作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市

一個項目，連續(xù)三年熱銷，累計成交金額超110億，是如何做到的？

答案是：“先整體規(guī)劃，后分片實施”。

真正做到的背后是整整十年的謀篇布局，以及精確到每一平方米的執(zhí)行力。

萬科黃埔新城，已成為廣州“東進”的戰(zhàn)略藍圖上一個無法忽視的里程碑。萬科黃埔新城的熱銷，并非止于宏大的體量，更在于一套清晰而堅定的開發(fā)哲學。

這是一條更艱難但更具遠見的路。

連續(xù)三年熱銷 先造環(huán)境，再造房子

2023年至今，廣州什么項目賣得最多？

萬科黃埔新城。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年至2025年前11月，萬科黃埔新城累計成交套數(shù)3129套。

其中2023年和2024年分別成交1141套和1210套，連續(xù)兩年榮登廣州成交套數(shù)銷冠。

這一方面是萬科黃埔新城的體量不容小覷，規(guī)劃面積達1580000平方米，另外一方面也是在其三年的扎實建設下，萬科黃埔新城展現(xiàn)出卓越的“兌現(xiàn)力”：超過 40%的核心配套已從藍圖落地為現(xiàn)實，三分之一的城市版圖輪廓已然清晰。

與傳統(tǒng)“賣一塊地，蓋一片樓”的滾動開發(fā)模式截然不同，萬科在這里踐行的是“先整體規(guī)劃，后分片實施”的造城邏輯。道路、學校、公園、商業(yè)等基礎設施與公共服務先行。

這看似是一種“笨”功夫，犧牲了短期的資金回流速度，但卻為項目注入了無可比擬的長期價值與生命力。

具體來看，教育上，規(guī)劃的 11 所學校中已有 5 所率先啟用，構建起從幼兒園到高中的教育矩陣。其中，作為片區(qū)內(nèi)重要基礎教育配套的廣鐵一中鐵錚學校（西校區(qū)、東校區(qū)）先后于2023年和2024年開學，共規(guī)劃102個班，提供優(yōu)質(zhì)中小學學位，實現(xiàn)“在入住前，學校已就位”。同時，廣州市唯一公辦藝術高中——廣州市藝術中學（黃埔校區(qū)) 與黃埔區(qū)青少年宮（海絲城宮） 也已落地，標志著片區(qū)已成為廣州東部集基礎教育和藝術特色于一體的優(yōu)質(zhì)教育高地。

商業(yè)與文化上，融德里歷史文化古街不僅晉級國家3A級旅游景區(qū)，更引入超20家特色主理人店鋪，與已完成簽約的福朋喜來登酒店、逐步成熟的社區(qū)底商及規(guī)劃中的小鎮(zhèn)中心地標，共同構建起“社區(qū)底商—文化商業(yè)—地標商業(yè)”三層級商業(yè)網(wǎng)絡。這一體系融合商業(yè)、酒店、文旅與辦公等多重業(yè)態(tài)，全面覆蓋居民從日常消費到節(jié)慶文化活動的多元需求。

生態(tài)與社群層面，近半數(shù)規(guī)劃公園已開放，并依據(jù)萌寵、露營、親子等不同主題進行精細化建設。其中，綠榕公園榮獲2025WLA世界景觀建筑大獎，并與華南植物園合作設立生態(tài)教育示范點，將生態(tài)價值延伸至生活與科普。同時，項目依托“好有趣”社群體系，圍繞四季時序開展超千場主題鄰里活動，持續(xù)將硬件配套轉(zhuǎn)化為真實的社區(qū)歸屬感。

也正是基于配套先行這一點，萬科黃埔新城才造就了連續(xù)三年熱銷的好成績。

“教科書式”交付 看得見的“確定性”

2024年12月，萬科黃埔新城迎來王牌組團中央公園首次交付，為此，萬科于12月7日-11日舉辦中央公園組團工地開放活動。

眾多業(yè)主們在看到項目的第一眼就被其兼具美感和標志性的外立面吸引：外立面以米白色、深灰色為主色調(diào)，大面積使用玻璃窗，點綴香檳金和米黃色涂料，尤其是1棟、2棟增加了高達8米的玻璃幕墻及金屬格柵塔冠，讓建筑隨著光線和天空的顏色變化而變化，充滿了現(xiàn)代、溫潤的高級感和律動感。

