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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
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同時擁有物流地產開發商和基金管理人的雙重身份的ESR，似乎具有先天的優勢。
觀點地產網 ESR僅用6億美元撬動了30億美元的澳大利亞最大單物流資產包交易。
4月18日，物流地產管理公司ESR發布公告稱，ESR澳大利亞（該公司的附屬公司）與GIC共同出資38億澳元(約合29億美元)購買黑石澳大利亞地產包。
公告顯示，ESR集團與共同投資人將共同投資物業組合，方式為按彼等各自于ESR Milestone Partnership的權益比例為競標公司（作為ESR Milestone Partnership的受托人）收購物業組合提供資金。
其中，ESR間接持有競標公司20%權益，而GIC持有80%股權。ESR在一份聲明中稱，其在本次交易中的出資比例為20%，GIC出資剩余金額。
ESR在公告中表示，本次交易將是澳大利亞至今最大單的物流地產及綜合地產交易。同時，交易使得ESR成為澳大利亞第三大物流地產業主。
該地產包覆蓋阿德萊德、布里斯班、墨爾本、珀斯和悉尼等澳大利亞主要城市的45個工業及物流房地產的單位信托，占地面積合計360萬平方米。
然而，并不是每一家企業都可以像ESR一樣，同時擁有物流地產開發商和基金管理人的雙重身份。ESR通過基金的模式搭上GIC，成為其迅速擴大規模的重要法寶。
澳洲最大單交易
根據協議，ESR本次收購物業組合及若干無形資產。具體來看，物業組合包括位于新南威爾士州的八項資產、位于維多利亞州的20項資產、位于昆士蘭州的三項資產、位于西澳大利亞州的九項資產、位于南澳大利亞州的五項資產，總共的土地面積為360.12萬平方米，建筑可出租總面積為135.63萬平方米。
而在公告前已有外媒報道，黑石集團已同意以約29億美元（38億澳元）的價格將澳大利亞的倉庫和物流資產組合出售給ESR Cayman Ltd.。
報道稱，ESR在收購過程中擊敗了包括其他房地產投資者在內的競爭對手。
據相關人士透露，該物流投資組合由黑石集團整理，涉及數十筆個人交易，始于2016年與澳大利亞開發商Goodman Group的一筆交易，該投資組合目前擁有98%的入住率，其客戶的租賃期限平均超過7年。
據ESR 2020年報顯示，目前在澳大利亞擁有29.83億美元資產管理規模，加上這次收購事項，該集團的資產管理規模及澳洲業務的規模增加至60億美元。
在資產管理中，資金管理規模和回報率始終是一個平衡發展的關系。在過去的兩年時間里，ESR迅速增大資產管理規模，由2019年6月的202億美元增長31.1%至2020年6月的265億美元。
而在本次交易中，ESR更看重的是回報率。其預期會為物業組合提供管理服務，并將大幅增加集團自澳洲業務產生的經常性盈利。據預計，本次交易的初始收益率是4.5%，加權平均租賃期為6.9年。
截至2019年12月31日及2020年12月31日止財政年度，物業組合應占的未經審核除稅前及除稅后凈溢利分別為2.815億澳元及2.943億澳元。
ESR集團預期，按所管理的資產及總面積計算，該等收購事項將使集團成為澳洲第三大物流地產管理公司。
事實上，澳大利亞的物流地產市場早已成為ESR的目標主戰場。數據顯示，澳大利亞是ESR收益的重要增長點，在其收益中貢獻超過三成。
從2018年的4125萬美元到2019年的1.17億美元，同比增長183%。管理資產則從2018年4100萬美元，暴增至2019年的29.83億美元，增長了超過71倍。
據觀點地產新媒體了解，ESR在2018年收購的Commercial&Industrial Property Pty Ltd（CIP），以及在2019年4月份以約5.25億美元私有化收購的Property link Group將其12億美元資產劃入囊中。
多次收購動作及大規模資產注入，是ESR迅速做大澳大利亞市場的主要因素。
金主GIC
作為這筆交易的最大金主，GIC早已被ESR綁定。
在過去的2020年，ESR拉來了GIC、APG、CPP Investments數個合作伙伴成立了7只新基金，于中國、韓國、日本、澳大利亞及印度市場籌集超過35億美元。
其中與新加坡資本GIC多次深度聯手，則被市場寄予了更多的期望。ESR與GIC共同成立了三間開發合資經營企業，投資額包括分別于中國的5億美元、位于澳大利亞的7.59億美元以及位于印度的3億美元，另外，還與GIC在澳大利亞成立了4.56億美元的核心增益基金合伙企業。
同時擁有物流地產開發商和基金管理人的雙重身份的ESR，似乎具有先天的優勢。
在2020年度業績會上，ESR表示去年年內資本循環接近10億美元，當中回收約7億美元凈現金，其預期透過設立新基金，持續其與現有及新資本合伙人的籌資能力，同時沿用輕資產的基金管理策略。
其中十分典型的一次操作案例便是與GIC共同成立澳大利亞新基金ESR Australia Logistics Partnership（ESR持股20%，GIC持股80%）。
2020年3月，ESR剛與GIC達成交易，后者同意向ESR Australia Logistics Partnership作出一項總額為4.5億澳元的資本承諾，并將因而獲得該合伙企業基金單位的45%權益。
隨后在6月份，ESR附屬公司ESR WIM (Australia) Pty Limited（受托人），作為ESRDFT. 1 Investment Trust的受托人以及在ESRDFT. 2 InvestmentTrust成立后作為其受托人，而ESRDFT. 1 Investment Trust及ESRDFT. 2 Investment Trust統稱為“ESR Australia Development Partnership”，及ESR Investment Management 1 (Australia) Pty Limited訂立一項承諾契據（ESR承諾契據）。
同日，受托人、ESR認購人及Ausco Sargon 2 Pty Ltd（作為Empire DF Trust 2的受托人）訂立一項承諾契據（投資者承諾契據），據此，投資者同意向ESR Australia Development Partnership作出4億澳元的整體資本承諾。
在單位銷售協議完成后，ESR認購人對ESR Australia Development Partnership的資本承諾將由10億澳元減少至6億澳元，其中5.85億澳元仍未催繳，ESR認購人將擁有該合伙的60%權益而投資者將擁有40%權益。
這意味著通過設立新基金，ESR持續其與現有及新資本合伙人的籌資能力成立合伙單位。
該合伙單位將投資和開發澳洲的工業和物流房地產資產組合，聚焦于悉尼、墨爾本和布里斯班的資產，并由ESR認購人和投資者根據該等承諾契據進行投資。
ESR步步為營，同年9月24日，ESR Cayman Limited公告稱，擬進一步出售澳洲基金公司ESR Australia Logistics Partnership的權益。
觀點地產新媒體了解，ESR決定進一步向Empire Trust 2出售ESR Australia Logistics Partnership的35%權益。而據了解，Empire Trust 2由Ausco Sargon 2 Pty Ltd作為其受托人，而其由GIC (Realty) Private Limited(GIC)全資擁有。
交易完成后，ESR及GIC將分別持有ESR Australia Logistics Partnership的20%及80%權益。同時，ESR及GIC對ESR Australia Logistics Partnership的承諾將分別為1.2億澳元及4.8億澳元。
而ESR Australia Logistics Partnership正是本次接盤黑石30億美元物流資產包的競標公司。換而言之，ESR成功撬動了近30億美元資產管理規模。
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