作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

瀧悅玖宸“沉寂”在時(shí)間里，直至近期才迎來(lái)市場(chǎng)檢驗(yàn)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 在拿地?fù)岄_盤的競(jìng)速時(shí)代，電建地產(chǎn)近期推出的一處“新盤”，卻有著七年歷史。

2018年2月2日，電建地產(chǎn)聯(lián)合隆泰實(shí)業(yè)（北京）有限公司，以底價(jià)46.5億元拿下北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村一宗涉宅地塊。

此后經(jīng)歷兩次更名，該地塊上的住宅項(xiàng)目以“瀧悅玖宸”為名，在今年9月正式入市。

國(guó)慶假期第三天，電建地產(chǎn)釋出項(xiàng)目銷售喜報(bào)，除了正中央的“開啟半山院子封面時(shí)代”字樣，具體銷售表現(xiàn)方面，首開半月熱銷3.09億，榮膺9月北京別墅“三冠王”。

需要注意的是，在地塊成交同一天，電建地產(chǎn)與隆泰實(shí)業(yè)還共同聯(lián)合山西建投、金地摘下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村另一宗純居住用地，成交價(jià)34.5億元，溢價(jià)率28.83%。

兩幅地塊不同命運(yùn)，后者在2018年11月順利入市，一度成為區(qū)域銷冠，瀧悅玖宸卻“沉寂”在時(shí)間里，直至近期才迎來(lái)市場(chǎng)檢驗(yàn)。

如今，“慢入市”地塊再獲市場(chǎng)關(guān)注，沉寂多年的項(xiàng)目又是如何重獲新生？

自最開始說(shuō)起：2018年2月2日，北京門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014和MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地塊以底價(jià)成功出讓。

該地塊編號(hào)為京土整儲(chǔ)掛(門）[2017]117號(hào)，土地面積約31.6萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)除居住用地外，還包括商業(yè)、基礎(chǔ)教育，以及其他類多功能用地。其中，住宅類用地規(guī)劃建筑面積11.6萬(wàn)平方米，商辦類用地規(guī)劃建筑面積15.2萬(wàn)平方米。

據(jù)掛牌文件，地塊商業(yè)用途建筑規(guī)模自持比例為50%，自持年限為20年。對(duì)于自持50%的商業(yè)部分持有經(jīng)營(yíng)期滿后，如需分割出售或轉(zhuǎn)讓需經(jīng)門頭溝區(qū)政府批準(zhǔn)。

除了相對(duì)嚴(yán)格的自持及配建要求，宗地商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)53900元/平方米（含全裝修費(fèi)用），且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)56595元/平方米（含全裝修費(fèi)用），進(jìn)一步約束了利潤(rùn)空間——這些或許都是電建地產(chǎn)與隆泰實(shí)業(yè)“撿漏”的主要原因。

拿地后，電建地產(chǎn)與隆泰實(shí)業(yè)迅速成立了一家合資公司——龍赫置業(yè)（北京）有限公司。

企查查顯示，龍赫置業(yè)成立于2018年3月13日，也就是地塊成交后約一個(gè)月。目前，電建地產(chǎn)對(duì)龍赫置業(yè)的持股比例為63%，隆泰實(shí)業(yè)持有另外37%股權(quán)。

僅從持股情況看，龍赫置業(yè)應(yīng)由電建地產(chǎn)并表。不過(guò)，據(jù)相關(guān)公開信息顯示，按照合作協(xié)議約定，股東會(huì)決議的事項(xiàng)需由全體股東一致同意方可通過(guò)，電建地產(chǎn)不能實(shí)際控制龍赫置業(yè)，故未納入合并報(bào)表范圍。

