作者：睿思中國

來源：睿思網

近日，華潤置地與華夏基金下屬私募股權子公司華夏股權成功設立購物中心私募股權投資基金“潤盈華夏”，規模為3億元，是近年來國內首單由公募基金私募股權子公司主導設立的Pre-REITs基金。

與此同時，華潤置地還與中信金石基金成立了另一個基金“潤盈金石”，規模達到27億元，該基金將與“潤盈華夏”共同投向華潤置地位于西安、貴陽及大連的購物中心項目。

更恰逢商業不動產REITs試點正式啟動的政策窗口期，華潤置地與專業機構投資者的合作，也成為房地產企業依托存量資產對接資本市場、探索“投融管退”的典型樣本。

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政策紅利加持，發行30億雙基金

此次設立的潤盈華夏與潤盈金石基金，采用“在營+開發”的混合投資策略，將聚焦優質購物中心資產，擬投資標的包括西安西咸萬象城、貴陽萬象匯兩個成熟在營項目，以及大連一處在建購物中心，總建筑面積約51.5萬平方米。

早在一個多月前，華潤置地一系列的資產轉讓動作，就已經在為基金設立做準備。2025年11月30日，華潤置地（貴陽）有限公司100%股權被轉讓，底價11.07億元，主要資產為貴陽萬象匯；至12月1日，華潤置地（西安）商業物業管理有限公司100%股權，底價9.7億元，主要資產為西咸萬象城。

據了解，該基金作為Pre-REITs策略的權益型私募股權投資基金，其核心目標是通過專業的資產培育與運營提升，待項目滿足相關監管要求后，優先通過公募REITs實現退出。在當前行業呈現“私募培育、公募退出”的趨勢之下，這一運作模式也體現出了Pre-REITs基金“培育資產、銜接公募”的核心功能。

潤盈華夏基金的順利設立，離不開近期REITs領域密集出臺的政策紅利加持。2025年以來，我國REITs市場迎來制度完善與品類擴容的關鍵期。

其中在2025年12月1日，國家發改委發布的REITs行業范圍清單（2025年版）正式擴充，將商旅文體健商業綜合體、四星級及以上酒店、商業辦公設施等優質資產納入申報范圍，顯著降低了商業不動產向公募REITs轉化的摩擦成本。

緊接著在同年12月31日，證監會正式推出商業不動產投資信托基金試點，并發布配套通知，明確了“1+3+N”的制度框架，從產品定義、審核流程、運營監管等方面夯實了商業不動產REITs發展的制度基礎。同日，上海證券交易所也發布相關通知，建立商業不動產REITs全鏈條服務機制，優化審核流程，支持優質資產組合申報，為商業不動產REITs的落地掃清了障礙。

政策層面的持續發力，正推動我國REITs市場形成公募與私募協同發展的多層次格局。根據券商統計， 截至2025年9月末，全市場已發行私募REITs共14單，累計發行金額達213.81億元，而待發行項目達39單，擬發行規模高達877.74億元。

隨著商業不動產REITs試點的落地，作為銜接原始資產與公募REITs的關鍵環節，Pre-REITs基金的市場需求將進一步釋放。而華潤置地此時布局Pre-REITs，也被認為在搶占商業不動產證券化的市場蛋糕。

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多年布局，鋪墊資產證券化

事實上，華潤置地早于2017年6月將商業地產分拆獨立，2020年便開啟了商業地產資產證券化的鋪墊。至2022年10月，該公司已發行8單CMBS產品，總規模接近252億元，涵蓋重慶萬象城、上海萬象城、深圳華潤大廈等項目。

在類REITs領域的探索則是華潤置地Pre-REITs布局的核心環節。自2022年起，其已注冊160億元類REITs發行額度，以杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城、太原萬象城等商業資產為基礎。

值得注意的是，華潤置地還通過資產運作優化Pre-REITs培育路徑，包括2023年11月將沈陽鐵西萬象城21億元CMBS贖回，改為發行類REITs，進一步聚焦權益型資產證券化的探索方向。此外，在非商業地產領域，其也開展了相關嘗試，包括旗下“廣州潤慧科技園”被中金資本產業園Pre-REITs基金收購，成功實現資本退出。

而在公募REITs層面的嘗試，為華潤置地Pre-REITs培育鋪平了道路。2022年12月，華潤有巢租賃住房REIT在上海證券交易所上市，募資規模12.085億元，成為首單房企申報的保障性租賃住房公募REITs；2024年3月，華夏華潤商業REIT在深交所上市，募資規模69.02億元，其底層資產的培育過程正是Pre-REITs運作邏輯的實踐落地。

最新與華夏股權、中信金石基金聯合設立的兩個基金，則被視為華潤置地對Pre-REITs探索的升級深化。這背后也有存量資產盤活的急切需求，截至2025年上半年，該公司資產管理規模達4835億元，較2024年末增214億元，其中僅在營購物中心就達到94座，而從私募REIT、Pre-REITs到公募REITs的多層次產品體系，正是其加快資產與資本循環、釋放資產價值的核心路徑。

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原標題： 觀察丨政策窗口期搶發，華潤置地祭出30億Pre-REITs雙基金