“二房東模式”存在天然缺陷

劉昕：聯(lián)合辦公、住房租賃、酒店都屬于二房東空間，還可以稱為新空間運營。

如果長租公寓行業(yè)跟華住比，華住是零售商，按天賣，坪效高，而長租公寓是批發(fā)商，坪效低、利潤低。

如果長租公寓跟聯(lián)合辦公比，聯(lián)合辦公投入少，運營輕，2萬平方米有5個人力成本就可以，而長租公寓不同，比如一間房30平需要正常裝修成本，便宜些也要1000元/平，而聯(lián)合辦公700元/平的成本，就可以把辦公空間做的不錯，投入產(chǎn)出比不同。

住房租賃正好夾到酒店和聯(lián)合辦公中間一個小空間里，頭又重，收益又少。如果不做一次新的產(chǎn)業(yè)革命，行業(yè)將無法健康發(fā)展。當前的事實是，住房租賃前100名企業(yè)，尤其二房東模式的企業(yè)，都是虧損狀態(tài)。除非企業(yè)背后母公司是地產(chǎn)商，相對收取較低的租金，或可盈利。即使有部分盈利的企業(yè)，凈利潤也只有2%~4%之間，只要市場稍有變動，盈利馬上會變?yōu)樘潛p。

經(jīng)歷了前兩年的爆雷潮后，我認為，目前所有的方法就是跟房東談，要不賣樓，要不委托給運營方管理。

劉昕：只要是二房東模式，就沒戲，不分集中式、分散式。市場上存在一種模式是：運營方不付租金，憑借信譽拿到業(yè)主方房源，定價運營后賺取服務費。其本質(zhì)不是中介服務。

中介企業(yè)只對接好房東和客戶后就退出。而租賃企業(yè)需要進行租客服務運營，涉及物業(yè)、家居維修等服務費。基于此，自如的資管運營邏輯更可行。

舉例，某地段房源市場價可以租5000元/月，由于設施陳舊，只能降價至4000元/月，這是中介業(yè)務范圍。而自如做的事情是通過投入2萬元的裝修成本，使租金上浮到5000元/月，20個月后實現(xiàn)投入回本，但該房源未來可以實現(xiàn)更多租金回報。

租賃社區(qū)是市場必然產(chǎn)物

劉昕：當前，租賃需求在不斷增長，供應端也有些政策利好，租賃行業(yè)迎來了長期增量的周期。政府逐步開始參與增量市場。

劉昕：政府在補貼端、運營端、建設端，都已經(jīng)開始進入到這個領域當中。

其實運營過程中有三本賬。

站在開發(fā)商角度來看，他們認為風險性較高，資產(chǎn)價值并不想與運營方分享。舉個例子，運營方經(jīng)過一輪裝修等投資后，同時土地價值越來越高，資產(chǎn)價值回報提高，而此時自持物業(yè)的開發(fā)商業(yè)主賣出賺取收益，對于資產(chǎn)價值并不愿意與運營方共享。

而運營方則認為，如果按原始價值做資管，同時樓的升值部分也共享，則愿意進行運營投入。如果運營方什么收益都沒有，還要承受正常房租，顯然這是很大的問題。

政府建設租賃社區(qū)、房企自持商品房要用于租賃符合“房住不炒”目標，需要更多的企業(yè)參與。

劉昕：機會肯定存在，但是和風險是并存的。在城市邊緣，很多租賃房源會出現(xiàn)空置現(xiàn)象，而國企如果能將空置率控制在40%內(nèi)，就不會虧損。而未來就要看國企是否具備獨立運營管理的能力了。

輕浪潮下，賦能小B平臺的創(chuàng)新

劉昕：2019年年底開始到現(xiàn)在，我們一直堅持做的事就是給上百家小B賦能，做輕資產(chǎn)服務商，幫助他們拿到更便宜的融資，做出更規(guī)范的產(chǎn)品，實現(xiàn)更好的品牌和服務。

我國長期存在著房源供需與錯配的住房問題。實際上，存量市場上70%~80%的房子是跟目標人群匹配的。但由于租房人群變化太快，已從80后變成90后、95后，他們比較關注兩點：產(chǎn)品品質(zhì)好不好，租金價格低不低。

而當前的市場供應來看，大部分在C端，且這批房東大多以50后、60后人群為主，其房子內(nèi)部家具樣式陳舊，沒有改變。而我們平臺的優(yōu)勢是規(guī)范化、品牌化管理，做好市場匹配。同樣區(qū)域內(nèi)，如果和C端供應比較，我們完全有優(yōu)勢。

比如，一部分小合伙人參與進來，通過網(wǎng)絡將房源廣而告之到地鐵車程半個小時范圍的人群，甚至進行簡單裝修改造，從而促進成交。

劉昕：把錢借出的實質(zhì)是加盟合伙制，小B企業(yè)通過我們進行團隊培訓，系統(tǒng)鏈接，然后只做收房工作，進行分成。錢、品牌、系統(tǒng)都在我們這一端，通過平臺的精細化改造，使房源租金增加30%左右，這是平臺的核心能力。此外，平臺還可以幫助他們導流客戶。

現(xiàn)在小B房源有六萬套左右，但由于沒有品牌、擔保、資源，銀行不愿意貸款給小B，要么因為沒有征信無法獲得貸款，要么貸款條件非常苛刻。

而我們平臺先積累扎實的運營能力，有了平臺擔保，再去通過銀行拿更便宜的貸款，賦能小B，做代運營的基金管理。如果小B企業(yè)運營不善，我們會接手運營，通過鏈家、貝殼、58同城、私域流量等各種渠道賦能業(yè)務。經(jīng)過經(jīng)過平臺各合伙人及團隊的經(jīng)驗積累，我們沉淀出非常好的運營團隊，產(chǎn)業(yè)鏈上拿房、裝修、設計、推廣、運營，最后到服務、數(shù)字化幾十個環(huán)節(jié)都已經(jīng)打通了。

劉昕：我認為，區(qū)域公司機會可能會更大，主要原因在于各個地方產(chǎn)品是非標的。

比如北京和廣州，同是22歲的租房人群，基于文化、環(huán)境、時間（畢業(yè)季、春節(jié)前后）、每一棟樓每一間房因樓層、大小、朝向、裝修程度、入住時間不同，定價也不同。

一房一價、一客一價、一天一價，區(qū)域公司若能做好靈活性管理，也能幫助提升利潤。但如果最后僅剩幾套房源時，也會考慮降價租出。

但全國性公司需要標準化管理，企業(yè)定價后，給管家的價格浮動范圍在50元，如果超出范圍就要申請，流程比較繁瑣。

這樣看來，從銷售要求來說，住房租賃行業(yè)又可稱為螞蟻行業(yè)，適合單兵作戰(zhàn)。