這在某種程度上，犧牲了效率。

盡管過(guò)往不曾有過(guò)合作基礎(chǔ)，電建地產(chǎn)卻與隆泰實(shí)業(yè)在一天內(nèi)連下兩子。

在117號(hào)地塊成交的同一天，兩家企業(yè)攜手還與金地、山西建投拿下地塊東側(cè)的京土整儲(chǔ)掛(門）[2017]116號(hào)地塊。

相比之下，116號(hào)地塊的用地性質(zhì)更純粹，僅涉及居住用地，用地面積8.2萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約9.9萬(wàn)平方米。減少自持、配建壓力后，116號(hào)地塊吸引了更多關(guān)注。除最終拿地的聯(lián)合體之外，還有綠城、金茂、龍湖及首開報(bào)名參拍，并將地價(jià)抬高，使得成交價(jià)較起始價(jià)溢價(jià)28.83%。

隆泰實(shí)業(yè)（北京）有限公司成立于2003年5月，公司股東為兩個(gè)自然人。以該公司的歷史動(dòng)態(tài)為線索，來(lái)自吉林長(zhǎng)春的隆泰實(shí)業(yè)實(shí)際上是門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村兩地塊的土地一級(jí)開發(fā)單位。

從后續(xù)表現(xiàn)，116號(hào)地塊以相對(duì)常規(guī)的節(jié)奏開放售樓處并開盤入市。據(jù)悉，該項(xiàng)目為華萃西山，項(xiàng)目公司北京西元祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與龍赫置業(yè)成立于同一天，拿地同年9月開放售樓處，11月正式開盤。

不過(guò)，在2019年5月23日，也就是拿地一年后，隆泰實(shí)業(yè)退出了這家公司，山西建投、金地、電建地產(chǎn)分別持股50%、30%、20%。這也意味著，隆泰實(shí)業(yè)與電建地產(chǎn)的合作項(xiàng)目?jī)H剩117號(hào)地塊。

作為利益共同體，不算順利的項(xiàng)目進(jìn)展或許是隆泰實(shí)業(yè)還未能體面撤退的原因之一。

116地塊在2018年11月即取得首張預(yù)售證，117地塊則是在2020年11月18日取得預(yù)售許可證，進(jìn)度上慢了兩年。

117地塊唯一的預(yù)售證準(zhǔn)許銷售面積21.49萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)地塊位置為永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村MC00-0600-0006、0009地塊。項(xiàng)目名稱鴻瑞溪悅府，宣傳案名為鴻瑞西峰·溪悅府，彼時(shí)消息稱將在2021年7月開盤。

顯然，后續(xù)并未按照計(jì)劃進(jìn)行。一年后，首次更名亮相的西山源著才正式開放售樓處并開盤“首銷”，此時(shí)項(xiàng)目已接近準(zhǔn)現(xiàn)房階段。

從西山源著到如今的瀧悅玖宸，還跨越了電建地產(chǎn)的一場(chǎng)重要發(fā)布會(huì)。

2024年11月，電建地產(chǎn)在重慶召開了一場(chǎng)發(fā)布會(huì)，正式推出“綠水青山”全新產(chǎn)品戰(zhàn)略。四個(gè)字分別對(duì)應(yīng)四條產(chǎn)品線，按照官方釋義，“綠”為現(xiàn)代輕奢產(chǎn)品“華曦府”，“水”為風(fēng)雅宋式產(chǎn)品“瀧悅長(zhǎng)安”，“青”為城市更新產(chǎn)品“公館系”，“山“則是文旅康養(yǎng)產(chǎn)品“山谷系”。

在全新的產(chǎn)品體系下，117號(hào)地塊也被賦予了新的敘事。轉(zhuǎn)入次年7月，西山源著正式以“瀧悅·玖宸”全新名稱亮相。

實(shí)際上，這也是電建地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目的一次重新定位。

瀧悅玖宸位于北京門頭溝新城核心板塊，依托西長(zhǎng)安街沿線發(fā)展軸，承接中心城區(qū)外溢的改善型需求。

項(xiàng)目所在的西山別墅區(qū)是與中央別墅區(qū)齊名的北京老牌別墅區(qū)之一，背靠西山，周邊自然生態(tài)資源豐富，具備打造低密、高品質(zhì)住宅的先天優(yōu)勢(shì)。

