克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID：cricyjzx）
結合近期政策環境來看，福州第二輪集中土拍“降溫”將不是個例。
近期，土地市場經歷了密集的中止、暫緩、延期及規則調整，重點城市土地“斷供”一月有余。9月7、8日，土拍市場終于迎來了土拍規則升級之后的首城——福州，由于土地競拍方式發生了巨大變化，市場熱度與首輪也有明顯不同。本文將進一步對比福州兩次集中土拍在規模、熱度、盈利等方面的異同點，對接下來的土地市場做出趨勢性預判。
01
規則變化：最高限價下調至15%
競拍方式全部改為“限地價+搖號”
經歷了多個重點城市密集土拍延期、暫緩后，福州第二批集中土拍終于重啟開啟，從土地供應數量和規模上來看，福州二輪集中土拍供應宅塊依舊為19宗，供應建面達184萬平方米，與延期之前無變化。但土拍規則卻發生了巨大變化：
1）、第二輪集中供地出讓方式由“限地價、控房價+競自持社會租賃住房建筑面積/競限價商品住房建筑面積/搖號”改為“限地價、搖號”，限制宗地最高價格，最高溢價率不得超過15%。
2）、取消競配建的限制，部分地塊還對初始配建進行了調控，并調低了起拍價。譬如紅光村地塊要求配建2萬平方米人才限價商品房，按照該項目商品住宅備案價格的70%由市政府指定對象購買。出讓底價調整為149000萬元，較初始出讓底價下降了1300萬元。
3）、加強了對房企參拍資格的審核，禁止房企“馬甲”拍地。同一申請人不得與其所屬集團參加同一宗住宅地塊的競買，也不得與申請人或其所屬集團的控股企業參加同一宗住宅地塊的競買。
總的來看，通過控降低“溢價率上限+搖號”、控制競配建和限“馬甲”等細則，對土拍過程進行全方位的“監管”，將土地市場熱度將控制在較低水平，房企拿地成本有所降低，給房企留有一定的利潤空間，既能預防部分資金壓力大的房企“暴雷”事件，也能在一定程度上也穩定了房價水平，符合中央穩地價、穩房價、穩預期的長效調控機制。此外，對于中小房企而言，由于限制“馬甲”企業參拍，也增加了它們拿地的機會，營造更加公平、有序的競拍環境。
02
熱度變化：二輪土拍“冷熱不均”
長樂遇冷、中心四區超八成地塊封頂成交
就市場熱度來看，整體表現冷熱不均，長樂和馬尾表現相對冷淡，市內四區市場依舊火熱。本次參拍的19宗涉宅地有4宗在開拍當日中止出讓，最終成交13宗住宅用地，2宗流拍，流拍率高達32%，流拍情況較首輪明顯加劇。從流拍地塊分布來看，多位于長樂和馬尾等外圍城區（長樂流拍2宗、長樂中止出讓1宗、馬尾中止出讓1宗），中心四區除倉山兩宗中止外，其余均成功出讓。
從溢價率來看，本場土拍總溢價率達13%，雖然較首次集中土拍熱度下降，但考慮最高限價為15%，市場表現整體尚可。究其原因，主要是由于本次集中出讓的19幅宅地的最高溢價率均下調至15%及以下，部分地塊也降低了配建要求，因此本次集中土拍依然維系較高熱度，尤其是中心四區的11宗地整體表現較佳，除2宗底價成交外，其余9宗均到達最高限價并搖號，比重超八成。
03
搖號地塊盈利空間依然可觀
與首輪土拍不同，福州二次集中拍地的19宗地均采取“限地價、搖號”競地模式，并且將溢價率均控制在15%以下，大大地降低了房企拿地成本，以本次土拍進入搖號環節的10宗地塊來看，有8宗地成交樓板價較周邊地價呈下降趨勢，拿地價格整體呈現下降趨勢。
而就盈利情況來看，整體較為可觀。按照綜合指標銷售價來看，除本次土拍最熱門的地塊晉安區紅光村及周邊地塊（榕宗地2021-40號地塊）外，其余9宗封頂成交地塊地房比均在60%以下，尤其是福州建工競得的三江口地塊，地房比僅有32%，房地差過萬元，盈利空間均十分可觀。
而晉安區紅光村地塊由于區位優越，吸引了10余家房企參拍，一開拍就觸及最高限價進入搖號環節，最終被保利以17.13億+搖號競得，平均樓板價高達21507元/平方米，也是本場拍中樓板價最貴的地塊。該地塊要配建2萬平方米人才限價商品房（價格為商品住宅備案價格的70%），按照商品住宅銷售指導價為32000元/平方米綜合測算的話，地房比為73%，房地差超8000元/平方米，尚有一定的盈利空間。
04
總結：二輪土拍熱度將明顯下調
杭州、寧波、合肥、南京等城市盈利空間有望擴大
總體來看，在“溢價率上限下調+搖號”、取消競配建及“禁馬甲”等調控手段下，福州第二輪集中拍地熱度和首次相比有所下降，溢價率降至13%，但考慮到15%的溢價上限因素，其市場表現整體尚可，尤其是中心四區的11宗地整體表現較佳，除2宗底價成交外，其余9宗均到達最高限價并搖號，比重超八成。
盡管多宗地塊封頂搖號成交，但受“最高限價下調+取消競配建”的影響，福州二輪集中出讓中多數地塊的地房比都保持在合理范圍內，也為房企預留了較為充足的利潤空間。結合近期政策環境來看，福州第二輪集中土拍“降溫”將不是個例。
在中央要求各地優化土地競拍規則、加快保障性租賃住房發展等要求下，接下來拍地的重點城市二輪大都將呈現溢價率指標下降、盈利空間擴大的格局，尤其是前期土地市場熱度較高、盈利空間較窄的杭州、寧波、合肥、南京等城市，二輪土拍的地價有望進一步向理性回歸。但考慮到南京、杭州等市土拍報名塊數的限制，企業在參拍選擇上仍將面臨新的規則博弈。
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