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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
受制于資金實力及集團內部分工等因素，萬科海外正被塑造成另一種意義上的輕資產平臺。
在借殼上市的第9個年頭，萬科海外半年凈利潤才達到2億港元以上的水平。
根據萬科海外8月16日發布的盈喜公告，該公司預期2021年上半年將錄得股東應占盈利上升不少于390%，而去年同期的綜合管理賬目錄得股東應占盈利約5490萬港元。
萬科海外前身即“萬科置業（海外）”，它的過往發展歷史可追溯至2012年5月，萬科旗下全資子公司萬科置業（香港）有限公司（下文簡稱“萬科香港”），以大約10.79億港元收購港股南聯地產73.91%股份。
這或許也是萬科最早獲取的港股殼平臺，按萬科管理層的說法，收購的主要目的是“進行國際化嘗試”。而隨著2014年萬科完成B轉H，萬科企業成功登陸港交所，珠玉在前，萬科置業（海外）距離部分投資者所預期的“萬科境外主要上市平臺”越來越遠。
以致于在2019年前，萬科置業（海外）的雇員都在2-6人左右，主要物業發展項目也僅有與新世界合作的香港荃灣西站柏傲灣。2019年注入英國、美國及香港若干項資產并更名“萬科海外”后，該公司才被萬科管理層譽為“未來海外的主要平臺”。
但實際上，在萬科境外投資業務架構中，萬科香港、萬科地產（香港）有限公司（下文簡稱“萬科地產（香港）”）至今仍是主要投資平臺。其中，香港地區目前在售的項目幾乎都由萬科香港持有，作為子公司，萬科海外主要充當提供資管、銷售及開發服務的角色。
受制于資金實力及集團內部分工等因素，萬科海外正被塑造成另一種意義上的輕資產平臺。
借殼9年
在8月16日發布盈喜公告后，萬科海外當日盤中出現大幅上漲，最高漲幅逾37%，觸及52周新高3.49港元；至收盤時報3.08港元，漲幅21.26%。
資本市場對萬科海外的半年度業績給予了肯定，畢竟390%的現象級增長在過去9年間尚屬首次。觀點地產新媒體了解，由于缺乏持續穩定的項目供應，萬科海外自借殼以來半年度凈利潤大多處于1億港元以下，且業績出現較大的波動。
2012年借殼之初，萬科海外前身萬科置業（海外）擁有的項目，僅有位于香港葵涌的麗晶中心項目若干單位及停車場，建面65.7萬平方呎，相當于總建面的64%。當時，該物業公允值為12.6億港元。
次年5月16日，萬科置業（海外）才以7.22億港元的代價，從母公司萬科香港手中收購西鐵荃灣西站六區物業發展項目（TW6項目）共計20%權益，首次實現進軍香港房地產開發市場。
TW6項目剩余80%權益由新世界持有，該項目計劃提供983個住宅單位，實用面積介乎306-1366平方呎。同時，項目毗鄰荃灣西港鐵站，大部分單位坐擁無敵海景，但需要到2018年才有望竣工，也意味著有大約5年時間項目才能實現結轉。
郁亮在萬科2013年度業績會上也表達了謹慎的態度：公司“走出去”一是為了學習，二是為了“請進來”，三則是為內地投資者提供一個海外置業渠道。因此，包括新加坡、紐約、香港等地項目均是與當地企業合作。
2015年，萬科置業（海外）曾計劃通過供股融資10.32億港元，并用于向萬科收購一項位于香港灣仔的發展中物業。但此后雙方并未達成協議，交易進入擱置狀態。萬科置業（海外）轉而尋求透過參與拍賣或投標收購市場上其他物業項目，收效甚微。
2017年1月，萬科、新世界合作的“柏傲灣”首次推出發售并獲得破紀錄認購，至同年2月20日已售出755個單位，對應銷售總額70億港元。至2019年初，該項目已售出逾99%單位，銷售總額約100億港元。
由于柏傲灣于2018年四季度逐步交付，萬科置業（海外）2018年實現歸母凈利潤6.77億港元，同比增336.25%，創下借殼以來最高紀錄。此后由于結轉貨值匱乏，該公司凈利潤又跌回不足兩億的水平。
轉折點出現在2019年，萬科置業（海外）先是收購萬科位于英國倫敦，美國三藩市及紐約的若干物業，此后收購萬科香港旗下北角春秧街物業重建項目，累計斥資16.82億港元。同年，該公司更名“萬科海外”。
