丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
2022年2月，恰逢傳統春節假期，受疫情不確定性和樓市整體低迷行情影響，房企推盤積極性普遍不高，整體市場去化也相對疲軟。
2月末，國家統計局公布數據顯示，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米，創歷史新高。這主要與樓市行情“急轉直下”和新冠疫情各地頻發密不可分。其中住宅待售面積增加5552萬平方米，居民購房熱情明顯消退，觀望情緒持續加劇。
具體來看廣義庫存同比增3%至38.5億平，部分弱二線和三四線同比增幅超20%，如保定、鎮江、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，短期內潛在庫存風險依舊較大。
01 待售面積增量創新高商品住宅環比激增24%
國家統計局公布數據顯示，截至2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬平方米，辦公樓待售面積增加104萬平方米，商業營業用房待售面積減少335萬平方米。
根據歷史規律，開年之初整體商品房待售面積都會迎來一輪顯著跳增，今年也不例外，不過今年增量突破6000萬平方米，創歷史新高。尤其住宅待售面積增加5552萬平方米，環比激增24%，致總量增至5.7億平。
究其原因，一方面市場下行大背景下，房企“躺平”，購房者“觀望”，供需疲軟，另一方面，2022年開年多地集中爆發新冠疫情等不確定性影響，使得前期成交大熱的核心一二線城市，諸如上海、杭州等，受新冠疫情影響購房需求延期釋放。
圖：全國商品房各類物業累計待售面積（單位：萬平方米）
注：商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
02 狹義庫存同比增長5%一線城市僅上海同環比齊降
狹義庫存來看，據CRIC監測數據，2022年2月百城商品住宅庫存量達到了60874萬平方米，環比微降1%，同比增長5%。
圖：百城2019年以來商品住宅庫存量變動情況（單位：萬平方米）
注：商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
具體來看，一線城市中僅上海一城狹義庫存保持同環比齊降，雖然供應顯著縮量，但居民成交熱情不減，新開盤項目平均去化率高位保持在80%附近，售價10萬元/平方米以上的高端盤仍一房難求，上海院子、招商云璽、蘇河望等開盤當天即售罄。
北京供求疲軟，整體狹義庫存與上月基本持平，同比小幅微降3%。廣、深樓市延續低迷，不過得益于供應顯著縮量，狹義庫存環比均呈現回落態勢，不過同比延續上揚，潛在庫存風險值得警惕。
二線城市中，多數城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在5%以內，而北部和內陸城市諸如青島、沈陽、武漢2月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。
三四線城市因供應縮量，狹義庫存環比小幅回落，不同城市跌多漲少，但跌幅基本都在5%以內，不同城市間分化持續加劇。
圖：2022年2月末商品住宅庫存量TOP20城市情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
03 庫存消化周期上行三四線近2年壓力陡增
從去化周期來看，庫存消化周期已持續增至19.5個月，不同能級城市皆保持上揚，一線增至12.96個月，二線增至18.05個月，同比漲幅均在40%以上，目前庫存風險基本可控，而三四線去化周期已達到23.25個月，迫近疫情期高位（25.18個月），顯著高于百城平均，去化風險浮出水面,同比增83%，居不同能級之首。
圖：百城2019年以來商品住宅庫存量去化周期變動情況（月）
注：2022年2月商品住宅庫存去化周期=2022年2月末商品住宅庫存量/近3月商品住宅成交面積均值
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
具體來看，一線城市也出現了明顯分化，北京去化周期超2年，廣州、深圳則處于10-15個月之間，與此同時，上海去化周期“一降再降”，已由5.35個月降至4.67個月，顯著低于去年同期，供應主導型市場下，居民購買力相對充裕，購房積極性依舊較高。
30個二線城市中僅有哈爾濱、大連、長春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個城市庫存消化周期超過2年，以北部內陸城市居多，成交相對慘淡；
三四線城市形勢更為嚴峻，去化周期高達23.25個月，已經逐步迫近2020年疫情期間水平，環比上月大幅上漲10%。
圖：2022年2月末商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
04廣義庫存增至38.5億㎡三四線同比增幅超20%
廣義庫存來看，截至2022年2月末廣義庫存延續高位波動態勢，達384796萬平方米，環比微增0.2%，同比上漲3%。
不同能級廣義庫存環比變動不大，漲跌幅均在1%以內，整體延續高位持穩，同比皆增，一線大增8%，漲幅居不同能級之首，主要源于去年基數較低影響，二三線漲幅在1%-5%之間，庫存風險相對可控。
圖：百城2019年8月以來商品住宅廣義庫存量變動情況（萬平方米）
注：廣義庫存指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
具體來看，一線城市中，上海、廣州、深圳均保持環比回落，同比持增；北京則同環比齊增，主要源于北京本月完成了首輪集中土拍，掛牌的18宗地僅1宗流拍，土地市場“回溫”帶動廣義庫存環比跳增10%。
二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺2月末廣義庫存量遙遙領先，高位持穩，突破1億平方米，南昌、長沙、蘭州、岳陽、滄州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠、佛山次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。
圖：2022年2月末商品住宅廣義庫存量TOP20城市情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
綜合來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，2月狹義庫存整體持穩，去化周期僅12.96個月，庫存風險基本可控；二線“中規中矩”，狹義庫存波動不大；去化周期雖然同環比齊增，但仍低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數較大，短期內潛在庫存風險依舊較大。
預判2022年3月，我們認為，狹義整體庫存或將延續高位持穩，供需延續疲軟是大概率事件。雖然多地陸續出臺了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，但整體行業信心已然大不如前。
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