作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

凱德已經(jīng)從一個帶有資產(chǎn)和基金管理能力的開發(fā)商，成為一個帶有開發(fā)能力的資產(chǎn)和基金管理方。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 提籃橋地鐵3號口一出來，凱德收購近兩年“重生”的雙子塔隨即映入眼簾。

這是一個總建筑面積約42萬平方米，由2幢（東、西塔）高263米的辦公樓和一體式購物中心組成的建筑。

2018年11月，凱德攜手GIC以127.86億元受讓位于上海市虹口區(qū)北外灘濱江核心區(qū)域的大型綜合體，獨(dú)有的建筑形態(tài)令其被譽(yù)為“上海最高雙子樓”。

7月10日，是北外灘來福士全面開業(yè)的日子。

上海近段日子天氣多變，當(dāng)天卻艷陽高照。短暫的開業(yè)儀式后，我們和凱德集團(tuán)管理層有個交流的機(jī)會。

電梯緩緩升至西塔56層，這里視野極好，被短暫布置成采訪場所，與“東方明珠”隔江相望，可以居高臨下俯瞰黃浦江的風(fēng)光。

細(xì)細(xì)品味美景后，便看見陳永明、楊欽富和林建瑞三人準(zhǔn)時來到采訪間。

陳永明與楊欽富分別是凱德集團(tuán)（中國）商業(yè)管理首席執(zhí)行官、副首席執(zhí)行官，林建瑞則是凱德華東區(qū)董事總經(jīng)理。

當(dāng)天全面開業(yè)的北外灘來福士，是凱德全球第十座、也是在上海的第三座來福士項(xiàng)目。

提及兩年前投資北外灘，林建瑞表示了對這片區(qū)域的看好：“老外灘是老上海，這里可能會成為未來的上海，投資北外灘也是想得到區(qū)域發(fā)展的利好，我們投了項(xiàng)目以后，更感覺到區(qū)域的支持很大。”

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2019年12月，北外灘來福士就曾與上海市虹口區(qū)金融工作局正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，推進(jìn)北外灘來福士上海金融科技園區(qū)建設(shè)。

“落了一個金融科技平臺，后期政府也幫忙引入了很多優(yōu)質(zhì)金融科技企業(yè)，包括京東金融、豐田金融、浦發(fā)銀行等，所以我們看到金融科技的產(chǎn)業(yè)鏈在這邊已經(jīng)逐漸形成了。

整場采訪中，凱德管理層更多提及的關(guān)鍵詞是運(yùn)營精細(xì)化。

顯然，凱德已經(jīng)從一個帶有資產(chǎn)和基金管理能力的開發(fā)商，成為一個帶有開發(fā)能力的資產(chǎn)和基金管理方。

在凱德的認(rèn)知中，單純做甲方的日子已經(jīng)過去，最后能成功的只有甲方乙方的結(jié)合：“單純做業(yè)主是沒有溫度的，以后希望我們的服務(wù)是有溫度的，更多考慮租戶要什么，只有雙贏，才能長贏。”

更多的交流，則聚焦在新開業(yè)的來福士項(xiàng)目。

“北外灘來福士是凱德來福士3.0版：1.0版本的人廣來福士是商業(yè)聚集；2.0版本的長寧來福士則是打造一個社群，把人帶到線下，再融進(jìn)生態(tài)圈；3.0版本跟著城市發(fā)展，再加上文化，社會的面貌，過去、現(xiàn)在以及未來怎么相結(jié)合在一起。”

三個版本的來福士，反映出凱德隨城市發(fā)展變遷而做出的改變。

開業(yè)當(dāng)天，商場人頭攢動，城市集市等主題街區(qū)甚至需要排長隊(duì)進(jìn)場。這是為北外灘來福士定制打造的主題街區(qū)“重逢·記憶中的90年代上海”，街區(qū)將90年代的弄堂場景一比一還原，回歸市井煙火氣息。

在陳永明看來，凱德一直跟著時代走，以后也將繼續(xù)改變和迭代，出現(xiàn)第四代，第五代，第六代來福士產(chǎn)品。

能夠發(fā)現(xiàn)，在北外灘來福士這一項(xiàng)目中，更多融入了文化、藝術(shù)、潮流等元素，管理層也和我們介紹，這些正是來福士產(chǎn)品與時俱進(jìn)的體現(xiàn)。

C3Museum北外灘藝術(shù)館這個藝術(shù)空間，便是由北外灘來福士聯(lián)手私立傳統(tǒng)藝術(shù)館御承堂共同打造，藝術(shù)館立足傳統(tǒng)文化，采用新媒體科技，帶領(lǐng)消費(fèi)者共同感悟中國傳統(tǒng)文化和藝術(shù)。

“市場改變很快，我們之前不會想辦一個藝術(shù)博物館，因?yàn)槌鲎饴什睿F(xiàn)在不是了。”

凱德的運(yùn)營理念也隨著時代不斷改變，現(xiàn)在甚至可以接受租賃面積不到100%。

“剩下一些可租賃面積做什么？留著空著，還是拿來創(chuàng)造一個新的空間？我們的想法是把比較小面積的空間拿出來自己運(yùn)營，我們有自己的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，能接觸到租戶，知道他們的要求是什么。”

不過，在潮流前線的上海，商業(yè)競爭也異常激烈，有人血流成河，也有人最終開花結(jié)果。

“凱德深耕一個區(qū)域，也愿意做長期的大項(xiàng)目。”陳永明認(rèn)為，商業(yè)競爭更激烈就證明有市場，但運(yùn)營就更需要精細(xì)化，用“精耕細(xì)作”的態(tài)度去做。

“我們和每個團(tuán)隊(duì)說，最重要是看有沒有客流，有客流才有人氣，有人氣才有銷售，有銷售才有租戶，有租戶才有希望，沒有客流是沒有希望的。中國有的是人，我們研究好消費(fèi)者喜好，把項(xiàng)目運(yùn)營好，環(huán)境營造好，做好服務(wù)，肯定有人會來。”

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 現(xiàn)場|凱德陳永明談北外灘雙子塔重生