作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 亮眼的業(yè)績(jī)之外，融創(chuàng)的這份年報(bào)更吸睛的是資本結(jié)構(gòu)的改善。

報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2305.9億元，同比增長(zhǎng)36.2%；毛利約為484億元，同比增長(zhǎng)16.9%；毛利率約21%，較2019年的24.5%有所下降；股東所占利潤(rùn)為356.4億元，同比增長(zhǎng)36.9%；核心凈利潤(rùn)約為302.6億元，同比增長(zhǎng)11.8%。

而在這份成績(jī)單背后，“三道紅線”相關(guān)的各個(gè)負(fù)債指標(biāo)也有極大改善。

公告披露，截至2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率96%，非受限現(xiàn)金短債比1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.3%。按照“三道紅線”的調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)，融創(chuàng)的凈負(fù)債率與非受限現(xiàn)金短債比已滿足央行管控指標(biāo)的要求，從“紅檔”降至“黃檔”。

一位參與了業(yè)績(jī)會(huì)的投資者向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，如今融創(chuàng)更關(guān)注均衡、全面、高質(zhì)量發(fā)展，不再將規(guī)模增長(zhǎng)放在首位，而是會(huì)繼續(xù)降杠桿和改善資本結(jié)構(gòu)，提升整體綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

管理層對(duì)于財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)化和規(guī)模業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)仍有信心：“根據(jù)現(xiàn)在的布局和土儲(chǔ)質(zhì)量，未來銷售還是會(huì)持續(xù)保持雙位數(shù)以上的增長(zhǎng)，有息負(fù)債會(huì)控制在比較穩(wěn)定的規(guī)模。”

據(jù)悉，2021年融創(chuàng)的合約銷售目標(biāo)為6400億元，全年可售資源將超過9000億元，其中超78%位于一二線城市。而2020全年合約銷售為5753億元，照此計(jì)算，將達(dá)到11.25%的增長(zhǎng)。

2019年之前，融創(chuàng)采取的是高杠桿方式迅速將規(guī)模做大，并迅速建立了規(guī)模優(yōu)勢(shì)，位列行業(yè)第四。不過，這種方式顯然難以為繼。

從2019年“融資端”調(diào)控開始，融創(chuàng)就開始將戰(zhàn)略重心調(diào)整為優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降杠桿，并開始頻頻向外表示其“降負(fù)債”信心。

據(jù)透露，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，在這個(gè)階段，規(guī)模和增長(zhǎng)不是公司最重要的東西，公司未來要的是整體綜合競(jìng)爭(zhēng)力。他表示，2020年三個(gè)指標(biāo)有大幅度的優(yōu)化，其中有兩個(gè)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)標(biāo)。

他提及的“三個(gè)指標(biāo)”，也就是在2020下半年央行根據(jù)“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設(shè)置信貸增長(zhǎng)規(guī)模。

規(guī)則為大家所熟知：依據(jù)杠桿水平高低設(shè)置三條紅線，扣除預(yù)收款后負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率超過100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。央行根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設(shè)置信貸增長(zhǎng)規(guī)模，對(duì)應(yīng)有息負(fù)債增速0、5%、10%、15%。

最新年報(bào)顯示，2020年融創(chuàng)中國(guó)的凈負(fù)債率與非受限制現(xiàn)金短債比已達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，僅剩剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率這一項(xiàng)還未降至紅線以下。

具體來看，截至2020年，融創(chuàng)凈負(fù)債率約為96%，較去年年底下降約76.3個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比約為1.08，較去年年底提升約0.51；剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為78.3%，較去年年底下降約5.6個(gè)百分點(diǎn)。

“從自身來說，必須在未來兩年持續(xù)保持整個(gè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，包括負(fù)債指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，主要通過銷售利潤(rùn)和凈資產(chǎn)來降低負(fù)債率，同時(shí)大力推動(dòng)融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，推動(dòng)融資成本下降。”汪孟德透露，資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)會(huì)在2022年提前完成。

其實(shí)，無論是針對(duì)企業(yè)的“三道紅線”，針對(duì)銀行的“兩道紅線”，還是近期的集中供地政策，政府不斷推出調(diào)控政策促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

上述投資者透露，融創(chuàng)董事會(huì)主席在業(yè)績(jī)會(huì)上也表示了對(duì)調(diào)控政策的支持。“房地產(chǎn)這么大的行業(yè)，調(diào)控是必須的，能夠讓行業(yè)更安全，不調(diào)控對(duì)銀行、開發(fā)商、政府、老百姓，都沒好處。”

按照他的說法，不調(diào)控的市場(chǎng)會(huì)造成房?jī)r(jià)、地價(jià)瘋長(zhǎng)。對(duì)開發(fā)商來說地價(jià)比房?jī)r(jià)漲得快，賺不了錢；老百姓買不起；金融機(jī)構(gòu)也有風(fēng)險(xiǎn)。

