人。借款到期后，姜寶公司無力清償債務，申禾公司只能要求特亞公司承擔保證責任。2016年5月17日，姜寶公司、融木公司、特亞公司及申禾公司達成四方備忘錄，約定特亞公司將其名下西高科技園用2012第36084號土地及地上建筑物（以下簡稱涉案房地產）轉讓給申禾公司，以承擔保證責任。為此，2016年5月30日，特亞公司與申禾公司簽訂《房地產轉讓合同書》，將涉案房地產作價7000萬元抵償給申禾公司。但合同簽訂后，特亞公司一直無故拖延辦理房地產過戶手續。2016年12月2日，省高院在審理蘇甘訴特亞公司等借款擔保合同糾紛時，依蘇甘的保全申請作出（2016）陜民初36-1號裁定書，查封涉案房地產。

突如其來的變化讓申禾公司陷入驚愕和茫然，一旦涉案房地產變成他案的執行財產，申禾公司7000萬的擔保債權將無法實現。趙黎明律師團隊了解情況后，指派劉震、任寰陽律師承辦此案。由于時間緊迫，代理律師立即向省高院提交查封異議申請書，主張申禾公司為涉案房地產的實際權利人，請求解除保全措施，而法院以（2017）陜執異6號執行裁定書駁回異議申請。

律師團隊經分析后認為，省高院在特亞公司與蘇甘債權債務糾紛案中，查封特亞公司已經轉讓并交付給申禾公司的財產，顯然違反《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條之有關規定，執行裁定明顯不當，遂建議申禾公司啟動執行異議之訴，要求法院對案件相關事實、證據進行實質審查，撤銷對涉案房地產的訴訟保全措施，并確定申禾公司的真實物權人身份。

了解基本案情、確定法律關系、制定訴訟策略“啟動執行異議之訴”只是第一步，更重要的是全面收集證據，以通過架構完整證據鏈來還原客觀事實或推定法律事實，以證明我方主張或訴請。

隨后，律師團隊積極組織專家研討會，分析、討論案情，專家指出，本案焦點在于證明申禾公司具有可以對抗執行措施的民事權利，要圍繞這一核心準備材料。代理律師依托中國裁判文書網、alpha案例數據庫搜集類似案例，拆解、比對案例事實，梳理、分析裁判觀點，形成類案檢索報告，為法院提供參考。同時，為了更加準確地了解案件事實，代理律師查閱了2016年陜西省國土資源綜合統計報告等資料，發現西安市2016年上半年，西安市工業用地價為339.11元/㎡；2016年全年，西安市工業用地價為366.42元/㎡，均低于涉案土地評估價570元/㎡，也遠低于雙方議定轉讓價，證明涉案房地產轉讓價格公允；又前往涉案房地產處實地調查、詢問物業，確定申禾公司自交付之日起實際占用使用涉案房地產近一年之久。調查至此，代理律師已掌握了充分有利的證據。為確保萬無一失，在開庭前，律師團隊組織模擬法庭演練，推演訴訟策略；制作庭前預案，周密準備；開展庭前輔導，幫助當事人了解庭審流程。

庭前的努力為開庭打下了堅實的基礎。庭審中，代理律師向法庭詳細闡述了特亞公司向申禾公司提供保證時承諾以涉案房地產為第一還款來源，以及涉案房地產轉讓交付過程、申禾公司實際占有使用情況、轉讓款支付方式等細節，并提交時間軸向法官直觀展示出蘇甘的保全措施在特亞公司轉讓行為之后的事實。

2018年3月27日，省高院作出（2017）陜民初73號民事判決書，認定申禾公司基于買賣合同對涉案房地產享有足以排除保全措施的合法民事權益，支持了我方撤銷保全措施的訴請，但對于我方確權申請予以駁回。此時案件并未塵埃落定，很快蘇甘提起了上訴，請求撤銷一審判決，改判駁回申禾公司的全部訴請。

三、主動出擊，以攻為守

面對對方上訴，是按兵不動，還是主動出擊，選擇哪一種訴訟策略將影響到我方訴訟地位和訴訟成本。經代理律師與申禾公司充分溝通、分析訴訟風險后，最終確定也提起上訴，以攻為守，掌握二審主動權，維護一審的勝利成果。

經不懈努力，積極溝通，精準施策，代理律師的觀點亦得到二審法官認可。實際上，一場訴訟有多種打法，怎樣運用專業知識和訴訟技巧維護當事人合法權益是對律師辦案水平的考驗，但無論怎樣選擇，占領主動地位的一方總是會有更廣闊的施展空間。

2018年12月17日，中華人民共和國最高人民法院作出（2018）最高法民終648號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。申禾公司與蘇甘執行異議之訴案終于落下帷幕，律師團隊與當事人之間互相信任、相互配合，打贏了這場陣地戰，為公司挽回了7000萬元的損失。