外立面的百葉、飄板等，都特地選用與外立面同款顏色。哪怕是少有人關注的“第五立面”，項目也特地用紋理漂亮的綠磚，整齊排版鋪設。

社區(qū)的迎賓大堂也頗具亮點，采用雙層通高和鏤空設計，用層次感打破單調(diào)。又有迎賓大樹、噴泉水景映襯，營造出兩進式歸家的尊崇儀式感。項目還臻選了造價更高的陶板、洞石材料，帶來奢華的星級酒店式大門體驗，不少業(yè)主在現(xiàn)場都拍出了多角度“無死角”的打卡照。

截至目前，萬科黃埔新城已累計交付閱海、觀澄、中央公園組團合計近四千套房源，累計超4.5萬組客戶來訪，約67%為老帶新推薦，不斷落地的項目和產(chǎn)品，受到了越來越多的客戶認可，他們也愿意推薦更多的朋友選擇萬科黃埔新城。

全國級神盤 不僅僅只是造一座城

市場上“造城”的項目有很多，但萬科黃埔新城只有一個，萬科黃埔新城能成為全國級神盤，不僅僅因為其體量足夠大，還在于這是一場時間與設計的長期主義實驗。

《廣州市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》顯示，廣州明確要打造三個城市核心區(qū)，其中廣州東部獨占一個，占據(jù)重要戰(zhàn)略地位。

萬科黃埔新城，作為黃埔區(qū)在建的超大型城市更新項目，已成為廣州“東進”的戰(zhàn)略藍圖上一個無法忽視的里程碑。

黃埔新城的前身是沙步村，村史已有上千年，2019年底，廣州萬科與當?shù)睾炇鸶脑炜蚣軈f(xié)議實施細則，正式開始了這座千年古村的史詩級改造。改造啟動至今，黃埔新城一直是黃埔東路沿線改造最順利、進度最快的城市更新項目之一。

而黃埔新城整個項目規(guī)劃有總建面約100萬㎡商業(yè)綜合體，占地約4萬㎡綠核心公園，建面約1.5萬㎡醫(yī)療養(yǎng)老配套，以及建面約1.4㎡綜合體育館，都在不斷助力黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級。

萬科黃埔新城不僅僅只是造一座城而是創(chuàng)造一種不可復制的生活方式。大到整體設計，小到一個五金件，都能感受到開發(fā)商的用心。大腳印公園、綠榕公園、融德里這些公共空間，不僅美觀，更充滿了人性化的考慮。公園之間也卷的徹底，寵物 X 公園、商業(yè)X 公園、古建筑 X 公園，公園的不同玩法在這里展現(xiàn)得淋漓盡致，讓不同的到訪者，都能擁有駐足的理由，漫步其間，能感受到這不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，而是在對一種理想生活方式的構建，這樣的運營深度是需要自上而下的操盤貫徹，也就只有像萬科這樣的龍頭企業(yè)才能做到。

萬科黃埔新城可以說是當前中國城市更新的典范，一個企業(yè)承載超過500萬方的建筑體量是極其少見的，萬科黃埔新城一直踐行打造能滿足居住需求的一生之城。

現(xiàn)在都在說“好房子”，能滿足居住需求的“好房子”不僅僅是四面墻一個頂，而是與環(huán)境的和諧共生，是對生活的深度理解，是對社區(qū)的長期運營。“好房子”需要開發(fā)者有不急不躁的耐心，有尊重土地的態(tài)度，有服務業(yè)主的誠意。這些理念，值得每一個房地產(chǎn)從業(yè)者深思。

黃埔新城的成功不僅在于創(chuàng)造了巨大的商業(yè)價值，更在于為城市打造了一張靚麗的名片，提升了區(qū)域的城市價值和生活品質(zhì)。

注：1）本文有關黃埔新城項目信息（包括公建配套、商業(yè)設施、交付標準等）以與出賣人最終簽署的《商品房買賣合同》及其附件約定為準。2）文章內(nèi)圖片僅供參考

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 一個超大型城市更新項目，憑什么能成為全國級神盤？