【最高人民法院判例】

執(zhí)行過程中，案外人對未做房屋初始登記的執(zhí)行標(biāo)的物主張所有權(quán)并請求中止執(zhí)行，法院不予認可

作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務(wù)所）

裁判要旨：

實際占有、使用房屋的案外人，即便被執(zhí)行人明確認可其權(quán)利，但案外人不能證明對未做產(chǎn)權(quán)登記的房屋享有所有權(quán)或其他足以排除執(zhí)行的權(quán)利，法院對其請求中止執(zhí)行的訴情不予支持。

案情介紹：

一、案件爭議的執(zhí)行標(biāo)的是位于華丹路688號的2號廠房，所在地的土地使用權(quán)和原廠房產(chǎn)權(quán)均登記在被執(zhí)行人宏峰公司名下，根據(jù)案外人鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權(quán)及房屋租賃協(xié)議》及《土地使用權(quán)及房屋租賃補充協(xié)議》，土地和房屋均租賃給鼎一公司使用，由鼎一公司出資拆除原廠房，建造新廠房，然后再由鼎一公司租賃使用。新廠房（包括2號廠房）至今未做產(chǎn)權(quán)登記。

二、改建工程施工合同由宏峰公司與金工公司簽訂。金工公司建成承建工程之后，鼎一公司在2010年對2號廠房已經(jīng)實際接收并投入使用。因為涉及工程款糾紛，雙方向上海仲裁委員會提出仲裁申請。上海仲裁委員會作出（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決，要求宏峰公司支付金工公司工程款、違約金、利息并賠償損失。宏峰公司未履行上述支付義務(wù)。

三、金工公司向上海市二中院申請執(zhí)行該仲裁裁決，并申請對查封房地產(chǎn)進行拍賣，上海市二中院在執(zhí)行過程中查封了訴爭房屋。

四、案外人鼎一公司向上海市二中院請求中止執(zhí)行（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決，解除對訴爭房屋的查封，法院裁定駁回了鼎一公司的執(zhí)行異議。鼎一公司向法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求中止對訴爭房屋的執(zhí)行并確認訴爭房屋歸鼎一公司所有。

五、上海市二中院和上海市高院均未支持案外人鼎一公司的訴訟請求，鼎一公司向最高法院申請再審，最高法院認為案外人提交的證據(jù)不足以證明其享有足以排除執(zhí)行的權(quán)益，裁定駁回鼎一公司的再審申請。

裁判要點及思路：

新建成的2號廠房尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件及其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。根據(jù)鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權(quán)及房屋租賃協(xié)議》和《土地使用權(quán)及房屋租賃補充協(xié)議》以及宏峰公司與金工公司簽訂的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有權(quán)應(yīng)歸屬于宏峰公司，在合同約定的期限內(nèi)由鼎一公司向宏峰公司交納租金并進行租賃使用。

本案中鼎一公司只舉證證明了其與宏峰公司之間曾經(jīng)簽訂過租賃合同，雖然被執(zhí)行人宏峰公司對鼎一公司的權(quán)利主張表示認可，但鼎一公司并未完成其對訴爭2號廠房享有所有權(quán)或有其他足以阻止對該廠房轉(zhuǎn)讓、交付實體權(quán)利的舉證責(zé)任，因此不支持案外人鼎一公司要求停止對2號廠房的執(zhí)行并確認該廠房歸其所有的訴訟請求。

案外人鼎一公司和被執(zhí)行人宏峰公司認為作為執(zhí)行依據(jù)的仲裁裁決是錯誤的問題，關(guān)于仲裁機構(gòu)作出的（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決是否正確，并非執(zhí)行異議之訴案件的審理范圍，鼎一公司和宏峰公司要求對上述裁決和裁定進行審理，缺乏法律依據(jù)，本院對此不予審查。

實務(wù)要點總結(jié)：

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下，以供實務(wù)參考。同時也提請當(dāng)事人對暫未完成初始登記的房屋進行交易時需要注意考慮交易后完成產(chǎn)權(quán)過戶的難度。結(jié)合最高法院裁定文書，在執(zhí)行實務(wù)中，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：

一、對未完成房屋初始登記的執(zhí)行標(biāo)的主張執(zhí)行異議時，實際占有并不能證明擁有足以排除執(zhí)行的權(quán)益，即便被執(zhí)行人對其權(quán)利明確表示認可

