作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市

房地產(chǎn)行業(yè)又出現(xiàn)了一個(gè)重要的信號。

據(jù)媒體報(bào)道，有房企所在公司已不被監(jiān)管部門要求每月上報(bào)“三道紅線”指標(biāo)。

也就是說，自2020年8月開始實(shí)行了五年的“三道紅線”政策，終于迎來松綁。

不過，對于出險(xiǎn)房企，監(jiān)管并沒有完全放手，部分出險(xiǎn)房企仍要定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

從2026年開年監(jiān)管部門的一系列動(dòng)作來看，穩(wěn)主體仍是重要的內(nèi)容。

先是1月1日《求是》發(fā)文，其中提到“做好風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對預(yù)案，目前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)仍然較高，不排除個(gè)別企業(yè)仍有破產(chǎn)重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應(yīng)對”。

緊接著，金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門明確，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目貸款可展期5年。

我們判斷，2026年行業(yè)底部確認(rèn)需要四個(gè)確定性，首先第一項(xiàng)就是政策的確定性，即行政調(diào)控手段逐步退出。在一系列政策引導(dǎo)下，房企回歸正常經(jīng)營軌道的環(huán)境支撐更加穩(wěn)固。

01

“三道紅線”淡出背后：

一場行業(yè)的深度轉(zhuǎn)型調(diào)整

“三道紅線”要追溯到2020年8月。

彼時(shí)，住建部、央行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，對12家試點(diǎn)房企有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三道紅線”：其一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%；其二，凈負(fù)債率不得大于100%；其三，現(xiàn)金短債比小于1倍。

依據(jù)上述三項(xiàng)核心指標(biāo)，12家試點(diǎn)房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值。

政策出臺旨在控制房企杠桿率，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)房企負(fù)債不斷攀升，綠檔房企從2017年的23家降至2020年上半年的12家。

“三道紅線”出現(xiàn)后，成為房企融資重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，并持續(xù)釋放收緊的信號，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。

2021年“三道紅線”政策擴(kuò)圍至全行業(yè)，此后房企融資遇冷，流動(dòng)性壓力持續(xù)增加，部分房企出現(xiàn)了流動(dòng)性問題，至2025年違約房企累計(jì)達(dá)到78家。

與此同時(shí)，行業(yè)去杠桿加速推進(jìn)。50家上市房企的總有息負(fù)債規(guī)模自2022年之后逐年減少，2023年之后更是負(fù)增長，2025年中期總有息債規(guī)模降至51816億元。

在這一過程中，越來越多房企通過增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出、資產(chǎn)證券化等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表，以便轉(zhuǎn)為“綠檔”降低融資約束。自2023年以來50家典型房企中，綠檔房企占比穩(wěn)定在30%左右。

“三道紅線”淡出背后，行業(yè)經(jīng)歷了一場深度的轉(zhuǎn)型調(diào)整。

自2021年房企陸續(xù)暴雷至今已有5個(gè)年頭，行業(yè)經(jīng)過數(shù)年調(diào)整，規(guī)模房企債務(wù)重組不斷落地，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清并已接近尾聲。

截至2025年底，已經(jīng)有18家上市房企完成全部或部分債務(wù)重組，這些房企公布的債務(wù)重組方案涉及有息負(fù)債規(guī)模近1萬億元。

02

融資端精準(zhǔn)輸血

將成為2026年穩(wěn)主體的核心

經(jīng)歷了這一輪調(diào)整，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正處于向高質(zhì)量發(fā)展換擋的關(guān)鍵期。

十五五規(guī)劃建議明確，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。

2026年房地產(chǎn)穩(wěn)市場的核心政策引擎，將聚焦“融資紓困”與“供給優(yōu)化”兩大方向。融資端，將繼續(xù)通過專項(xiàng)債擴(kuò)容與“白名單”機(jī)制精準(zhǔn)輸血。

首先，2025年專項(xiàng)債加大對房地產(chǎn)的支持力度，地方政府專項(xiàng)債限額達(dá)4.4萬億元，增幅為近六年最大，這些增量資金重點(diǎn)投向了房地產(chǎn)穩(wěn)市場領(lǐng)域，包括土地收儲、存量商品房收購、化解政府拖欠房企賬款等。同時(shí)，重啟了已暫停5年的土地儲備類專項(xiàng)債。

圖源：鏈家

此外，2025年“白名單”機(jī)制擴(kuò)容，“十四五”期間，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)“白名單”項(xiàng)目貸款規(guī)模突破7萬億元，支持近2000萬套住房交付。

進(jìn)入2026年符合條件的“白名單”項(xiàng)目可展期5年，定向緩解房企資金壓力。

在一系列政策引導(dǎo)下，房企將加快回歸正常經(jīng)營軌道，疊加房地產(chǎn)行業(yè)在商品房交付與債務(wù)化解領(lǐng)域也取得突破性進(jìn)展，房地產(chǎn)市場預(yù)期將持續(xù)改善。

房地產(chǎn)行業(yè)將從此前“三高”發(fā)展模式全面轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。未來的五年，將是房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的五年。2026年無疑是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式落地見效的關(guān)鍵，這一年行業(yè)底部信號確認(rèn)，城市更新與“好房子”政策將推動(dòng)行業(yè)加速進(jìn)入止跌回穩(wěn)的新周期。

未來，房企轉(zhuǎn)型將得到更多支持，“白名單”制度將進(jìn)一步發(fā)揮作用，疊加債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解力度加大，房企回歸正常經(jīng)營軌道的環(huán)境支撐也更加穩(wěn)固，具備優(yōu)質(zhì)布局與資產(chǎn)的企業(yè)將率先實(shí)現(xiàn)盈利回升，行業(yè)健康生態(tài)將逐步形成。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： “三道紅線”，松綁了！