不過，調(diào)控政策也加速了行業(yè)分化。

“政策對(duì)行業(yè)是好的，但不是對(duì)所有企業(yè)都是好的，加速了企業(yè)出清。”孫宏斌稱，現(xiàn)在這個(gè)階段，對(duì)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、政府進(jìn)行了監(jiān)管，加上疫情的影響，整個(gè)行業(yè)的變化、人口的變化，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)在一個(gè)全新的邏輯下。而在這種全新的行業(yè)邏輯下，是優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華。

這個(gè)邏輯下，融創(chuàng)需要把握好優(yōu)質(zhì)的綜合規(guī)模和綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。孫宏斌續(xù)指，優(yōu)質(zhì)的規(guī)模包括銷售額、土地儲(chǔ)備、融資、自有資金、合作資金5個(gè)維度；綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)即品牌、產(chǎn)品、營(yíng)銷、服務(wù)的優(yōu)勢(shì)。

孫宏斌所提及的調(diào)控，自然也包括最新的集中供地政策。

3月初，“22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地將實(shí)現(xiàn)兩集中，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次”的消息開始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長(zhǎng)春、寧波、青島和長(zhǎng)沙。

試點(diǎn)的熱點(diǎn)城市絕大部分屬于融創(chuàng)深耕的城市，該政策的影響自然也是投資人關(guān)注的重點(diǎn)。

“這個(gè)政策主要針對(duì)政府提出，讓政府的出地、供地更透明化、更規(guī)范化，保證供地增長(zhǎng)的同時(shí)更加透明。”

投資人向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，融創(chuàng)認(rèn)為集中供地政策短期來看影響不大，到了下半年及明年影響就比較大了，對(duì)規(guī)模比較大的幾家頭部企業(yè)拿地策略沒有太大的影響，對(duì)中小房企影響會(huì)更大。

“頭部企業(yè)每年都有保持一定的拿地量，只是會(huì)根據(jù)出地的時(shí)間，在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)在分布上會(huì)有一些調(diào)整。對(duì)融創(chuàng)是一件好事，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@些城市有優(yōu)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)有好的判斷，同時(shí)出來多個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，能把這些項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)排出來，合適的位置、合適的價(jià)格拿到地塊。”

公開市場(chǎng)拿地只是融創(chuàng)的拿地方式之一。據(jù)悉，融創(chuàng)的土地獲取主要采取公開市場(chǎng)拿地、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)合作三種方式。

財(cái)報(bào)顯示，2020年融創(chuàng)中國(guó)新增土地儲(chǔ)備約為5877萬平方米，新增貨值7261億元。截至2020年底，融創(chuàng)中國(guó)的土地儲(chǔ)備約2.58億平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約1.61億平方米。

而在期內(nèi)新增土地中，36%通過公開市場(chǎng)獲取，30%通過收并購(gòu)獲取，34%采取市場(chǎng)合作的方式獲得。

公開市場(chǎng)上，融創(chuàng)在多個(gè)城市有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，因此能對(duì)土地有更精準(zhǔn)的判斷。據(jù)悉，2020年，融創(chuàng)于12個(gè)城市銷售排名第一，25個(gè)城市位于第二至第五，18個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前十。其中，杭州銷售金額超400億元，重慶、武漢銷售金額超300億元，17個(gè)城市銷售金額在100億-300億元之間。

并且，隨著各地文旅城接連落地，產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力也大大提升了融創(chuàng)的土地獲取能力。去年11月，融創(chuàng)聯(lián)合華發(fā)競(jìng)得寶安沙井A301-0575號(hào)宗地，這也是融創(chuàng)首次在深圳公開市場(chǎng)拿地。

這是一宗為融創(chuàng)冰雪文旅城的定制地塊。地塊旨在發(fā)展文旅相關(guān)產(chǎn)業(yè)，要求建設(shè)冰雪項(xiàng)目和影視酒店項(xiàng)目，以及拍攝一部以深圳為背景的都市題材電影等要求。這宗地塊也能夠?qū)崿F(xiàn)地產(chǎn)、文旅、文化、會(huì)展板塊的充分協(xié)同。

管理層于業(yè)績(jī)會(huì)中表示，今年融創(chuàng)將嚴(yán)控拿地節(jié)奏，更重視土地的發(fā)展質(zhì)量，持續(xù)推進(jìn)城市共建的戰(zhàn)略，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和品牌合作能力，推動(dòng)更多的項(xiàng)目落地。

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原標(biāo)題： 三道紅線降至“黃檔”融創(chuàng)稱行業(yè)將迎來優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華