本案中，新建成的2號廠房尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，被執(zhí)行人宏峰公司為訴爭房屋所占土地的使用權(quán)人，金工公司申請執(zhí)行宏峰公司財產(chǎn)時即將訴爭房屋列為執(zhí)行范圍。案外人鼎一公司雖然實際占有并使用該訴爭房屋，并在執(zhí)行異議之訴中主張了自己對訴爭房屋享有所有權(quán)，被執(zhí)行人亦表示認可，但最高法院認為，根據(jù)已經(jīng)查明的相關(guān)事實，直至本案原審期間宏峰公司仍是華丹路688號房地產(chǎn)（包括2號廠房）的用地單位，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)認定該訴爭房屋為宏峰公司所有。

二、無初始登記房屋在執(zhí)行過程中，對所有權(quán)進行轉(zhuǎn)讓時，實際的登記操作非常困難

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓，《物權(quán)法》第三十條、第三十一條規(guī)定房屋合法建造即取得物權(quán)，但如需轉(zhuǎn)讓則需先辦理產(chǎn)權(quán)登記，可見對于沒有首次登記的房屋進行處分等行為時，登記機構(gòu)很難進行變更所有權(quán)人的登記操作。所以在處理這部分房產(chǎn)時，當(dāng)事人要注意即便贏的官司有法院裁判文書和《協(xié)助執(zhí)行通知書》，處分這部分財產(chǎn)也是非常困難的。

三、此外，本案中再次重申《民事訴訟法》第二百二十七條“案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理”的規(guī)定，明確案外人異議之訴的審理范圍，案外人在主張權(quán)利時需特別注意。

相關(guān)法律：

《民事訴訟法》第二百二十七條 執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

《物權(quán)法》第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于“法院不予認可案外人對未做房屋初始登記的執(zhí)行標(biāo)的物主張所有權(quán)并請求中止執(zhí)行的”的詳細論述和分析。

本院認為：根據(jù)鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權(quán)及房屋租賃協(xié)議》和《土地使用權(quán)及房屋租賃補充協(xié)議》以及宏峰公司與金工公司簽訂的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有權(quán)歸屬于宏峰公司，在合同約定的期限內(nèi)由鼎一公司向宏峰公司交納租金并進行租賃使用。新建成的2號廠房尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。因此，根據(jù)已經(jīng)查明的相關(guān)事實，直至本案原審期間宏峰公司仍是華丹路688號房地產(chǎn)（包括2號廠房）的用地單位，故原判決認定2號廠房為宏峰公司所有是正確的。即使鼎一公司提供了一些證據(jù)材料以證明金工公司在其他場合表述過該廠房系由鼎一公司出資建設(shè)的意見，但該證據(jù)并不足以否定原判決認定該廠房屬于宏峰公司所有的事實。因此，本案中鼎一公司只舉證證明了其與宏峰公司之間曾經(jīng)簽訂過租賃合同，但確實并未完成證明其對2號廠房享有所有權(quán)或有其他足以阻止對該廠房轉(zhuǎn)讓、交付實體權(quán)利的舉證責(zé)任，原判決認定鼎一公司沒有提供出充分證據(jù)證明其對2號廠房享有所有權(quán)或有其他足以阻止對該廠房轉(zhuǎn)讓、交付的實體權(quán)利，因此不支持其要求停止對2號廠房的執(zhí)行并確認該廠房歸其所有的訴訟請求，不存在鼎一公司在再審申請中提出的基本事實缺乏證據(jù)證明和適用法律錯誤的情形。

雖然被執(zhí)行人宏峰公司對鼎一公司的權(quán)利主張表示認可，并認為作為執(zhí)行依據(jù)的仲裁裁決和人民法院駁回宏峰公司申請撤銷仲裁裁決的裁定是錯誤的，但仲裁機構(gòu)作出的（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決和人民法院駁回宏峰公司申請撤銷裁決的(2013)滬一中民四（商）撤字第2號裁定是否正確，均非本執(zhí)行異議之訴案件的審理范圍，鼎一公司和宏峰公司要求對上述裁決和裁定進行審理，缺乏法律依據(jù)，本院對此不予審查。綜上，鼎一公司再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定應(yīng)當(dāng)再審的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款的規(guī)定，裁定如下：

駁回上海鼎一倉儲物流有限公司的再審申請。

案件來源：

最高人民法院：《上海鼎一倉儲物流有限公司、上海金工建設(shè)（集團）有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事裁定書》【（2015）民申字3301號】

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原標(biāo)題： 最高法院:對未初始登記的房屋不能因?qū)ζ渲鲝埶袡?quán)而排除強制執(zhí)行(判例08/100篇)