丁祖昱評樓市 
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作者：CRIC克而瑞物管
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
地產寒冬之下，迫于現金流壓力，部分房企通過出售物管企業回籠資金，物管作為房企“第二增長曲線”，受地產主業困境牽制，收并購事件頻發，行業整合加速。
11月1日，融創服務以6.93億元收購當代置業旗下物業公司第一服務32.22%股權，而在此之前，當代置業宣布美元債違約。
除此之外，旭輝永升、碧桂園服務也于近期頻頻出手，而世茂服務也將融資所得款項的80%用于收并購，11月5日，萬科宣布計劃分拆萬物云上市，或為收并購補充更多彈藥。無疑，對于母公司資金充足的物管企業而言，眼下正迎來收并購的窗口期。
物管收并購的熱度不斷提升，其背后的隱患同樣值得警惕，開發商的不確定性是當下收并購的最大風險。
01
前三季度收并購金額已超320億
2021年以來，物管行業在經歷了階段性上市潮后加速發展，掀起收并購熱潮，且熱度由年初持續至今，僅11月前3天內就發生四起主要收購事件，交易金額超過25億元。頭部物管企業開始尋找合適收購機會，以收購全部或部分股權的方式擴大規模。
克而瑞物管不完全統計，截至2021年10月底，上市物企共披露122起收并購事件，多集中在三季度，收并購事件共披露54起，遠超第一季度和第二季度。
此外，根據已披露金額的收并購事件進行統計，前三季度物管行業收并購金額已超過320億元，其中三季度并購市場交易額再創新高，總交易額達到167億，僅9月份就達到135.7億元。
圖：2020年-2021年三季度并購總額
數據來源：克而瑞物管
截止2021年10月底，單筆并購金額超過10億元的共有6起，其中4起由碧桂園服務發起。
通過收購藍光嘉寶，碧桂園服務成為國內在管規模第一大的上市物業公司。隨后，碧桂園服務對富力物業的百億收購，創造物業史上“最貴”的收購案。碧桂園服務方面認為，收購事項將進一步擴大該集團業務的規模和覆蓋范圍，促進集團社區增值服務及其他服務的發展，尤其促進商業物業管理的發展。
表：2021年部分物業服務企業超10億的收購事件
02
收并購窗口期已至
綜合來看，物管行業收并購主要呈現三方面特征：其一，規模物企收并購動作更為頻繁，且力度更大，例如融創服務、碧桂園服務等；其二，被收購方不乏自然人或較小規模的合伙企業，這意味著物管行業的部分中小規模企業正在被加速出清，行業加速整合提升，更趨專業化；其三，通過收并購突破技術壁壘，向相關多元業務延伸，拓展并完善業務結構。
物管行業收并購潮再現，其背后邏輯本質是物企規模擴張與戰略發展需要。
房地產行業融資收緊的大環境下，疊加物管行業政策利好，行業迎來收并購窗口期，在資本不斷涌入并篩選優質標的的背景下，出于提升市占率、彎道超車、提升競爭力等目的，物管企業兼并、收購現象不斷涌現，行業加速整合、分化。
從物管企業角度來看，收并購有利于規模擴張與戰略發展。去年，融創福服務、世茂服務等物管企業通過收并購把握市場機遇，實現營收及在管面積規模的同步大幅提升。
與此同時，通過收并購擴大規模優勢將反哺資本市場表現，提升定位，獲得更高估值。
圖：2020年營收增速TOP5物管企業
注：在管面積不含第三方
數據來源：企業年報、CRIC
此外，“補短板”也是收并購的一大內因。今年以來物管收并購除了擴大規模外，主要集中在增值服務、城市環衛、商管服務、技術賦能四個戰略方向。
此外，學校物業、醫院物業、辦公物業、商業物業、公建物業等，通常是物企的收并購標的。尤其是部分準入門檻較高的業務，通過收購，可以直接運用其本身較為成熟的團隊和基礎設施，拓展新業務的同時，可以避免走很多彎路，規避各種風險，使得新業務進入發展的快車道。
表：2021年物管企業主要收購戰略方向
數據來源：CRIC整理
隨著上市門檻的提高，更看重盈利能力，計劃上市的物管企業通過收并購有利于進一步擴大優勢，提升定位，獲得更高估值。
03
收并購背后暗藏風險點
擴規模是物業服務企業收并購的首要動機，規模擴張之外，物業服務企業還會通過收并購進行多元化領域的拓展，擴大經營利潤。
但當前收并購特征比較特殊，物管企業母公司的不確定性是當下收并購的最大風險。在物管收并購窗口期，如何選擇優質標的，如何隔離母公司風險，都是交易中需要排除的雷區。
以碧桂園服務收購富力物業為例，在交易細則中，碧桂園服務采取了分期付款、按交付進度付款、股權質押等等措施，力圖將風險控制在最低。
被收購物業企業與其原地產母公司或關聯地產公司之間的應付款也是風險點，若地產公司的債務危機仍未能解除，這部分款項存在壞賬的可能。
此外，投后管理是收購后長遠發展的重中之重。收并購之后，若投后整合不到位，同樣存在人才流失、服務質量下降、運營效率下降等問題。對此碧桂園、世茂服務、融創服務等也都提出自己的投后管理方案。
這波收并購潮的內因很清晰，在三道紅線及融資收緊的背景下，房企籌措資金的渠道減少，融資強監管時代下，房企遇到流動性危機，往往以出售資產作為融資的一種方式，而物管行業因為估值較高，出售物企就成為房企融資紆困的主要方式之一。短期內，部分陷入現金流困境的房企或仍將出售旗下物業公司換取現金，預計接下來物管行業收并購仍會進一步加劇。
對于上市規模物管企業而言，資本加持與收并購將成為其“兩翼”，推動其擴大領跑優勢；但與此同時，盡管物業管理為輕資產賽道，仍需警惕收并購過程中政府監管、估值定價、投后管理等方面的風險。
對于中小規模物管企業而言，提升自身專業領域強項、提高運營效率、以服務贏得口碑是關鍵，在收并購市場上，更需要注重戰略匹配程度，或有機會抓住窗口期“彎道超車”。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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