承租人以其在人民法院查封之前已簽訂合法有效的租賃合同并已實(shí)際占有使用租賃物為由，請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，人民法院應(yīng)予支持。但若查封措施不會(huì)產(chǎn)生移交租賃物的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，無論是否有在先的租賃權(quán)，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。

一、福建福州農(nóng)村商業(yè)銀行有限公司華林支行（下稱“農(nóng)商行華林支行”）和肖莉、何勇生、鄭旭華發(fā)生金融借款合同糾紛一案，福州中院作出（2014）榕民初字第1025號(hào)民事判決，判令：農(nóng)商行華林支行有權(quán)就被告鄭旭華名下的訟爭(zhēng)房產(chǎn)拍賣、變賣所得價(jià)款在450萬(wàn)元的限額內(nèi)優(yōu)先受償。福州中院在執(zhí)行過程中于2015年11月16日查封了被執(zhí)行人鄭旭華名下位于福建省福州市鼓樓區(qū)溫泉街道湖東路***號(hào)新貴公寓（原商地花園綜合樓）2層01、04店面房產(chǎn)及土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱本案爭(zhēng)議房產(chǎn)）。

二、購(gòu)買本案爭(zhēng)議房產(chǎn)的實(shí)際出資人鄭旭東欠何勇生借款，雙方曾在租賃合同中約定以租金抵債。何勇生為保護(hù)其租賃權(quán)，向福州中院提起異議請(qǐng)求解除涉案房產(chǎn)的查封。

三、福州中院對(duì)何勇生的異議請(qǐng)求不予支持，于2016年5月4日作出(2016)閩01執(zhí)異45號(hào)執(zhí)行裁定（下稱“閩45號(hào)裁定”），駁回其異議；何勇生不服，向福建高院申請(qǐng)復(fù)議，福建高院于2016年6月27日作出（2016）閩執(zhí)復(fù)46號(hào)執(zhí)行裁定（下稱“閩46號(hào)裁定”），駁回其復(fù)議申請(qǐng)。

四、何勇生申訴請(qǐng)求最高法院依法撤銷“45號(hào)裁定”和“46號(hào)裁定”，確認(rèn)其在租賃期限內(nèi)對(duì)本案爭(zhēng)議房產(chǎn)享有合法租賃權(quán)益，可以繼續(xù)占有、使用直至租賃期限屆滿。最高法院裁定：維持福建高院“閩46號(hào)裁定”，駁回何勇生申訴請(qǐng)求。

對(duì)于本案，最高法院認(rèn)為：若對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取查封措施本身不涉及移交不動(dòng)產(chǎn)，也未產(chǎn)生將來移交的風(fēng)險(xiǎn)，無論不動(dòng)產(chǎn)上是否已經(jīng)附著租賃權(quán)，都不能阻止法院的強(qiáng)制執(zhí)行。原因是：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)）第三十一條第一款規(guī)定，在執(zhí)行法院實(shí)際移交占有被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)或雖為實(shí)際移交但法院采取的執(zhí)行措施有此種現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，符合條件的承租人可以提出異議，阻止執(zhí)行法院在租賃期內(nèi)向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，以保護(hù)其正常使用、收益租賃物的權(quán)利。法律并未規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)不涉及移交占有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)也可阻止法院強(qiáng)制執(zhí)行。

本案中，執(zhí)行依據(jù)（2014）榕民初字第1025號(hào)民事判決已明確原告農(nóng)商行華林支行有權(quán)就本案所涉房產(chǎn)拍賣、變賣所得價(jià)款在450萬(wàn)元的限額內(nèi)優(yōu)先受償，福州中院對(duì)本案所涉房產(chǎn)采取查封措施并無不當(dāng)。因此，何勇生關(guān)于在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該房產(chǎn)的主張無論是否成立，其解除對(duì)本案爭(zhēng)議房產(chǎn)查封的請(qǐng)求均不能得到支持

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請(qǐng)當(dāng)事人在不涉及移交占有的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行案件中，該如何確保自身權(quán)益的最大化。結(jié)合最高法院裁定文書，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

一、申請(qǐng)執(zhí)行人（銀行）如何保護(hù)自身權(quán)益

根據(jù)我們辦理同類案件的經(jīng)驗(yàn)，我們提請(qǐng)申請(qǐng)執(zhí)行人（銀行）在申請(qǐng)執(zhí)行前應(yīng)該注意的問題：首先，要明確自身與被執(zhí)行人之間存在的是何種權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對(duì)被執(zhí)行人享有的是抵押權(quán)還是債權(quán)？其次，要充分了解執(zhí)行標(biāo)的物上是否有其他人存在合法有效的租賃合同且承租人是否已合法占有、使用；第三，要充分調(diào)查承租人與被執(zhí)行人之間是否存在惡意串通、以不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)甚至偽造支付租金證據(jù)等情形。若是抵押關(guān)系，抵押權(quán)人需注意避免承租人以“買賣不破租賃”為由阻止抵押物在執(zhí)行程序中的變現(xiàn)；若是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)人可以爭(zhēng)取依法滌除租賃權(quán)以確保能夠順利評(píng)估拍賣并取得執(zhí)行案款。

二、承租人不能排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行幾種情形

在執(zhí)行案件中，除本案已說明的“不涉及移交不動(dòng)產(chǎn)，也未產(chǎn)生將來移交的風(fēng)險(xiǎn)的查封措施，無論不動(dòng)產(chǎn)上是否已經(jīng)附著租賃權(quán)，都不能阻止法院的強(qiáng)制執(zhí)行”之外，于承租人而言，應(yīng)留意“不能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行措施”的情形：（一）承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持；（二）抵押之后出租，即先抵后租的，若申請(qǐng)執(zhí)行人是抵押權(quán)人，則該種情形下承租人不能以其享有的租賃權(quán)排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》2020修正）（法釋〔2020〕21號(hào)）

第三十一條  承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。