同時，萬科海外與萬科香港簽訂管理服務框架協議，雇用萬科負責監察及管理美國、英國、香港項目的投資及管理業務的前任雇員，以此在這些地區向萬科提供資管業務。
自此，“資產管理”開始逐步成為主要利潤來源。在具體收費標準上，上述協議約定，萬科海外將就萬科香港訂約各方于相關項目投資資本總額每年按1.25%計算的資管服務費。
據萬科海外2020年財報，期內公司收入為4.75億港元，同比增89%，其中資管業務是主要收入來源，貢獻約2.37億港元。
今年8月16日最新半年預告中，萬科海外解釋凈利潤增長逾390%的第一條原因也是：公司提供的資產管理服務產生純利增加。
觀點地產新媒體注意到，萬科在香港的項目，確實較少有注入到上市平臺萬科海外。至于萬科海外的定位，萬科方面人士并未予以明確回復。
這樣的結果與過往萬科管理層的表態似乎有所出入。
在萬科2018年度業績會上，時任萬科首席運營官兼萬科海外董事會主席的張旭，曾解釋將英美及香港的項目注入萬科海外的原因。他表示，未來會把萬科海外作為海外的主要平臺，目的是想把平臺做好，把海外業務做好。
但張旭轉而聲稱，萬科海外能做多大，取決于這個平臺的團隊做怎么樣的努力。
據觀點地產新媒體過往報道，不同于萬科海外在香港發展物業層面的捉襟見肘，其母公司萬科香港2015年便以逾38億港元中標新界屯門掃管笏項目。項目此后開發為在香港首個獨資銷售住宅“Le Pont上源”，總投資額90億港元，于2018年上半年宣布計劃推售。
此后三年間，萬科香港陸續推出香港西環15 Western Street、長沙灣the Campton、何文田VAU RESIDENCE等發展物業；其中上源項目截止2020年9月錄得銷售額約70億港元，The Campton截止今年7月則累計銷售36億港元。
推售項目之余，萬科香港亦有意尋求投資機會，包括去年7月聯合青建國際37.05億港元中標新界大埔宅地，去年12月以5.76億港元底價投得九龍深水埗舊樓項目，今年4月以2.76億港元投得深水埗醫局街項目等。
需要指出的是，萬科香港屯門、長沙灣、何文田等項目的資產管理、銷售及項目開發的服務工作，均主要由萬科海外的控股子公司“萬科控股（香港）有限公司”負責。因此，萬科香港、萬科海外之間，實際上是母公司拿地、上市公司提供后端服務的合作模式。
市場人士對觀點地產新媒體表示，之所以不通過上市平臺拿地，客觀原因或主要是萬科海外在投融資兩端受到限制，“最后只能負責銷售等工作”。
其中，萬科海外借殼至今規模仍舊不大，截止2020年底公司總資產僅55.01億港元，銀行結余及現金6.11億港元，并不具備大量投資擴儲的實力。相比之下，由母公司萬科香港承擔拿地成本，則可節約上市公司大量成本。
融資方面，2012-2020年間，萬科海外僅有2013年、2014年、2019年及2020年存在負債情況，其中有息負債比率最高為2013年的46%；2020年僅為17.7%，負債水平較低。
從估值層面看，截止8月16日收盤該公司總市值僅12億港元，靜態市盈率6.46，處于較低估水平，這同樣使得股權融資存在挑戰。
從基本面看，通過萬科海外實現融資功能的難度較大，實際上萬科是通過另一個境外平臺補充資金需求。
資料顯示，2004年，萬科經商務部批準，首次設立境外融資平臺--萬科地產（香港）。2013年，標普曾在報告中指，萬科地產（香港）一直獲得母公司高級管理層提供支持的有力且持續承諾，是萬科的主要海外控股公司和融資平臺，是萬科的“核心”子公司。
去年7月，萬科通過萬科地產（香港）向港交所申請規模達95億美元的中期票據計劃上市。對此標普也表示，此次發行募集資金計劃用于存續債務的再融資，所以預計此次發行不會對萬科的財務杠桿造成顯著影響。
而除了萬科香港、萬科地產（香港）及萬科海外，萬科在2020年年報中還披露，涉及到香港的主要經營子公司包括萬科置業地產 (香港) 有限公司。
萬科在香港發布的項目新聞稿也明確提及，萬科海外是萬科的“其中一個主要海外地產投資平臺”，于香港、英國及美國持有項目。
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