據(jù)官方宣傳資料，“自2012年從限墅令到禁墅令，北京西山十年零新增別墅用地”，這也讓117地塊更顯稀缺。于是，基于1.05的低容積率，電建地產(chǎn)以“把院子還給北京”為理念，打造融合新中式設(shè)計(jì)與稀缺生態(tài)資源的“半山中式院子”瀧悅玖宸。

與此同時(shí)，地塊出讓時(shí)的配建/自持要求也成為加分項(xiàng)。據(jù)了解，瀧悅玖宸自身配套商業(yè)，規(guī)劃引進(jìn)綜合超市、菜場(chǎng)、洗衣店、要點(diǎn)、寵物店等全業(yè)態(tài)生活配套，能夠滿足生活需求。

不過(guò)，相較于提前入市的116地塊華萃西山，瀧悅玖宸在價(jià)格上還是做出了讓步。

據(jù)華翠西山網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，項(xiàng)目住宅部分網(wǎng)簽均價(jià)集中在4.3萬(wàn)元至5萬(wàn)元之間，未觸及拿地時(shí)要求的宗地中MC00-0500-0009地塊商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)51205元/平方米（含全裝修費(fèi)用），且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)53765元/平方米（含全裝修費(fèi)用）；MC00-0500-0010、0013地塊商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)53900元/平方米（含全裝修費(fèi)用），且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)56595元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。

以瀧悅玖宸約350平方米的上疊戶型為例，總價(jià)790萬(wàn)元起，單價(jià)約2.26萬(wàn)元/平方米，較地塊1.7萬(wàn)元/平方米的起始樓面價(jià)高出不到六千元，距離銷售指導(dǎo)價(jià)更是“腰斬”。

這場(chǎng)歷時(shí)七年的去化長(zhǎng)跑，如今才真正邁入關(guān)鍵階段，以價(jià)換量，力求將虧損降至低點(diǎn)。但市場(chǎng)對(duì)稀缺的“半山院子”究竟能給予多大程度的認(rèn)可與買單意愿，還需要時(shí)間來(lái)給出答案。

在此之前，電建地產(chǎn)也將部分注意力投入到9月末新獲取的項(xiàng)目中。

9月30日，北京市門頭溝區(qū)S1線區(qū)域組團(tuán)01-12地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目MC00-0605-0006地塊R2二類居住用地成交，電建地產(chǎn)再次進(jìn)駐北京門頭溝。

對(duì)于電建地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，門頭溝是其頗為熟悉的一片區(qū)域。這一次與北京京西門城基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)有限公司組成聯(lián)合體，以底價(jià)9.57億元摘地，成交樓面價(jià)約2.35萬(wàn)元/平方米。

北京京西門城基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)有限公司由北京市門頭溝區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)持股100%。可以說(shuō)，電建地產(chǎn)為自己找到了更為靠譜的合作伙伴。

出讓信息顯示，地塊容積率2.0，建筑高度45米，綠地率30%，建筑密度30%；規(guī)劃公共廁所一座，建筑面積30-80平方米，滿足環(huán)衛(wèi)部門相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備24小時(shí)對(duì)外開放條件。

結(jié)合地塊條件，后期或?qū)⒅魍苿傂韪纳菩枨螅セ突乜罟?jié)奏將更快。就在10月9日，據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)顯示，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總平面圖進(jìn)行公示，算下來(lái)，距離拿地成交不到十天。

64262.74平方米的總建筑面積中，地上部分達(dá)40728.74平方米，其中住宅部分約為4.03萬(wàn)平方米，共計(jì)規(guī)劃421戶。

在推出了瀧悅長(zhǎng)安、西山藝境等項(xiàng)目后，電建地產(chǎn)劍指京西，再探門頭溝。而長(zhǎng)安華曦府“三開三磬”的光環(huán)之下，電建地產(chǎn)能否再次塑造區(qū)域銷冠？