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作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
盡管有著中交·鳳啟虹橋的滯銷經歷，中交城投也毅然拿下板塊內地塊，究竟是越挫越勇，還是另有深謀遠計？
觀點網 自2022年打入上海市場，這位來自廣州的央企選手--中交城投，憑借上海規模最大舊改項目“鳳溪”的建設方身份，在上海舊改市場里有了一席之地。
12月6日，上海市公共資源交易中心公布了兩則國有土地使用權協議出讓公示，中交城投再次榜上有名。
根據公告，中交城投旗下中交新鳳溪（上海）城市建設發展有限公司以7.28億元獲取青浦區華新鎮QPS6-0201單元29-06地塊（城中村改造項目），折合樓面價1.95萬元/平方米。
同日公示的另外一項城中村改造項目，松江區泗涇鎮SJSB0003單元03-05號地塊則由上海泗涇城市更新建設有限公司以6.2億元總價取得，折合樓面價2.50萬元/平方米。
聚焦本批拿地企業，中交新鳳溪（上海）城市建設發展有限公司由中交城投控股90%、青浦華新鎮集體資產公司持股10%；上海泗涇城市更新建設有限公司的最終主管部門也可追溯到松江區泗涇鎮人民政府。
在上海市場，尤其是在青浦舊改里打拼了三年的中交城投，現在做出什么成績了？
青浦舊改算盤
時間線拉回到2020年，上海啟動新一輪“城中村”改造，華新鎮向青浦區上報了《華新鎮人民政府關于申請將鳳溪社區新木橋村等地塊認定為城中村改造項目的請示》。
《請示》獲批后，2021年9月，鳳溪“城中村”改造項目獲上海市政府批準認定，被列入全市第二輪項目清單。
與此同時，尚未打開上海市場的中交城投嗅到了這個“開荒”機會。
2022年10月，中交城投憑借336億元總投資額，成為鳳溪“城中村”改造項目的建設方，攜手青浦區政府合作共營，開發周期長達12年。
觀點新媒體了解到，鳳溪“城中村”改造項目涉及區域面積1272.7畝，項目所在的鳳溪社區緊鄰大虹橋主城區，毗鄰國家會展中心。作為重要的“民心工程”，該項目已列入青浦區2023年重大項目。
因此，中交城投對這場舊改持久戰格外上心。
資金方面，于2023年6月，中交城投與中國農業銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、浦發銀行、中國農業發展銀行在上海國家會展中心舉行銀團簽約儀式，成功組建總金額220億元銀團，用于投資建設鳳溪城中村項目。
建設管理上，中交城投對鳳溪“城中村”改造項目進行了多次實地走訪，僅從官網披露的資料來看，中交城投三年間已對該項目進行了十余次實地調研。
11月，在青浦2025年城市推介會上，中交城投與青浦區政府簽訂戰略合作框架協議。
1個月后，中交城投正式取得青浦區華新鎮QPS6-0201單元29-06地塊的建設權，成交價7.28億元，折合樓面價1.95萬元/平方米。
該項目所在位置東至楊字宇港、南至北青公路，西至新木橋路，北至南敘路，屬于鳳溪“城中村”改造一期項目，土地面積1.49公頃，容積率2.5，用途為普通商品房，出讓年限為70年。
值得注意的是，該項目需設置建筑面積不少于600平方米的公共服務設施，建成后產權無償移交華新鎮人民政府，且由華新鎮運營管理。
去化壓力
但城中村改造并不僅僅停留在“改”上，改造后的住宅樓盤、辦公樓宇、商業街道、產業園等新項目最后都需要進行銷售出租才算完成整個改造項目的閉環。
入局鳳溪“城中村”改造項目，從2022年底拿下地塊，到2023年初啟動項目、動員土地征收，再到2025年初進行首批15個重點項目的集中開工，中交城投一路綠燈前行。
哪怕是在房企最“頭疼”的原住民動遷階段，中交城投也在2023年底實現了房屋征收簽約率98.81%，騰房數2140戶，騰房率99.49%以及拆房數2062戶，拆房面積43.48萬平方米的好戰績。
只是，中交城投最后還是卡在了樓盤銷售上面，最有力的證明便是中交·鳳啟虹橋。
在獲得銀團的資金支持后，2023年7月底，中交城投迅速推出鳳溪城中村項目中的示范項目--中交·鳳啟虹橋（樓盤名：中交·鳳棲云城）。
該項目首開當天共計銷售175套，攬金約7億。這個成績在板塊內，算得上是當時開盤認購率及認購套數的佼佼者，但放在整個上海的樓盤銷售中，則顯得微不足道。
據市場統計，而后兩年多的銷售周期內，中交·鳳啟虹橋共進行五次推盤，前四次累計推出1192套住宅，最終售出618套，去化率僅有51.85%。
今年10月，中交·鳳啟虹橋五批次正式推盤，合計推出245套住宅，但因認購人數少而取消搖號，近兩個月也僅成交11套，分別于10月、11月、12月簽約2套、7套和2套。
數據來源：“上海網上房地產”官網
銷售情況不理想也并不能完全歸因于開發商實力欠缺，地塊的綜合素質也是一大成因。中交·鳳啟虹橋目前的處境或許可以用“新、偏”兩個字概括。
首先，中交·鳳啟虹橋最初作為先進示范項目被推出，首開至今兩年多的時間，項目周邊的商業、學校及產業集群等實際上仍未完全落地。據了解，中交·鳳啟虹橋三期地塊南側的社區商業仍處于招商狀態，幼兒園也在建中。
其次，中交·鳳啟虹橋距離在建的示范區線“鳳溪站”約2公里，交通方面同樣不占優勢。
據市場消息，為加速去化，中交·鳳啟虹橋采取大幅降價促銷策略，部分房源降價幅度達15%-20%，并附贈車位及現金補貼。但就近幾月的銷售情況來看，房客似乎沒有為此買賬。
如今，盡管有著中交·鳳啟虹橋的滯銷經歷，中交城投也毅然拿下板塊內地塊，究竟是越挫越勇，還是另有深謀遠計？
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