2021年的最后一天，碧桂園內(nèi)部發(fā)文，啟動(dòng)組織架構(gòu)的世紀(jì)大調(diào)整，從原先的106個(gè)區(qū)域聚變?yōu)?5個(gè)區(qū)域。

在“碧萬(wàn)恒”時(shí)代的終結(jié)當(dāng)下，碧桂園作為規(guī)模上的龍頭房企，顯然也意識(shí)到行業(yè)下行以及融資收緊對(duì)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的重大影響。

在市場(chǎng)上行周期，通過(guò)加杠桿、擴(kuò)規(guī)模是可以享受到行業(yè)周期紅利的。

然而，現(xiàn)階段的房企全都像是驚弓之鳥，如何做到精細(xì)化管控，向內(nèi)部管理要利潤(rùn)是下一階段沒(méi)加房企都必須面對(duì)的重大課題.

組織架構(gòu)上的調(diào)整是各大開發(fā)商根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)階段與行業(yè)周期適時(shí)調(diào)整的內(nèi)部變革行為。

縱觀碧桂園在架構(gòu)調(diào)整上的時(shí)間軸，碧桂園在組織架構(gòu)上的調(diào)整一般都會(huì)選擇在年底或是次年年初，而且以深思熟慮后的大刀闊斧式為主。

在某種程度上也體現(xiàn)了碧桂園在戰(zhàn)略制定與執(zhí)行上的堅(jiān)定。

梳理下碧桂園近兩年來(lái)組織架構(gòu)上的大調(diào)整：

2020年初2月：

碧桂園內(nèi)部發(fā)文：為推動(dòng)總部精干高效和區(qū)域做強(qiáng)做優(yōu)。對(duì)超過(guò)20個(gè)區(qū)域進(jìn)行合并和裁撤，同時(shí)做出38項(xiàng)人事調(diào)整。

2020年10月：

碧桂園集團(tuán)再次傳出組織架構(gòu)調(diào)整的消息。碧桂園將開啟新一輪的區(qū)域裂變，裂變后國(guó)內(nèi)區(qū)域?qū)⒂赡壳暗?0多個(gè)增加到100個(gè)左右。

彼時(shí)的背景是，碧桂園將萬(wàn)億銷售額作為內(nèi)部戰(zhàn)略目標(biāo)，區(qū)域裂變更有利于深耕做強(qiáng)區(qū)域城市。

然而，時(shí)隔一年，碧桂園便選擇戰(zhàn)略收縮調(diào)整，開啟新一輪架構(gòu)調(diào)整。將原先的106個(gè)區(qū)域重新聚變?yōu)?5個(gè)區(qū)域。

對(duì)于碧桂園而言，此次調(diào)整以“推進(jìn)區(qū)域合理布局、確保區(qū)域規(guī)模適度、提升資源配置效率”為目標(biāo)。

而合并的原則，是按照各區(qū)域銷售額、土地儲(chǔ)備、內(nèi)部貢獻(xiàn)等維度，按照強(qiáng)區(qū)合并周邊較弱區(qū)域展開。

如上海、江蘇、浙江以及廣東等省市的區(qū)域劃分在這一輪調(diào)整中則沒(méi)有發(fā)生變化，這些區(qū)域?qū)Ρ坦饒@業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)都是位居前列的。

此次涉及被合并的區(qū)域主要集中在北方、西南、華中和東南。

1、如冀北區(qū)域合并進(jìn)北京區(qū)域；

2、蒙東區(qū)域合并進(jìn)北京區(qū)域；

3、冀東區(qū)域合并進(jìn)天津區(qū)域；

4、黑龍江區(qū)域和吉林區(qū)域合并為長(zhǎng)哈區(qū)域；

5、渝南區(qū)域合并進(jìn)重慶區(qū)域；

6、贛南區(qū)域合并進(jìn)贛中區(qū)域；

7、贛北區(qū)域和贛西區(qū)域合并進(jìn)江西區(qū)域；

8、福州區(qū)域、廈門區(qū)域、泉州區(qū)域合并為福建區(qū)域等；

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隨著2021年行業(yè)的全面收緊，以及房企的連環(huán)暴雷，整個(gè)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露出來(lái)。

而本質(zhì)原因在于激進(jìn)式的高周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)策略。

碧桂園作為高周轉(zhuǎn)的開山鼻祖，以及其不亞于恒大的體量與負(fù)債規(guī)模，自然成為了行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

因?yàn)樾袠I(yè)已承受不起第二個(gè)暴雷的“恒大”。

與恒大相似，碧桂園的布局也是集中在三四五線城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，一旦市場(chǎng)下行，必將受到市場(chǎng)層面更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)也是成倍加劇。

而這便是碧桂園的憂患。

體現(xiàn)在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，便是近三年的盈利能力逐漸下跌。2018年-2020年，毛利率分別為27%、26.1%、21.8%，對(duì)應(yīng)凈利率依次為12.8%、12.6%、11.7%。

2021年下半年，碧桂園更是全面停止拿地，權(quán)利沖刺在售項(xiàng)目加速回款，而目標(biāo)便是高鑄財(cái)務(wù)安全墊，以便靈活應(yīng)對(duì)即期債務(wù)。

為此，碧桂園在銷售上也是出了一套組合拳。：

1、 工作中心全面轉(zhuǎn)移：明確統(tǒng)一僅有的銷售指標(biāo)，所有人圍繞指標(biāo)完成；

2、 集團(tuán)設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)資金池，每月1億元獎(jiǎng)勵(lì)，完成則獎(jiǎng)，完不成則直接辭退。誰(shuí)阻礙清理誰(shuí)；

3、線上線下廣告鋪滿，項(xiàng)目銷售能招多少全拉滿，獎(jiǎng)勵(lì)能給到最多就給最多。

進(jìn)入下半年的碧桂園打了雞血一樣，一切經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)以促銷售、抓回款為核心。

而與此同時(shí)，碧桂園也像是子彈充足的獵人一般，大舉收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其中以物業(yè)資產(chǎn)為主。

碧桂園服務(wù)完全展現(xiàn)出了龍頭物企的硬實(shí)力，開啟了“買買買”模式。

單是大型的物業(yè)收購(gòu)就有包括藍(lán)光嘉寶、彩生活服務(wù)核心資產(chǎn)以及富力物業(yè)3筆，這三筆收購(gòu)總價(jià)已逾180億元。

而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自碧桂園服務(wù)上市以來(lái)，其收并購(gòu)中單筆過(guò)億元的總計(jì)已近250億元。

NO. 3

一方面，保持憂患警惕意識(shí)，促銷售抓回款，高筑財(cái)務(wù)安全墊。

另一方面，伺機(jī)而動(dòng)，抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)促進(jìn)地產(chǎn)主業(yè)與多元化業(yè)務(wù)的均衡布局。

而接下來(lái)對(duì)于碧桂園而言，圍繞的主體將會(huì)是“降本增效”，向管理要利潤(rùn)。

碧桂園的這波操作凸顯出民營(yíng)龍頭房企在戰(zhàn)略時(shí)點(diǎn)調(diào)整上的靈活。

雖然，下半年也伴隨著裁員、交付質(zhì)量風(fēng)波等的負(fù)面問(wèn)題，但碧桂園在踩節(jié)點(diǎn)、踏周期方面的能力與意識(shí)仍然是恰如其分的。

而這也是陽(yáng)光城、新力、佳兆業(yè)等一眾昔日黑馬所缺失的。

對(duì)于房地產(chǎn)而言，踩油門并不難，關(guān)鍵是要學(xué)會(huì)踩剎車。